Доллар и метр

Торговым центрам РК предстоит перейти к более гибким подходам при расчете ставки аренды для ретейла

Доллар и метр

«Такой статистики торговых площадей на душу населения нет даже в Париже», — удивлялся директор департамента стратегического консалтинга и оценки Scot Holland LLP Петер Горанов на бизнес-сессии выставки моды Central Asia Fashion Autumn 2015, озвучивая данные о торговой недвижимости в Астане.

Исследования компании показывают, что столичный рынок торговых площадей достиг уровня насыщения и переходит в фазу перенасыщения. При населении в 860 тыс. человек в Астане почти 600 тыс. квадратных метров торговых площадей, то есть чуть менее чем по одному квадратному метру торгового пространства на душу населения. Как результат часть астанинских ТЦ в постоянной — и не всегда удачной — борьбе за арендатора. И то ли еще будет, прогнозирует г-н Горанов: к EXPO-2017 приурочен ввод дополнительных торговых площадей.

В Алматы рынок еще не настолько насыщен. Объем тороговых площадей здесь  750 тыс. квадратных метров, но и население вдвое больше астанинского — 1,6 млн человек. Тем не менее, утверждает Петер Горанов, некоторые торговые центры, в том числе и те, что открылись в прошлом году, тоже имеют трудности с привлечением арендаторов. На этом фоне немного странной выглядит ситуация, при которой относительно успешные торгово-развлекательные центры не слишком держатся за своих арендаторов.

Резкое ослабление обменного курса национальной валюты привело к противостоянию между ретейлерами и девелоперами. «Понятно, почему это происходит, — говорит г-н Горанов. — Вчера доллар был 239 тенге, сегодня 285. Владельцы торговых площадей фиксируют арендные ставки в договорах только в долларах, они хотят себя защитить. Для ретейлеров это невыгодно, так как аренда — это очень серьезная составляющая в их ценообразовании, и когда аренда зафиксирована в долларах, ты не знаешь наверняка, за сколько продавать условно эту куртку — за две или за семь тысяч тенге».

Поэтому для ретейлеров сейчас очень важно зафиксировать ставки именно в тенге. Пока не многие казахстанские девелоперы согласны так работать, но, уверен г-н Горанов, к рынку арендных ставок, фиксированных в тенге, в республике придут — и уже в ближайшее время. Собеседник называет две причины своей уверенности: «Во-первых, мы видим пример России, где до девальвации квадратный метр торговой площади стоил 800 рублей и после девальвации эта цена по-прежнему осталась на уровне 800 рублей. Да, для владельцев торговых помещений это не совсем выгодно, но лучше получать какую-то арендную ставку, даже если она фиксирована в местной валюте, чем если арендатор съедет, потому что он больше не может нести нагрузку привязанной к доллару аренды. Тогда площади будут пустовать, хотя расходы на их поддержание никуда не денутся».

Второй аргумент состоит в том, что дедолларизация, которая объявлена одним из приоритетов государственной экономической политики, рано или поздно дойдет и до арендных ставок. И скорее рано: владельцы некоторых бизнес-центров уже начали фиксировать аренду в тенге, чтобы привлечь арендаторов на пустующие площади.

Принимавший участие в выставке моды Central Asia Fashion Autumn-2015 вице-президент российской группы Glance и Filippe Grandy Сергей Рожнов развивает тему отказа от привязки к доллару: «Меня поразило, что вы часто говорите о ценах в долларовом эквиваленте. В России этот компонент во многом ушел еще в докризисное время — все начали размышлять рублями. И сейчас, даже несмотря на резкое снижение покупательской способности, цена не пересчитывается в долларах. Говорим, что мы на эти деньги сможем покупать меньше, но эти деньги — рубли. Надо учиться мыслить той валютой, в которой получаешь доход».

Г-н Рожнов рекомендует казахстанским девелоперам учесть опыт российских коллег, которые в кризисной ситуации чаще стали делать выгодные предложения новым арендодателям, чем идти на уступки старым. «В результате в одном случае нам оказалось выгоднее закрыться в одном ТРЦ и открыться в другом такого же ранга, поскольку во втором были готовы делать интересные предложения, а в первом на переговоры владельцы не шли. В еще одном торговом центре пришлось закрыть магазин от одного юрлица и открыть от другого. Парадокс в том, что старому клиенту не утверждают новые условия, при этом новому готовы предложить более выгодный вариант», — резюмирует российский ретейлер.

Гибкий подход к каждому арендатору — правило, которое войдет в обиход девелоперов в ближайшее время, надеются ретейлеры. Директор алматинского торгово-развлекательного центра MART Руслан Еркешев поделился опытом — ТРЦ установил для арендаторов фиксированную ставку, но исходя из оборота ретейлера. «Для каждого арендатора арендная ставка должна занимать определенную долю в обороте. Если мы говорим про обувь и одежду — то это 12–15 процентов от оборота, если говорим об арендаторах, торгующих бытовой техникой — 5–6 процентов от оборота. Мы можем понять, какая арендная ставка является для арендаторов приемлемой в ходе переговоров с каждым из них, после того как они предоставляют свои данные о продажах».

То, что после фиксированной в национальной валюте ставки аренды рынок торговой недвижимости РК все же придет к проценту с оборота — сомнений не вызывает. Именно на таких условиях, особенно в сложной экономической ситуации, девелопер и ретейлер могут реализовать стратегию win-win. Но пока на рынке торговой недвижимости РК такие отношения — скорее исключение, чем правило. В том числе и потому, что далеко не все продавцы готовы предоставить девелоперам прозрачную отчетность.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики