Трансформация КИК

Казахстанская Ипотечная Компания, продолжая работать на рынке ипотеки, развивает нишу арендного жилья

Трансформация КИК

Не так давно в АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК) утвердили новую стратегию развития, согласно которой компания получила дополнительные направления деятельности. Обсудить развитие ипотечного рынка и одного из его ключевых игроков мы решили с заместителем председателя правления компании Сержаном Жумабековым.

— Сержан Лесбекович, как бы вы оценили развитие отечественного ипотечного рынка? Какие у нас показатели в сравнении с другими странами СНГ?

— По СНГ ипотечный рынок Казахстана занимает лидирующие позиции наряду с Россией. Однако существующая на данный момент ситуация не позволяет значительной части населения приобрести жилье, так как цены на недвижимость остаются высокими.

Несмотря на неплохие показатели по СНГ и данные статистики, показывающие рост рынка ипотечного кредитования, текущие объемы (рост 7–8 процентов) значительно уступают докризисным показателям. Так, в период 2006–2007 годов темп годового прироста составил 72 процента.

С момента общепризнанного финансового кризиса по настоящее время ипотечное кредитование РК находится практически в стадии стагнации (темп прироста составляет не более 8 процентов). На сегодняшний день БВУ (банки второго уровня) ужесточают условия ипотечного кредитования, отдельные банки, как известно, приостановили ипотеку. Этому способствует отсутствие долгосрочного дешевого фондирования для БВУ и иных финансовых институтов, что отражается на неизменно высоких процентных ставках по ипотеке (средние номинальные ставки вознаграждения, согласно проведенному сравнительному анализу БВУ, составляют 12,5–16 процентов) и в результате приводит к недоступности ипотеки для широких слоев населения.

По коэффициенту доступности жилья среди стран СНГ Казахстан занимает хорошую позицию. Но это только среди стран СНГ. Так, для сравнения, в США данный коэффициент составляет порядка 1,7, в Германии — 4,5, Японии и Великобритании — порядка 6.

Согласно данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, в СНГ по соотношению стоимости аренды жилья к заработной плате нас опережают Белоруссия и Киргизия, а по соотношению размера ипотечных выплат к зарплате — только Россия, и то на процент. Но существующие показатели, когда стоимость аренды составляет почти три четверти средней зарплаты, а ипотечные выплаты значительно превышают ее, являются неутешительными.

— Какова доля КИК на рынке?

— Доля КИК на рынке ипотечного кредитования на сегодняшний день стабильно составляет порядка 10–11 процентов ипотечного рынка.

— Буквально в этом году в компании произошел ребрендинг, с чем это связано?

— Это часть принятой стратегии. Ребрендинг для каждой компании является знаковым этапом, так и для нас он послужил своего рода трансформацией из казахстанского ипотечного эксперта в национального оператора госпрограмм, направленных на решение приоритетных социальных задач жилищной политики государства. Согласно утвержденной нашим акционером (АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек») стратегии, у нас три стратегических направления деятельности: во-первых, это та деятельность, которую мы всегда осуществляли — приобретение прав требования по ипотечным займам у банков-партнеров; во-вторых, это социально направленная деятельность — реализация программы «Доступное жилье — 2020». Третье направление — это развитие механизма арендного жилья посредством собственных инициатив и программ.

Учитывая нынешнюю тенденцию спада объемов ипотечного кредитования, механизм «арендное жилье» запущен с целью диверсификации рынка и нацелен на общее улучшение жилищных условий для населения наряду с другими инструментами и механизмами приобретения жилья.

— С какими банками вы сотрудничаете по первому направлению? Как производите выкуп прав требований по займам?

— На сегодняшний день нашими партнерами являются 17 банков и 4 ипотечные организации. В основном это крупные банки, как Евразийский банк, АТФ Банк и так далее. Традиционно схема работы с банками выглядит следующим образом: банк-партнер выдает ипотечный заем, а затем уступает право требования по ипотечному займу компании. Обслуживание займа осуществляется банками, они также принимают ежемесячные платежи от заемщика до полного погашения. Компания приобретает права требования по ипотечным займам у банков-партнеров по котировочной ставке, котировочная ставка применяется в соответствии с определенной методикой и пределами ставок вознаграждения по ипотечным займам и облигациям компании. То есть, если говорить вкратце, то мы выкупаем права требования по займам банков и выпускаем облигации под эти займы, а банкам предоставляем необходимую ликвидность.

— Какова ситуация с проблемными займами в вашем кредитном портфеле?

— У нас в компании имеется небольшое количество проблемных займов, которые мы получили «по наследству» от банков второго уровня и ряда обанкротившихся ипотечных организаций. Вместе с тем компанией принимаются меры по минимизации количества проблемных кредитов, в целях предотвращения иждивенческого настроя желающих незаконно обогащаться за счет государственных средств, отчисляемых на ипотечное кредитование населения. Большинство заемщиков проблемных займов — это действительно люди, попавшие в тяжелое положение — при потере кормильца, при потере работы или трудоспособности и так далее. С ними мы готовы работать и идти на уступки.

Среди заемщиков немало таких, которые оформляли фиктивные договоры купли-продажи со своими знакомыми, друзьями, чтобы получить кредит для развития бизнеса. Как показывает практика, указанные заемщики тратили деньги не по назначению либо их бизнес прогорал, при этом кредит остался не выплаченным. Заемщикам, при возникновении реальных трудностей погашения кредита, компания всегда идет навстречу, при обращении и предоставлении требуемых документов индивидуально рассматривает каждый случай.

Проводимый системный мониторинг работы с проблемными займами компании позволяет определить ожидаемые результаты исходя из ситуации, возникшей на ипотечном рынке, и экономических процессов, происходящих как в Казахстане, так и во всем мире. Активизация мер, направленных на обеспечение возвратности денежных средств, сдерживает рост проблемных кредитов, решает задачи своевременного погашения просроченной задолженности по ипотечным займам и снижения количества проблемных займов мерами, предусмотренными ипотечным законодательством РК.

— Каковы преимущества аренды с выкупом в рамках программы «Доступное жилье — 2020», оператором которой является КИК?

— Инструмент «Аренда с правом выкупа» имеет ряд преимуществ. Прежде всего, это то, что арендатор берет жилье во вновь построенном доме. Арендная плата уже включает в себя сумму аренды и стоимость жилья, тогда как по ипотеке заемщик погашает сначала проценты, а потом уже основной долг. Как такового первоначального взноса нет, имеется гарантийный платеж на случай, если у арендатора возникнут сложности с оплатой либо будет произведена порча жилья. Данный гарантийный платеж составляет всего пять процентов от стоимости квартиры, когда как по ипотеке первоначальный взнос в среднем составляет 30 процентов. При недостаточности доходов арендатор может привлечь соарендатора.

— Наверняка, ДЖ-2020 имеет аналоги в других странах, вы знакомы с иностранным опытом реализации таких программ?

— Прежде чем презентовать этот продукт, мы проводили ряд исследований. Согласно данным исследования, в настоящий момент в странах Европы и США традиционным является механизм аренды жилья, в том числе субсидируемой государством, муниципалитетами или работодателями. В аренду сдается приблизительно 37 процентов строящегося жилья в Швейцарии, 56 — в Великобритании, 25 — в США. В больших городах доля арендного жилищного фонда, как правило, выше. Так, в Нью-Йорке около трети граждан проживают в собственном жилье.

Данный механизм в условиях недоступности традиционной ипотеки (ввиду высоких процентных ставок и наличия первоначального взноса), наряду с финансовой доступностью, также предоставляет возможность населению не быть привязанным к постоянному месту работы. Так, например, в случае аренды, субсидируемой работодателем, в Европе сотрудник организации может легко менять место жительства в зависимости от потребностей компании. Или спустя определенное время рассчитывать на выкуп выбранной им квартиры (с учетом всех предыдущих арендных платежей).

— Помимо госпрограммы ДЖ-2020, КИК реализует собственную Программу арендного жилья. Каковы ее особенности?

— В отличие от госпрограммы, приоритетом которой являются социально уязвимые слои населения, участником собственной программы арендного жилья может выступать любой желающий. По условиям собственной программы срок аренды с выкупом составляет 20 лет, мораторий на досрочный выкуп арендного жилья — три года, гарантийный взнос составляет шесть месячных арендных платежей, возможность внесения предоплаты от 10 до 50 процентов от общей стоимости жилья, страхование недвижимости за счет средств КИК, возможность привлечения соарендаторов при недостаточности доходов.

В рамках собственной программы КИК на данный момент реализует квартиры в жилом комплексе «Аккент» в Алматы путем сдачи в аренду с правом выкупа либо прямой адресной продажи 363 квартир общей площадью 24,6 тысячи квадратных метров. Рассматриваем и другие проекты по республике, в том числе и в рамках сотрудничества с крупными промышленными компаниями, государственными органами в части выкупа и строительства жилья для их сотрудников.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики