Туризм ни при чем

Гостиничный рынок Казахстана, несмотря на динамичное развитие и приход международных игроков, имеет прежние проблемы: большая доля теневого рынка и дефицит предложений в сегменте «эконом»

Туризм ни при чем

Динамика развития гостиничной индустрии является отражением развития региона, своего рода лакмусовой бумагой, показывающей привлекательность местности. Если в городе или области есть центры притяжения — например, популярные туристические и культурные объекты, высока деловая активность региона, то они привлекают большее количество гостей. На сегодня в Казахстане только несколько городов могут похвастаться своей притягательностью: Астана, Алматы, Актобе, Актау. Несмотря на строительство новых гостиниц и отелей, туристический поток в города Казахстана ограничен, почти 70% всех гостей — деловые туристы. Спрос на размещение со стороны иностранцев генерируется в первую очередь гостями из России, Турции, Китая, Европы и США. По данным Агентства по статистике РК, общее количество мест размещения в Казахстане в 2013 году составило 1678 единиц. Номерной фонд достиг 41,1 тыс. комнат, что означает рост на 3,9% по сравнению с 2012 годом.

Усиление брендов

Все гостиницы делятся на два сегмента: сетевые (брендированные. — «ЭК») и несетевые гостиницы. Самый развитый в Казахстане гостиничный рынок — в Алматы, поскольку этот город по-прежнему остается деловой, культурной столицей республики, и здесь больше всего развита сфера услуг. За последние 10 лет количество гостиниц в Алматы выросло в три раза, а объем оказанных гостиничных услуг составил 14,5 млрд тенге. Но большая часть из них, 53%, не имеют никакой категории. В гостиницах города на длительный период останавливаются всего лишь 14% гостей, а 86% — до трех дней. Средняя заполняемость составляет 27%, это очень мало для туристского центра.

На сегодня в южной столице работают 90 гостиниц разного класса, из них 5 позиционируются как пятизвездочные, 15 — как четырехзвездочные и 14 — трехзвездочные. Общий номерной фонд города составляет 5314 номеров. При этом каждая пятая гостиница Алматы относится к брендированным. Средняя стоимость номера в сутки в брендовой гостинице среднего класса Holiday Inn примерно равна расценке в небрендовой пятизвездочной гостинице. Среднесуточный тариф в брендовых гостиницах Алматы составляет 145–420 долларов, а в Астане — 400–520 долларов, включая НДС и стоимость завтрака.

Согласно данным Jones Lang LaSalle (JLL), по итогам января-июля 2014 года тарифы в гостиницах Алматы снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4%, при этом загрузка сократилась незначительно и составила 57% (заметим, что эта цифра «не бьется» с данными статагентства). В городе продолжают активно строиться отели, в числе ближайших открытий как минимум три гостиницы среднего ценового сегмента – Novotel на 150 номеров (2015 год), Ramada на 162 номера (2016 год) и Park Inn на 130 номеров (IV квартал 2014 года). Пятизвездочный отель Hyatt Regency на 270 номеров будет введен в 2017 году.

В целом до конца 2018 года в Алматы, по информации JLL, заявлен ввод свыше 1 тысячи номеров, в результате реализации этих планов предложение брендированных гостиниц в городе вырастет в два раза, что с учетом ограниченности спроса вызывает беспокойство. Дело в том, что туристический поток в той же южной столице ограничен, несмотря на развитую инфраструктуру для зимнего спорта вблизи Алматы — Шымбулак и Медеу. Сейчас эти курорты работают преимущественно на внутренний спрос, бизнес перефокусируется на Астану, что подрывает показатели отелей в Алматы; но, несмотря на это, гостиницы в экс-столице продолжают строиться. Помимо нового ввода гостиниц происходит переход ряда казахстанских отелей под управление международных брендов. Рост предложения станет оказывать давление на тарифы, поскольку отели будут стараться удержать загрузку. Вообще, по данным экспертов JLL, до конца 2018 года гостиничные рынки в Алматы и Астане вырастут вдвое, при этом спрос не будет увеличиваться аналогичными темпами. Это приведет к росту конкуренции и снижению тарифов.

На пятки Алматы наступает столица. В Астане, по данным JLL, сейчас работает 36 объектов (3 тыс. номеров), из них семь (1,5 тыс. номеров) — брендированные. Ожидается, что World Expo 2017 года станет катализатором роста внутреннего и въездного туризма. Сейчас почти 90% гостей в отелях Астаны — деловые туристы.

Гостиницы Астаны смогли достичь высоких средних тарифов, но пока еще не могут преодолеть 50-процентный уровень в среднегодовой загрузке. По данным JLL, в январе-июле 2014 года загрузка отелей Астаны находилась на уровне 45%, а цены были выше, чем в среднем по Алматы. С учетом открытия двух брендированных отелей среднего ценового сегмента (Park Inn, Hilton Garden Inn. — «ЭК») и Marriott, а также значительного объема номеров, заявленных к вводу в будущем, JLL ожидает роста конкуренции и снижения тарифов. В частности, в столице планируется запуск Ritz-Carlton, слухи о строительстве которого здесь ходили давно. Отель расположится у Байтерека в многофункциональном комплексе A+Talan Towers. Общая площадь Ritz-Carlton Astana составит более 23 тыс. кв. м, а номеров в нем будет 160. Сумма инвестиций в комплекс составила 300 млн долларов. В 2017 году также намечается открытие 88-этажного Abu Dhabi Plaza, общий объем инвестиций — 1,1 млрд долларов. До конца 2018 года объем рынка брендированных отелей должен увеличиться более чем вдвое: к вводу заявлено около 2 тысяч номеров. Темпы роста предложения в ближайшие годы значительно опередят имеющийся спрос в городе. Местные девелоперы предпочитают строить отели верхнего ценового и люксового сегментов, что мало поддерживается спросом.

В целом до конца 2018 года на рынок должны выйти как минимум четыре гостиницы «люкс». Открытие новых объектов будет оказывать давление на средний тариф, а показатель загрузки станет менее предсказуемым. В июле 2016 года ожидается открытие первого в Казахстане пятизвездочного отеля международной сети Sheraton в Актобе. Вообще у нас больше всего международных игроков приходят в класс пятизвездочных отелей. Так, уже три отеля в Казахстане работают под брендом Rixos (в Алматы, Астане и Боровом. — «ЭК»), по одному — отели Radisson в Астане, в Алматы — Ritz Carlton, Inter-Continental, Royal Tulip и Donatello Boutique Hotel. Renaissance сконцентрировался на нефтяных регионах, открыв по отелю в Атырау и Актау.

Троечки, четверочки

Емкость рынка гостиничных услуг в Казахстане по итогам 2013 года составила 59,7 млрд тенге в денежном выражении. В общей сложности казахстанские гостиницы приняли в 2013 году 3,3 млн посетителей, из них 583,4 тыс. человек обслуживались в Алматы.

Потенциал рынка гостиничных услуг остается привлекательным для инвесторов. С 2010 года количество въезжающих посетителей-нерезидентов в Казахстан растет в среднем на 20% ежегодно. Если в 2010 году республику посетило чуть более 4 млн иностранных граждан, то в 2013 году показатель вырос почти на 70%, составив 6,8 млн человек. При этом число отелей, соответствующих категориям 3, 4, 5 звезд по международным стандартам, составляет всего 11% (165 отелей. — «ЭК») от общего числа всех действующих гостиниц в Казахстане (1526 отелей. — «ЭК»).

Обычно отели приносят их собственникам 60% дохода от аренды номеров, а остальные 40% составляют различные дополнительные услуги. Сюда входит организация различных банкетов, конференций, симпозиумов, совещаний. Следует учитывать тот факт, что риск при инвестициях в коммерческую недвижимость несколько ниже, чем при инвестициях в жилую. Такая ситуация связана с тем, что здесь управлением объектов занимаются профессиональные операторы, обычно это большая международная группа. Поэтому в Западной Европе делать инвестиции в этот сегмент разрешено также и пенсионным фондам. Управляющие компании хорошо знакомы с рынком туристических услуг, поэтому инвесторам не приходится обременять себя различными заботами. Все это, начиная от уплаты налогов, страховки и заканчивая заполнением номеров, берет на себя управляющий отелем.

Если до 2008 года сроки окупаемости инвестиций в гостиничный бизнес в Казахстане составляли пять-восемь лет, то сейчас этот период оценивается в 10 лет для пяти- и четырехзвездочных отелей. При этом срок окупаемости гостиницы уровня три звезды — порядка пяти-восьми лет. В последние годы наблюдается отток клиентов в более демократичный сегмент — то есть в трех- и четырехзвездочные отели. В первую очередь это касается делового туризма, поскольку компании стали экономить средства и искать варианты размещения сотрудников за более приемлемую цену.

Интернет всему голова

Подключение гостиниц к онлайн-системе интернет-бронирования происходит, как правило, через репрезентативную компанию. Такая компания обеспечивает связь гостиничного объекта с самой системой и с турагентствами, осуществляющими бронирование. Она же берет на себя выплату комиссионных агентам за бронирование гостиничных номеров. Турагенты работают непосредственно с клиентами, пользуясь информацией о наличии туристических продуктов в системах. Для гостиницы, имеющей около 100 номеров, плата за подключение составит около 1 тыс. долларов плюс последующие платежи за пребывание в системе. Однако довольно высокая цена подключения гостиниц к глобальной сети вполне оправдывается последующим увеличением ее доходов от интернет-бронирования. Объясняется это тем, что в глобальных системах цены представлены, как правило, без скидок (Rack rates). Обратившись в репрезентативную компанию, гостиница должна заполнить анкету, разместив в ней информацию: классность, категории номеров, тарифы. Надо сказать, что агент, подыскивая подходящий номер для своего клиента, как правило, «запускает» в поисковую систему сразу несколько позиций: город, месторасположение, «звездность» отеля и даже дополнительные услуги. Поэтому чем больше позиций предложит гостиница, тем вероятнее, что она попадет в поле зрения агента.

В мире через интернет бронируется две трети поездок, 24% через турагентства, остальные — через сами отели, перевозчиков. Об этом рассказал Рольф Фрайтаг, основатель консалтинговой компании IPKInternational на 1-м Международном гостиничном форуме, который прошел в Алматы 24–25 июня. Доля интернет-броней продолжает расти. Однако интернет-бронирование никогда не достигнет 100%, а будет находиться на уровне 70–75%. Турагентства всегда будут иметь свою долю бизнеса в размере 20–25%, поскольку клиенты с высоким уровнем дохода обычно планируют путешествия через них.

В целом рынок гостиничных услуг будет расти, в частности — за счет вытеснения нецивилизованных игроков. Доля серого рынка еще значительна: количество представленных объявлений с предложением посуточной аренды в Алматы достигает 1500 в сутки. Стоимость размещения в сдающихся квартирах колеблется в диапазоне от 40 до 150 долларов, в зависимости от качества. Иностранцы при опросах в основном указывают на довольно высокие цены за размещение в казахстанских гостиницах.

Гостиничный бизнес тесно взаимосвязан с туризмом. Его доля в некоторых странах достигает 10%, а в Казахстане составляет всего лишь 0,5%. Да, туризм начинается с гостиниц, но кроме этого важна и инфраструктура. Турист приезжает не просто переночевать в гостинице. Основная проблема отечественной туристической отрасли заключается не в отсутствии интереса к Казахстану, а в том, что, несмотря на обилие красивых и интересных мест, ехать на самом деле некуда. Ни инфраструктуры, ни квалифицированных кадров, ни должного уровня сервиса и безопасности. Как следствие образуется «вилка»: у нас все либо очень качественно и дорого, либо недорого и некачественно, третьего не дано. Так, в Боровом и на Шымбулаке слишком дорого, на Балхаше грязно, на Алаколь некомфортно ехать по бездорожью. Лишь самые отчаянные любители экстрима и экотуризма готовы ехать на отдых в Казахстан. Следствием этого и является то, что номера в гостиницах у нас заполняются в основном теми, кто направляется к нам по делам. По этой же причине небыстро развивается и внутренний туризм, несмотря на большое количество красивейших мест по всей стране.

Регионы под прицелом

Основной тренд гостиничного рынка Казахстана — это выход международных гостиничных операторов в регионы. Об этом в интервью «Эксперту Казахстан» рассказала директор по развитию бизнеса международной консалтинговой компании Colliers International Асель Мусабекова.

— Какой сегмент гостиничного рынка наиболее востребован в настоящее время?

— В Казахстане сейчас есть спрос на качественные гостиницы в среднем ценовом сегменте. Большинство построенных до недавнего времени гостиниц с международными брендами относятся к категории «дорогих», т.е. в сегменте upscale. В Алматы долгое время единственным международным гостиничным брендом в среднем ценовом сегменте был Holiday Inn. И только потом появились Worldhotel Saltanat и еще позже Best Western Atakent Park Hotel. В Астане первая гостиница с международным брендом в среднем ценовом сегменте появилась только в прошлом году, когда открылся Park Inn; в этом году существующее предложение пополнилось гостиницей Hilton Garden Inn. А в 2015 году состоится открытие гостиницы Ibis в Астане.

— Какой процент выручки занимает доход от непрофильных направлений бизнеса (рестораны, банкеты, конференции, кофе-брейки и т.д.)?

— Однозначного ответа не может быть. На это влияет много факторов: например, категория гостиницы и ее внутренняя инфраструктура. В любом случае основную долю доходов после доходов от продажи номеров занимает F&B, т.е. ресторанная служба. В соответствии с унифицированными стандартами учета для гостиниц, в доходы ресторанной службы входят не только доходы самих ресторанов и баров, но и доходы от конференций.

В гостиницах в сегменте upscale, как правило, доля доходов от сопутствующих услуг выше, чем в гостиницах в среднем ценовом сегменте. Объясняется это тем, что в сегменте upscale в гостиницах предусмотрено несколько ресторанов, кафе и баров, полноценный фитнес-зал с бассейном, СПА-центр и чаще всего большой банкетный зал, конференц-залы и т.д. В гостиницах в среднем ценовом сегменте, как правило, есть не все услуги, которые предоставляют гостиницы высшей категории, а все, что есть, в более скромных масштабах. Соответственно, и доля выручки от сопутствующих услуг ниже. Также на это влияет то, на каком цикле операционной деятельности находится сама гостиница. Если мы говорим о гостинице, которая только открылась, то чаще всего доля выручки от сопутствующих услуг будет выше по сравнению с аналогичными гостиницами, работающими на рынке дольше. Так как при равном номерном фонде в гостинице с высокой загрузкой номеров доля выручки от сопутствующих услуг будет ниже, чем в гостинице с низким уровнем заполняемости. Но если говорить обобщенно, в среднем, то диапазон доли выручки от сопутствующих услуг в гостиницах в сегменте upscale может составлять около 35–45%, а в гостиницах в среднем ценовом сегменте около 20–30%. В бюджетных гостиницах доля доходов от сопутствующих услуг минимальна.

— Какие тренды, проблемы или новости на гостиничном рынке вы хотели бы особо отметить?

— Наиболее очевидным трендом является выход международных гостиничных операторов в регионы. Не считая Актау и Атырау, где гостиницы сети Marriott работают уже долгое время, в других городах Казахстана только начинают появляться международные бренды гостиниц. В Боровом работает Rixos. Гостиница с этим же брендом скоро откроет двери в Шымкенте. Там же открылся пока еще малоизвестный на международной арене Canvas Hotel управляющей компании Fabulous Abu Dhabi Hotel Management Company из ОАЭ. В этом году в Усть-Каменогорске открыли гостиницу турецкой компании Dedeman. В Актобе в 2016 году запланировано открытие гостиницы Sheraton. Недавно было подписано соглашение об открытии еще двух гостиниц Rixos в рамках комплексной застройки курортной зоны «Кендерли» в Мангистауской области. Несмотря на это, города Алматы и Астана как были наиболее интересными для гостиничных операторов, так и продолжают ими оставаться. Есть подтвержденные проекты гостиниц как в Алматы, где, казалось, рынок уже насыщен, так и в Астане. Тем не менее Астана сейчас имеет наиболее высокий объем будущего предложения в связи с проведением «ЭКСПО-2017».

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности