Кредит в помощь

Ипотека перестала быть инструментом для спекуляций, что сильно ограничивает ее рост

Кредит в помощь

Казкоммерцбанк возобновил ипотечное кредитование и сразу предложил более привлекательные условия, снизив требования по первоначальному взносу — от 10% оценочной стоимости приобретаемого жилья. Напомним, год назад ККБ приостановил ипотеку в связи с отсутствием долгосрочного тенгового фондирования. Что же изменилось с прошлого года? Очевидно, роль сыграло то, что именно Казком финансирует достройку замороженных объектов долевого строительства за счет бюджетных средств. Как нам рассказали в ККБ, кроме обычных ипотечных продуктов, банк предлагает программы финансирования покупки квартиры в строящихся им объектах. Глобальных изменений, в частности появления новых источников «длинных» денег на рынке, не наблюдается.

Возвращение на рынок такого серьезного в прошлом игрока, как ККБ, могло бы привести к усилению конкуренции в отрасли ипотечного кредитования, однако, на наш взгляд, этого не произойдет в силу сохраняющегося низкого желания банков развивать это направление. «Сдержанный аппетит к ипотечному кредитованию во многом объясняется макроэкономическими и регуляторными факторами. В частности, сейчас банки существенно ограничены в привлечении долгосрочных ресурсов, непросто привлекать международные заимствования, благодаря чему БВУ могли бы выдавать ипотечные кредиты под 10–11%. Поэтому доступ к недорогим и длинным ресурсам помог бы в определенной мере развитию ипотечного кредитования. Со стороны клиентов, которые хотели бы взять ипотеку, также есть свои ограничения — большинство из них сегодня не ощущают достаточную уверенность в том, чтобы позволить себе взять долгосрочный кредит на 15–20 лет, направляя на его погашение существенную часть дохода»,— такие причины, замедляющие развитие ипотеки, назвали нам в Евразийском банке.

Жилье для жизни

Спрос на ипотеку есть, и он даже растет. Этот факт отмечен в отчете Нацбанка «Параметры кредитного рынка» за II квартал 2014 года, подготовленном на основании опроса самих банков. Но в этом нет ничего неожиданного, во всяком случае для самих БВУ. «Данный рост связан с реализацией отложенного спроса со стороны населения на ипотеку после корректировки официального курса тенге»,— поясняется в отчете.

Наличие спроса подтверждают и в Народном банке Казахстана. «Спрос на ипотечное кредитование существовал всегда, но в настоящее время мы наблюдаем тенденцию на увеличение заявок по ипотеке. Динамика выданных займов по программам ипотечного кредитования показывает рост спроса на ипотеку по сравнению с прошлым годом как за аналогичный период, так и в сравнении месяц к месяцу»,— отмечает директор департамента розничного бизнеса НБК Берекет Рсалиев.

Но спрос растет, конечно, не такими темпами, как до кризиса 2008 года. Замедление связано отнюдь не с увеличением обеспеченности населения жильем. Более того, по данным Нацбанка (см. отчет по финансовой стабильности за 2013 год), дефицит жилья по состоянию на 1 октября прошлого года составил 32 млн кв. метров, индекс доступности жилья вырос с 2,95 в 2012‑м до 3,05 в 2013‑м. По классификации Нацбанка, значение индекса ниже 3 — доступное жилье, от 3,1 до 4 — умеренно недоступное, от 4,1 до 5 — серьезно недоступное жилье, выше 5,1 — значительно недоступное. Так, самый высокий индекс — 4,02 — в прошлом году был рассчитан для Алматы, а в сентябре 2007 года его значение для южной столицы превышало 8. Соотношение доходов домохозяйств к стоимости 1 кв. метра по республике в 2013 году составило 0,40. Это среднее значение по всем группам населения, без деления на менее обеспеченных и более обеспеченных граждан.

До кризиса банковская ипотека как раз восполняла разницу между доходами и стоимостью жилья, как это происходит и сегодня, однако до падения рынка недвижимости ипотеку главным образом использовали для спекуляций. Вот данные Нацбанка (отчет по финстабильности за 2007 год). Доходность от перепродажи жилья в целом по республике превышала 60%, в Алматы приближалась к 100%, при этом ставка вознаграждения по депозитам в среднем достигала 10–11%. Ипотека была выгодна всем — банкам, строительным компаниям, которые использовали деньги дольщиков, и части населения, занимавшейся перепродажей жилья. Требования к заемщикам были достаточно мягкими, так как банкам нужно было с выгодой размещать привлекаемые внешние заимствования. После ипотечного кризиса ужесточения в первую очередь коснулись именно этого направления.

Кризис имел одно хорошее последствие — он вернул ипотеке ее истинное предназначение. «Существенно снизилась инвестиционная составляющая: люди берут ипотеку в основном для проживания, а не с целью заработать»,— считают в Евразийском банке. Понятно, что, покупая квартиру или дом для того, чтобы в них жить, заемщик, скорее всего, будет погашать свой долг.

По доходам и кредит

Спрос и предложение сегодня ограничены платежеспособностью населения. Так, по мнению Берекета Рсалиева, стимулом для роста ипотечного кредитования в первую очередь являются стабилизация и рост экономики в целом и, как следствие, рост заработной платы работников организаций.

В настоящее время ипотека перестала быть продуктом массового потребления и поднялась до уровня среднего и выше среднего класса. Чтобы обслуживать ипотечный кредит, доходы заемщика должны быть выше уровня среднемесячной зарплаты минимум вдвое. Прошлогодние ограничения Нацбанка, в частности введение предельного порога долговой нагрузки на заемщика на уровне 50% от его совокупного дохода, еще более сузили круг потенциальных клиентов.

Вот, например, какие требования к платежеспособности заемщика-ипотечника существуют в Народном банке: при подтвержденном доходе в размере менее 250 тыс. тенге в месяц ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода. Если доход превышает эту сумму, размер ежемесячного платежа может достигать 60% от ежемесячного дохода. На условия по кредиту влияют такие критерии, как наличие положительной кредитной истории, размер первоначального взноса, срок займа. Так, например, если клиент имеет отрицательную кредитную историю по другим займам, первоначальный взнос будет составлять не менее 35% от стоимости недвижимости, а базовая ставка будет увеличена на 1%. Средневзвешенные номинальные ставки по ипотеке, по данным Нацбанка, составляют 11–13%, годовая эффективная ставка, по информации самих банков,— от 14% годовых.

Интересно, до сих пор банки готовы давать деньги без подтверждения доходов. Но в таком случае нагрузка на заемщика значительно увеличивается. «К заявителям, которые не могут подтвердить свои доходы официально, банк предъявляет более строгие требования. При этом положительная кредитная история в данном случае уже не оказывает влияния на базовую ставку по кредиту, которая с учетом рисков также будет увеличена на определенный процент. Кроме того, и первоначальный взнос будет составлять не менее 50% от стоимости недвижимости. Если же у обратившегося еще и отрицательная кредитная история, банк вправе отказать в финансировании»,— рассказывает Берекет Рсалиев.

Заемщик должен быть платежеспособным, то есть его доходов должно хватать как на обслуживание кредита, так и на обеспечение своих ежедневых потребностей, при этом его доход должен быть постоянным и официальным. Также заемщик должен иметь минимальный первоначальный взнос — 10–30% от стоимости недвижимости.

Так что ипотека — для людей обеспеченных и умеющих просчитывать свои расходы и соотносить их со своими доходами. Кстати, недавно на глаза попались такие данные Агентства РК по статистике (АРКС): на погашение кредитов у 20% наименее обеспеченного населения уходит около 30 тыс. тенге в месяц на каждого члена семьи, у 20% наиболее обеспеченных казахстанцев эта сумма чуть ниже 300 тыс. тенге в месяц. Понятно, что расходы соответствуют доходам, но, скорее всего, первые в основном выплачивают потребительские и автокредиты, что касается вторых, то они, очевидно, погашают займы на покупку дорогой недвижимости.

То, на что и как берут кредиты граждане страны, говорит о благосостоянии населения лучше, чем показатель ВВП на душу населения. В западных странах задолженность по ипотечным кредитам выше, чем по потребительским. В Казахстане, наоборот, сумма потребительских займов в 2,5 раза превышает ипотеку (см. график 2). Мы взяли данные за последний год — с сентября 2013‑го по август нынешнего года: потребкредиты не только по объему больше, чем ипотечные, но и растут быстрее. При этом, как можно видеть на графике 3, дисциплина погашения ипотечных займов гораздо выше: доля просроченных потребкредитов составляет 12% в общем объеме NPL, ипотечных — 4,9% (на 1 сентября 2014 года). К тому же по ипотеке риски ниже, так как это обеспеченный недвижимостью кредит. Но пока в стране не появится долгосрочное фондирование, банки будут выдавать высокорискованные потребительские кредиты, спрос на которые в силу низких доходов населения будет всегда.

Свой шанс для развития ипотека использовала в середине нулевых, только очередной пузырь недвижимости может стимулировать новый всплеск спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?