Ни спроса, ни предложения

У государства нет пока комплексного видения того, как оно собирается решать квартирный вопрос казахстанцев — ни со стороны спроса, ни со стороны предложения

Ни спроса, ни предложения

Выступление председателя совета директоров Холдинговой компании «Базис» Александра Беловича на строительном конгрессе в Астане произвело сильное впечатление на руководство Жилстройсбербанка (ЖССБ), после чего в СМИ банк направил пресс-релиз, общий смысл которого сводился к тому, что г-н Белович не владеет цифрами и вообще строит слишком дорогое жилье. Возможно, такая реакция была обусловлена подачей журналистов информагентств. Между тем выступал Александр Белович как глава профильного комитета НПП и поднял действительно важную тему: строительство у нас сейчас не относится к приоритетным отраслям, хотя и жилищного фонда у нас не хватает, и вклад в ВВП строительство за счет мультипликативного эффекта могло бы сделать гигантский. По поводу того, как систему поддержки стоило бы выстроить, можно спорить, но она нужна. После интервью «Эксперта Казахстан» с Александром Беловичем нам стало ясно, что у него четкого представления о том, как выстраивать взаимоотношения с властью, пока нет, но вопросы властям он задает правильные.

— Александр Якубович, согласно распространенной в СМИ информации, вы на конгрессе говорили, что нужно создать условия, позволяющие удешевить ипотеку, и что власти должны стимулировать массовое жилищное строительство. Расскажите об этом подробнее.

— На самом деле немножко не так было. Первый Евразийский конгресс строительной отрасли шел два дня и состоял из разных сессий, одна из которых была посвящена инвестициям в строительство. Мы полемизировали, каким же образом привлечь инвестиции и увеличить объем строительства в целом, не только жилищного. Но поскольку жилищное строительство не теряет своей актуальности и касается каждого из нас, безусловно, на этой теме мы остановились подробно. Приводилась статистика, что жилья на душу населения у нас строится значительно меньше, чем в мире. А наш накопленный жилищный фонд, который создавался все эти годы, в пересчете на человека меньше по сравнению с Европой в три раза. Даже Россия и Беларусь опережают Казахстан по темпам строительства жилья. Таким образом, обсуждая, мы нащупывали пути, по которым отрасль сможет развиваться в будущем.

Нужно создать механизм, который обеспечит дешевую ипотеку, тем самым помочь потенциальному покупателю. Сегодня это достаточно дорогой продукт, без сторонней помощи ему жилье не приобрести 

На наш взгляд, нужно создать механизм, который обеспечит дешевую ипотеку, тем самым помочь потенциальному покупателю. Сегодня это достаточно дорогой продукт, без сторонней помощи ему — покупателю — жилье не приобрести. В свою очередь ипотечное кредитование — это главный механизм, который увеличит объем жилищного строительства. Поэтому государство должно стимулировать платежеспособный спрос. Причем мы не настаиваем, чтобы абсолютно все покупалось на первичном рынке. Клиент сам решит, где ему приобретать, либо у того же ЖССБ, либо на вторичном или первичном рынке.

Однако сейчас ипотека как инструмент не работает. Во-первых, у банков нет «длинных» денег. Во-вторых, из-за высоких процентных ставок и двух девальваций в ссудном портфеле банков увеличились проблемные ипотечники. В-третьих, мы видим, что есть проблемы в некоторых отраслях экономики, и люди, работающие там, не располагают достаточными средствами, чтобы оплачивать взносы по ипотеке. С другой стороны, банк не знает, что делать с проблемными заемщиками, и с настороженностью смотрит на перспективы развития у себя ипотечного кредитования.

— И к чему пришли на конгрессе?

— Желательно, чтобы рынок сам регулировал эти процессы, но он на сегодня слаб, а банки погрязли в долгах. Для того чтобы ситуация выправилась, на наш взгляд, нужно следующее. Первое — необходимо рефинансировать проблемных ипотечников, предоставить льготы. Для чего необходимо выделить определенную сумму денег. Второе — необходимо, на наш взгляд, построить арендное жилье специально для переселения неплательщиков. Нужно понимать, что некоторые не платят по субъективным причинам. Вот таких недобросовестных заемщиков можно будет переселять в арендное жилье. Таким образом, квартира освобождается и в дальнейшем идет на продажу. Третье — предоставить банкам дешевый кредит, допустим, под шесть процентов.

— То есть им самим дать «длинные» деньги, чтобы они запустили ипотеку?

— Это рыночный механизм. И мы хотели бы, чтобы рынок работал. При этом деньги же возвратные, никто не говорит о бесплатных деньгах. Вот примерный план мероприятий. Здесь возникает вопрос, почему государство должно стимулировать эти процессы. Судите сами, в общем объеме вводимого жилья — это около семи миллионов квадратных метров по стране — 83 процента составляют индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и жилье, построенное коммерческими застройщиками. Доля государства — 17 процентов. Вот такая структура существовала из года в год. С момента обретения независимости основное насыщение рынка идет за счет частников и коммерческих застройщиков.

Сам себе строитель

— Среди этих 83 процента, по вашим данным, какая доля у ИЖС?

— Согласно прошлогодним данным, в стране было введено 6,8 миллиона квадратных метров жилья. Их них 3,5 миллиона — ИЖС, 1,2 миллиона построено государством и 2,1 миллиона — частными компаниями.

— То есть народ обеспечивает себя жильем сам?!

— Народ строит активнее, и это один из способов решения «квартирного вопроса». То же самое мы наблюдаем в мире. Впрочем, в этой ситуации нужно разобраться со статистикой, на мой взгляд, есть перекосы. Но это другая тема для разговора, поэтому давайте вернемся к народу, который строит для себя жилье. В целом Казахстан — огромная страна, и когда мы говорим о рынке недвижимости, то почему-то имеем в виду только Алматы и Астану. Но ведь именно в регионах больше ИЖС, зачем там нужны многоквартирные дома, когда вокруг масса пустой земли. Если же говорить о двух столицах, здесь, конечно, свободной земли нет. Поэтому мы строим больше многоквартирных домов.

— После того как пузырь на рынке недвижимости лопнул, были те, кто решил просто отдать квартиру банку, чем платить сумасшедшие проценты — вспомним докризисные цены за квадратный метр. Вероятно, после этого многие не станут еще раз брать ипотеку.

— Согласен, что весьма проблематично оплачивать кредит, взятый под высокий процент. Тем не менее многие люди даже под такой процент смогли обеспечить себя жильем. Это тяжелый груз, однако для многих это практически единственный инструмент решения квартирного вопроса. Поэтому мы и просим дешевую ипотеку, чтобы было меньше эксцессов, похожих на то, о чем вы сказали.

— Рассматривали ли на конгрессе другие механизмы раскачки рынка, кроме удешевления ипотеки, например, сингапурскую модель?

— Сингапур не та страна, чтобы ее опыт рассматривать в отношении Казахстана. Тот же объем ВВП у них в несколько раз выше нашего. Потом Сингапур — это крохотное государство, а территория Казахстана огромна…

— Действующая там программа была начата еще в 1960‑е, тогда ВВП был ниже, чем сейчас…

— И мы начинали программу в это же время. У нас основная масса жилья была построена в те годы. Нельзя сравнивать страны, которые отличаются по размеру и, допустим, погодно-климатическим условиям. Например, сколько денег уходит у нас на прокладку дорог, которые нашей стране просто необходимы для связанности, хотя эти же средства можно было бы направить на строительство жилья.

В одной связке

— В Сингапуре есть Совет жилищного строительства и развития — Housing and Development Board. Большинство проектов жилых комплексов в Сингапуре построены и разработаны государством. У них большой выбор типов и планировок квартир — это не аналог нашего социального жилья. Для покупки квартиры большинство сингапурцев снимают деньги со специального именного счета, на который направляет 20 процентов от каждой зарплаты работник и 15,5 — работодатель. Около 90 процентов сингапурцев живут в таких домах. И четверо из пятерых обитателей этих домов уже закрыли свои кредиты. Как видите, описанная модель далеко не рыночная, но прекрасно работает.

— Они отчисляют 35,5 процентов с каждой зарплаты?! Не проще ли самому накопить?! Пускай откладывает в коммерческих банках и получает проценты за это. На мой взгляд, нужно брать другие примеры. Например, интересен опыт Китая. Огромная страна, большое население, но обеспеченность жильем у них выше: у нас около 20,9 квадратного метра на человека, у них 27. Нужно изучать крупные страны с большой территорией и со схожими климатическими условиями — Канада, Китай, США. Например, в Канаде и США высокая доля ИЖС. У нас, безусловно, в регионах перспективнее развивать ИЖС, в крупных городах целесообразнее строить многоквартирные дома. Чтобы строительство жилья увеличивалось, необходимо стимулировать рынок.

У нас принята госпрограмма «Доступное жилье-2020», в которой прописаны целевые индикаторы: к 2020 году необходимо построить десять миллионов квадратных метров жилья. Сейчас у нас семь миллионов. Наибольший прирост идет за счет ИЖС и строительства жилья коммерческими организациями. Если мы сегодня имеем 2,1 миллиона квадратных метров жилья, построенных коммерческими компаниями, то к 2020 году нужно ввести четыре миллиона. Перед нами стоит такая задача. Но, согласитесь, это государственная программа. А мы работаем в одной связке с государством. Поэтому желательно, чтобы были решены вопросы с инженерными коммуникациями. Это проблема всех крупных городов: строительство зданий опережает развитие городской территории. Это сдерживает застройщиков, к тому же если компания начинает сама строить инженерные коммуникации, то это приводит к удорожанию. Дополнительные расходы на подведение коммуникаций имеют сегодня большой удельный вес в структуре затрат. Вообще развитие территорий не должно быть заботой частных компаний, за это должно отвечать государство.

В регионах перспективнее развивать ИЖС, в крупных городах целесообразнее строить многоквартирные дома. Чтобы строительство жилья увеличивалось, необходимо стимулировать рынок 

Второе — вся земля принадлежит частникам. В Алматы строят меньше, чем в Астане, но, как ни странно, стоимость земли в южной столице выше в два-три раза. При этом стоимость недвижимости почти одинаковая. В 2007–2008 годах цена за сотку доходила до 200 тысяч долларов, сейчас она упала. Многие банки эти земли держат и не продают, потому что боятся зафиксировать убытки. Ведь они выдавали кредиты, когда были высокие цены на эти активы. В структуре стоимости строительства земля, если говорить про центральные территории Алматы, доходит до 500 долларов на квадратный метр будущего здания. Конечно, когда рынок сам себя отрегулирует, ситуация наладится. Но пока этого не происходит. Сколько можно сидеть на этой земле?!

— Сразу после кризиса большую ставку делали на арендное жилье. И появился существенный игрок АО «Фонд недвижимости “Самрук-Казына’’». Давайте поговорим про арендное жилье и о возможностях коммерческих компаний в этом сегменте.

— Президент в своем послании заявил, что в рамках программы «Нурлы жол» будут направлены значительные деньги в строительство арендного жилья. В этих программах мы участвуем как застройщики, мы продаем такое жилье государству. Сегодня «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК) производит расчеты потребностей регионов в жилье и рассматривает несколько механизмов: либо государство само строит, либо покупает некоторый объем у застройщиков.

Что касается строительства арендного жилья — это замечательная программа, которая позволит решить проблемы людей, не имеющих своего угла. Программа направлена в первую очередь на обеспечение квартирами уязвимых слоев населения. Примечательно, что возрастной ценз для молодых семей поднят, теперь он составляет 35 лет. Нужно только успеть встать в очередь. Хорошая программа, но, к сожалению, то, что может себе позволить государство, не в состоянии делать частный застройщик, то есть построить дом и затем сдавать его с последующим выкупом. Для того чтобы это стало целесообразным в среднем сегменте и ниже, надо иметь столько же льгот, сколько имеют государственные игроки на этом рынке.

Если же говорить про арендное жилье бизнес-класса, то тут работать можно. Единственным сдерживающим фактором является высокий процент за банковский кредит. В рамках НПП рассматриваются различные варианты, в том числе и вариант по субсидированию процентной ставки. Если застройщику кредит обходился бы в пять процентов, тогда началось бы создание таких коммерческих объектов.

После кризиса

— А само появление АО «Фонд недвижимости “Самрук-Казына’’» не напугало коммерческие компании?

— Этот игрок появился после того, как грянул кризис. Тогда огромное количество застройщиков оставило без жилья десятки тысяч дольщиков. В целях решения их проблем и был создан АО «Фонд недвижимости “Самрук-Казына’’». Его задачей является достроить незавершенные объекты. Насколько я знаю, его деятельность заканчивается через два года. Это первое. Второе — это опять сегмент эконом-класса. Даже те объемы, которые строит этот фонд и КИК, недостаточны для насыщения потребностей страны в жилье.

— Президент в последнем послании заявил, что ему интуиция подсказывает — ближайшие три года будут очень тяжелыми с точки зрения внешней конъюнктуры, и это сильно повлияет на экономику. При такой ситуации как это отразится в частности на «Базис-А» и отрасли в целом?

— Ну, тут не только интуиция — президент и информацией владеет, думаю, гораздо большей, чем мы с вами… Для того чтобы ответить на ваш вопрос, нужно нарисовать портрет потенциального покупателя. Есть два типа людей, которые хотят купить жилье бизнес-класса. Я говорю о них, поскольку «Базис-А» строит квартиры именно этой категории. Первый — тот, кто покупает для себя. Второй — инвестор, желающий заработать или защитить свои деньги.

В связи с кризисом у людей первой категории могут быть ожидания, что цена упадет. Тем не менее рынок бизнес-класса в такой период не падает. Напротив, люди в целях сохранить денежные средства вкладываются в недвижимость, так что спрос растет. Во-вторых, в целом жилье не дешевеет. Если посмотреть на статистику цен за последние десять лет, то вы увидите, насколько подорожало жилье. Ведь инфляционные процессы идут, и они затрагивают строительство. На мой взгляд, не стоит ожидать резкого снижения объемов сделок. Если посмотреть на то, как люди реагируют сейчас в России на кризис, то мы увидим, что продажи жилья элит-класса замедлились, однако эконом и бизнес-класс показывают неплохую динамику.

Инвесторы — вторая категория покупателей — во время кризисной ситуации стоят перед выбором: прикупить, допустим, иностранную валюту или вложиться в недвижимость. Опыт показывает, что большинство выбирают второй вариант, некоторые даже по нескольку квартир покупают: сдают в аренду или перепродают, чтобы защитить накопления. К тому же инвесторы — осведомленные люди, которые прекрасно понимают, что обеспеченность жильем у нас низкая. С учетом этих факторов не вижу особых проблем. Но если ситуация будет развиваться таким образом, что динамика продаж на рынке бизнес-класса сильно упадет, во что я не верю, то застройщики пойдут работать в экономсегмент. Это менее рентабельно и даже опасно, потому что за то время, пока возводится объект, а это года два-три, стоимость строительных материалов, заработные платы, стоимость услуг транспорта и механизмов могут значительно вырасти против первоначально запланированного. Поэтому тут надо уметь просчитывать риски. После 2008 года с рынка ушли многие застройщики, которые специализировались на экономклассе. Одним словом, крупные игроки, что прошли тот кризис, смогут и новый пройти, если он грянет.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности