Выбирай, но проверяй

Падение оборотов в fashion-ритейле частично компенсируется снижением ставок аренды

Выбирай, но проверяй

Бедные становятся беднее, богатые — богаче. Справедливое утверждение для, как принято сейчас говорить, «новой нормальности» нашло свое отражение и в ситуации на рынке fashion-ритейла: по признанию самих участников, на фоне общего снижения оборотов наиболее комфортно себя чувствуют бренды эконом-класса и бренды сегмента премиум. Ближайшее будущее индустрии обсудили на международной выставке моды Central Asia Fashion Spring-2016.

Сжимается

84% казахстанцев стали более экономными — таковы данные последних исследований Nielsen. Если в декабре 2014 года среди вариантов, как сэкономить, «снижение трат на шопинг» указали 36% опрошенных, то в декабре 2015‑го — уже 41%. Обороты казахстанского fashion-ритейла ощутимо сократились, есть марки, где продажи упали на 50%.

Директор по развитию бизнеса группы компаний Union Spacе Музаффар Мадалиев дает такую оценку текущему положению дел: «Из наших марок лучше всего себя чувствуют New Yorker, Calvin Klein, сейчас лучше стали дела у Mexx. И есть те, у кого положение похуже — Naf Naf, Motivi, Jack&Jones, отчасти Camaieu. То есть рынок неоднороден, разные бренды по-разному себя чувствуют. Наиболее стабильные, во всяком случае для нас, сегменты — эконом и премиум. Я думаю, в целом для рынка это справедливо». Г-н Мадалиев отмечает, что Union Space работает сейчас по большинству брендов на точке безубыточности.

Предполагать, что дно в продажах модной одежды и обуви найдено, и хуже уже не будет — рано. Заказы на сезон «весна-лето 2016» ритейлеры делали больше полугода назад — за месяц до девальвации, и после скачка курса доллара от значительной части заказанного объема отказались. В результате объемы закупок новых коллекций казахстанскими продавцами снижены на 30–40%. И ритейлеры только начинают работать с коллекциями нового сезона, закупленными по новым ценам. «Сейчас закончился сезон осень-зима, и по большому счету, ощутимого повышения цен не было, потому что тот товар, который реализовывался, был закуплен по другим ценам, нежели сейчас»,— напоминает Асель Шаймердинова, руководитель отдела продаж группы компаний K&K (бренды Kimex, Grazie), предполагая, что полное представление того, как обстоят дела на казахстанском рынке модной одежды,обуви и аксессуаров, можно будет получить только через несколько месяцев.

Смягчается

Снижение покупательской активности началось на фоне высоких арендных ставок, но участники рынка все чаще начинают говорить о том, что акценты на рынке торговой недвижимости смещаются, и сейчас это рынок ритейлера, а не девелопера — как и прогнозировали эксперты более полугода назад             (см. expertonline.kz/a13991/).

Музаффар Мадалиев уверен, что держаться на точке безубыточности Union Space помогает тот факт, что компания смогла договориться о приемлемых для себя условиях по аренде, пусть и не во всех торговых центрах, где расположены магазины подконтрольных брендов: «В целом торговые центры стали более лояльными в этом вопросе, тем более, как показывают последние события, очередь из арендаторов туда не стоит. Речь не только о регионах, но и Алматы, и Астане. Выбывающих профессиональных арендаторов могут в основном заменить индивидуальные предприниматели, люди, которые профессионально в торговых центрах никогда не стояли». Процент с оборота в качестве арендной платы уже перестал восприниматься казахстанскими девелоперами как нереальный вариант развития событий, и часть ТЦ идет на такие условия. В тех случаях, когда девелопер на процент с оборота не соглсен, ритейлеры настаивают на снижении фиксированной ставки аренды, а если арендная ставка в долларах — фиксации курса на том уровне, который они считают адекватным. Ритейлеры приводят примеры, когда девелоперы ТЦ в центре Алматы снижали ставку аренды в три раза. Правда, признают сами продавцы, переговоры об изменении арендных ставок — процесс длительный, и нередко активизируется только после того, как ритейлер не только подает уведомление о выходе из проекта, но и действительно собирается съезжать. Именно в этот момент крупные игроки, как правило, получают от ТЦ условия, близкие к желаемым, так как собственник и менеджмент ТЦ убеждаются, что на рынке нет участника, готового заменить уходящего крупного арендатора. «Нет ни одного fashion-бренда, который зашел в этом году в крупном формате, и ни об одном открытии в ближайшее время я не слышала»,— комментирует происходящее г-жа Шаймердинова.

Однако принцип «снижай, или уйду, и тебе же хуже будет» работает на казахстанском рынке только для крупных игроков, имеющих большие портфели брендов и по 3–4 магазина в ТЦ. No name магазин на такие поблажки со стороны менеджмента торгового центра рассчитывать не может, его просто заменят арендатором такого же уровня. Василий Горевой, президент Ассоциации ритейлеров Казахстана, советует небольшим ритейлерам вместо довода «мы крупные» использовать аргумент «мы честные». Поскольку непрозрачность магазинов внутри ТРЦ — основное, из-за чего торговые центры не готовы брать за аренду процент с оборота.

Вычисляется

Другой вариант для небольших магазинов — просто сменить место локации, считает Ержан Уразбаев, СЕО компании Retail space.kz. Ведь ритейлеры, чьи проекты занимают от 100 до 200 квадратных метров торговых площадей, более гибкие и мобильные, и это нужно использовать. «Сейчас что происходит на рынке? Более 30 процентов арендаторов из тех, с кем мы ведем переговоры по проекту “Москва” — просто переезжают к нам. То есть используют то же оборудование, тот же свет, товар — у них есть товарные запасы»,— говорит он. Retail space.kz специлизируется в области брокериджа, развития и управления современной торговой недвижимостью. Как представитель арендодателей, г-н Уразбаев уверяет, что последние готовы разговаривать о проценте с оборота. Но большая часть рисков в таком случае лежит на арендодателе, поэтому такие условия и получают преимущественно крупные компании, чьи продажи и в кризис остаются на уровне. Остальным предлагается фиксированная ставка, поскольку от арендатора зависит вся операционная деятельность, на которую арендодатель никак не может повлиять: выбор коллекции, логистика. «Если нет той плотности товара, который необходим магазину, оборотов не будет, если коллекция плохая — оборотов не будет. Если баеры где-то просчитались — оборотов не будет»,— защищает собственников торговой недвижимости Ержан Уразбаев.

Общее мнение представителей консалтинга в области fashion-ритейла — половина предствителей небольших магазинов, обращающихся в ТЦ по вопросам аренды, не имеют ни бизнес-плана, ни представления о том, как грамотно работать в современном формате. Директор московской Академии розничных технологий Юлия Вешнякова отмечает, что даже в современных ТРЦ Алматы она увидела много магазинов без внятной розничной концепции: «Нет ни бизнес-планов, ни прогнозируемых продаж и просчитанных под них бюджетов. Люди рассуждают на уровне девяностых годов: “Я приехал, у меня на рынке было так. Вот я все поставил, почему у меня не покупают?”».

Музаффар Мадалиев призывает небольших ритейлеров тщательно проанализировать то место, которое им предлагают для аренды в ТЦ, спрогнозировать свой товарооборот, основываясь на данных конкурентов. Юлия Вешнякова делится секретом, как эти данные получить: «Можете в два часа дня сделать покупку, и посмотреть, каково количество чеков — это видно на фискальном чеке, и то же самое сделать в конце дня. Товар потом сдадите. А если сделаете это еще в разные дни недели, у вас будет достаточно информации по потоку посетителей именно в тот магазин, чей ассортимент близок к вашему».

Выбор торгового центра, который подходит ритейлеру с точки зрения качества потока посетителей, формирование ясной розничной концепции — это то, что позволит небольшому ритейлеру вести переговоры с ТЦ, основываясь на бизнес-планировании. «Представители МСБ приходят один раз на переговоры, и думают, что если рассказали, как у них все плохо, то все должны им помочь. И очень удивляются, когда им не помогают и не входят в их положение. Переговоры — особенно с точки зрения аренды — это многоходовые этапы, на которых ищут взаимовыгодные условия»,— говорит г-жа Вешнякова.

ТРЦ стали лояльнее к fashion-ритейлерам, предоставляя им лучшие условия аренды, заключения и расторжения договора, но это максимум, на который можно рассчитывать. Лучшие места в торговых центрах вряд ли сильно подешевеют и осободятся. По словам г-на Уразбаева, международные компании не собираются уходить из РК, даже если их операционная деятельность сейчас не слишком удачна. Они уже инвестировали миллионы долларов на этом рынке и предпочтут потерять еще немного, с перспективой наверстать в 2017–2018 годах.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?