Доллар и метр

Торговым центрам РК предстоит перейти к более гибким подходам при расчете ставки аренды для ретейла

Доллар и метр

«Такой статистики торговых площадей на душу населения нет даже в Париже», — удивлялся директор департамента стратегического консалтинга и оценки Scot Holland LLP Петер Горанов на бизнес-сессии выставки моды Central Asia Fashion Autumn 2015, озвучивая данные о торговой недвижимости в Астане.

Исследования компании показывают, что столичный рынок торговых площадей достиг уровня насыщения и переходит в фазу перенасыщения. При населении в 860 тыс. человек в Астане почти 600 тыс. квадратных метров торговых площадей, то есть чуть менее чем по одному квадратному метру торгового пространства на душу населения. Как результат часть астанинских ТЦ в постоянной — и не всегда удачной — борьбе за арендатора. И то ли еще будет, прогнозирует г-н Горанов: к EXPO-2017 приурочен ввод дополнительных торговых площадей.

В Алматы рынок еще не настолько насыщен. Объем тороговых площадей здесь  750 тыс. квадратных метров, но и население вдвое больше астанинского — 1,6 млн человек. Тем не менее, утверждает Петер Горанов, некоторые торговые центры, в том числе и те, что открылись в прошлом году, тоже имеют трудности с привлечением арендаторов. На этом фоне немного странной выглядит ситуация, при которой относительно успешные торгово-развлекательные центры не слишком держатся за своих арендаторов.

Резкое ослабление обменного курса национальной валюты привело к противостоянию между ретейлерами и девелоперами. «Понятно, почему это происходит, — говорит г-н Горанов. — Вчера доллар был 239 тенге, сегодня 285. Владельцы торговых площадей фиксируют арендные ставки в договорах только в долларах, они хотят себя защитить. Для ретейлеров это невыгодно, так как аренда — это очень серьезная составляющая в их ценообразовании, и когда аренда зафиксирована в долларах, ты не знаешь наверняка, за сколько продавать условно эту куртку — за две или за семь тысяч тенге».

Поэтому для ретейлеров сейчас очень важно зафиксировать ставки именно в тенге. Пока не многие казахстанские девелоперы согласны так работать, но, уверен г-н Горанов, к рынку арендных ставок, фиксированных в тенге, в республике придут — и уже в ближайшее время. Собеседник называет две причины своей уверенности: «Во-первых, мы видим пример России, где до девальвации квадратный метр торговой площади стоил 800 рублей и после девальвации эта цена по-прежнему осталась на уровне 800 рублей. Да, для владельцев торговых помещений это не совсем выгодно, но лучше получать какую-то арендную ставку, даже если она фиксирована в местной валюте, чем если арендатор съедет, потому что он больше не может нести нагрузку привязанной к доллару аренды. Тогда площади будут пустовать, хотя расходы на их поддержание никуда не денутся».

Второй аргумент состоит в том, что дедолларизация, которая объявлена одним из приоритетов государственной экономической политики, рано или поздно дойдет и до арендных ставок. И скорее рано: владельцы некоторых бизнес-центров уже начали фиксировать аренду в тенге, чтобы привлечь арендаторов на пустующие площади.

Принимавший участие в выставке моды Central Asia Fashion Autumn-2015 вице-президент российской группы Glance и Filippe Grandy Сергей Рожнов развивает тему отказа от привязки к доллару: «Меня поразило, что вы часто говорите о ценах в долларовом эквиваленте. В России этот компонент во многом ушел еще в докризисное время — все начали размышлять рублями. И сейчас, даже несмотря на резкое снижение покупательской способности, цена не пересчитывается в долларах. Говорим, что мы на эти деньги сможем покупать меньше, но эти деньги — рубли. Надо учиться мыслить той валютой, в которой получаешь доход».

Г-н Рожнов рекомендует казахстанским девелоперам учесть опыт российских коллег, которые в кризисной ситуации чаще стали делать выгодные предложения новым арендодателям, чем идти на уступки старым. «В результате в одном случае нам оказалось выгоднее закрыться в одном ТРЦ и открыться в другом такого же ранга, поскольку во втором были готовы делать интересные предложения, а в первом на переговоры владельцы не шли. В еще одном торговом центре пришлось закрыть магазин от одного юрлица и открыть от другого. Парадокс в том, что старому клиенту не утверждают новые условия, при этом новому готовы предложить более выгодный вариант», — резюмирует российский ретейлер.

Гибкий подход к каждому арендатору — правило, которое войдет в обиход девелоперов в ближайшее время, надеются ретейлеры. Директор алматинского торгово-развлекательного центра MART Руслан Еркешев поделился опытом — ТРЦ установил для арендаторов фиксированную ставку, но исходя из оборота ретейлера. «Для каждого арендатора арендная ставка должна занимать определенную долю в обороте. Если мы говорим про обувь и одежду — то это 12–15 процентов от оборота, если говорим об арендаторах, торгующих бытовой техникой — 5–6 процентов от оборота. Мы можем понять, какая арендная ставка является для арендаторов приемлемой в ходе переговоров с каждым из них, после того как они предоставляют свои данные о продажах».

То, что после фиксированной в национальной валюте ставки аренды рынок торговой недвижимости РК все же придет к проценту с оборота — сомнений не вызывает. Именно на таких условиях, особенно в сложной экономической ситуации, девелопер и ретейлер могут реализовать стратегию win-win. Но пока на рынке торговой недвижимости РК такие отношения — скорее исключение, чем правило. В том числе и потому, что далеко не все продавцы готовы предоставить девелоперам прозрачную отчетность.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Риски разделим на всех

ЕАЭС сталкивается с трудностями при попытках гармонизации даже отдельных секторов финансового рынка

Экономика и финансы

Хороший старт, а что на финише?

Рынок онлайн-займов «до зарплаты» становится драйвером развития финансовых технологий. Однако неопределенность намерений регулятора ставит его развитие под вопрос

Казахстанский бизнес

Летная частота

На стагнирующий рынок авиаперевозок выходят новые компании

Тема недели

Под антикоррупционным флагом

С приближением транзита власти отличить антикоррупционную кампанию от столкновения политических группировок становится труднее