Строить, чтобы жить

Кризис остудил ажиотаж на рынке жилья и очистил рынок от спекуляций, а строительную отрасль — от фирм-однодневок

Строить, чтобы жить

Когда в 2007 году все стройки остановились, а цены на недвижимость стали неуклонно снижаться, мало кто верил, что через несколько лет темпы прироста объемов сданного жилья вернутся к докризисным значениям. Однако это произошло (см. график 1), во всяком случае, статданные подтверждают факт реанимации отрасли. При этом вклад строительства в целом в ВВП после кризиса значительно снизился: с 8,1% в 2008 году до 6,3% в 2012-м. Специалисты, с которыми мы обсуждали ситуацию в строительстве, считают, что последствия кризиса полностью не изжиты, и это снижает привлекательность отрасли для инвестиций. Нужно учитывать также падение платежеспособного спроса населения, не поддерживаемого банковским кредитованием, а также негативное влияние на рынок недвижимости проведенной в феврале девальвации: индекс доступности жилья, постоянно снижавшийся все последние годы, в первом квартале 2014 года вырос (см. график 2).

Точка, стоящая на месте

Когда разразился кризис, выпавшее из рук застройщиков знамя передовиков экономики перехватило государство. Не боясь пафоса, скажем, что во многом благодаря усилиям правительства и взятым им на себя обязательствам по достройке незавершенных объектов, а также поддержке заемщиков-ипотечников, в Казахстане удалось снизить накал страстей обманутых дольщиков. Как говорит президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко, «по сравнению с Россией, где эта проблема очень остро стоит и где долевые участники не получили ни денег, ни квартир, у нас все эти вопросы решили».

В 2008 году была принята антикризисная программа, одним из направлений которой стала стабилизация на рынке недвижимости, а в нем — два поднаправления: завершение недостроенных объектов в обеих столицах и Алматинской области, а также создание фондом «Самрук-Казына» дочерней компании «Фонд недвижимости “Самрук-Казына”». Перед ней поставили задачу стабилизировать рынок недвижимости в Астане и Алматы через выкуп у застройщиков жилья, не нашедшего спроса у населения, для последующей продажи или передачи в аренду с правом выкупа. С этого момента государство становится самым крупным заказчиком на рынке жилищного строительства. Была принята очередная госпрограмма развития жилищного строительства на 2011–2014 годы; в 2012 году — программа «Доступное жилье-2020».

По словам директора консалтинговой компании Qncepto Олега Алферова, в 2012–2013 годах каждый пятый введенный в эксплуатацию квадратный метр был профинансирован из бюджета. В предшествующие годы госжилье составляло 13–15% вводимых жилых площадей. «По объемам строительства отрасль, к сожалению, топчется на месте. Отчасти по этой причине и обеспеченность жильем фактически не демонстрирует роста: 18,1 квадратного метра на душу населения в 2013 году против 17,9 кв. м в 2007-м. Показатели доступности жилья улучшились, но не столь ощутимо. Если в 2009 году средней семье из трех человек требовалось 6 лет на приобретение квартиры площадью 54 квадрата в новом доме, то к 2013 году этот срок сократился до 5 лет. Это при условии, что на оплату жилья будут уходить все доходы. Для вторичного жилья этот период сократился с 4,4 до 3,9 лет. Но главная причина смягчения — падение рыночных цен, и приходится констатировать, что тот обширный инструментарий, который предусмотрен госпрограммой “Доступное жилье”, в масштабах отрасли тектонических сдвигов не принес»,— считает г-н Алферов.

«В программе развития жилищного строительства в РК на 2011–2014 годы обозначены три главных направления господдержки строительства жилья: использование системы Жилищно-строительного сберегательного банка (ЖССБ), фондирование банков второго уровня для финансирования жилищного строительства и строительства инженерных коммуникаций. Значительный рост инвестиций мог бы иметь место при системном государственном регулировании, который бы не раздельно, а синхронно, в совокупности управлял всеми тремя направлениями»,— так оценивает госпрограмму жилищного строительства президент ТОО «Элитстрой Групп» Кайрат Оразбеков.

Начиная с 2008 года, когда основными инвесторами на рынке строительства жилья были частные компании, увеличиваются государственные инвестиции и инвестиции населения. Частные застройщики чувствительно снизили свое участие в капиталовложениях для этого сектора (см. график 3).

По мнению г-на Оразбекова, позитивный перелом на рынке жилищного строительства (ЖС) наметился благодаря активному и довольно масштабному участию государства в реанимации ЖС. «В 2011 году общий объем инвестиций составил 260 млрд тенге. Это является хорошей обнадеживающей динамикой, учитывая, что эти заемные средства мобилизованы не на внешнем, а на внутреннем рынке. Сдерживающим фактором, я думаю, служит полное отсутствие налоговых льгот и преференций для строительных компаний, занимающихся строительством исключительно социального жилья. Нет утвержденных параметров социального жилья по регионам»,— говорит президент «Элитстрой Групп».

По данным Агентства РК по статистике (АРКС), в 2012 году общий объем инвестиций в строительство жилья достиг 428 млрд тенге; это ниже докризисной цифры в 490 млрд, однако, как полагают в компании Qncepto, отрасль выйдет на этот уровень в нынешнем году.

Отметим, что за последние пять-шесть лет сильно сократилась доля заемных средств в инвестициях в строительство (см. график 4). Кроме того, иностранные деньги перестали играть какую-либо заметную роль в ЖС. «Иностранный капитал практически отсутствует в отрасли. Инвесторы по-прежнему проявляют предельную осмотрительность: цены растут чуть быстрее инфляции, процедуры доступа на рынок бюрократизированы, условия финансирования непривлекательны»,— так объясняет падение интереса иностранных инвесторов к ЖС Олег Алферов.

Платежи дороже денег

Две составляющие успеха строительной отрасли начала и середины нулевых — щедрое банковское финансирование и спрос населения, подогретый высокой спекулятивной составляющей рынка недвижимости и доступностью ипотечных кредитов.

В результате кризиса 2008 года, хотя в Казахстане за точку отсчета стоит брать скорее лето 2007-го, строители и ипотечники больше других заемщиков задолжали банкам. Так, строительство имеет самый значительный долг перед банками — почти 600 млрд тенге из общего объема просроченных платежей в 2,5 трлн тенге. Это данные Национального банка на март 2014 года. Банки продолжают кредитовать застройщиков и даже снижать ставки по кредитам (см. график 5), но объемы — нынешние и докризисные — несопоставимы. В апреле 2014 года месячная сумма займов отрасли немного превысила 50 млрд тенге. В том же месяце 2007-го банки прокредитовали строительство на 155,4 млрд, в мае сумма стала еще выше — 178 млрд тенге.

По мнению Кайрата Оразбекова, банки сегодня кредитуют собственные «полутоксичные» активы, имеющие какую-либо рыночную составляющую, а также объекты со стопроцентной залоговой составляющей. «Банки второго уровня после хорошего холодного душа очень избирательны, и практически их задача заканчивается на пустом декларировании поддержки строительной отрасли. То есть банки перешли с проектного финансирования строительной отрасли на базовое. Что касается ипотечного кредитования населения, то здесь подъемных инструментов нет. Исключением являются крупные банки, обслуживающие объекты корпоративных клиентов»,— поясняет он.

Такие же сравнения — докризисного уровня и нынешнего — напрашиваются, если говорить об ипотеке. В апреле 2014 года было выдано 18 млрд тенге, в мае 2007-го — почти 64 млрд. Консалтинговая компания Qncepto приводит такие цифры, доказывающие регресс в ипотечном кредитовании: «На конец 2007 года ипотечный портфель казахстанских банков составлял 830 млрд тенге. По итогам 2013 года — 1 022 млрд тенге. Формальный рост на скромные 18 процентов. Но почти с той же скоростью росли тенговые цены на первичном рынке (+17 процентов), и за этот период состоялись две волны девальвации нацвалюты»,— говорит директор компании Олег Алферов.

В обзоре кредитного рынка по итогам I квартала 2014 года, опубликованном Нацбанком, отмечается, что некоторые банки ужесточили свою кредитную политику в отношении ипотеки, объяснив эти меры увеличением рисков заемщиков. Другие игроки, напротив, смягчили условия, в частности снизили минимальный размер первоначального взноса и уровень обеспеченности займов залоговым имуществом. При этом процент банков, отметивших уменьшение спроса на ипотеку со стороны заемщиков, увеличился с 10% до 37%. Основными факторами, повлиявшими на падение спроса в ипотечном сегменте, явились низкая активность на рынке недвижимости и снижение уверенности потребителей. Добавим, что причина неуверенности — девальвация, в результате которой цены на недвижимость в тенговом эквиваленте моментально выросли.

Но и сами банки, за небольшим исключением, не проявляют активности в ипотечном кредитовании; некоторые фининституты вообще закрыли это направление: в частности, прошлой осенью об этом объявил Казкоммерцбанк. Олег Алферов объясняет потерю интереса ключевых игроков к ипотеке также сначала ожиданием обесценения, а затем и девальвацией тенге: «Вкладчики ушли в короткие валютные депозиты. Результат: и без того удручающие возможности фондирования БВУ ухудшились. Крупнейшие банки свернули ипотечные программы. При этом Жилстройсбербанк здесь  спасательный круг для очень немногих: его доля в ипотечном портфеле лишь 13 процентов. Таким образом, рынок лишен ключевого ресурса роста. Притом что долговая нагрузка на казахстанцев сейчас вдвое ниже, чем в кризисном 2007 году. Ситуации перекредитованности нет»,— заключает директор Qncepto.

Несмотря на отсутствие перекредитованности, как утверждает эксперт, ипотека в Казахстане остается достаточно дорогим и элитным продуктом «не для всех». По информации «Элитстроя», всего 15% населения могут позволить себе взять ипотечный кредит. Например, в США предусмотрены льготы для тех, кто берет кредит на улучшение своих жилищных условий, в том числе освобождение на определенный срок от уплаты некоторых видов налогов (в частности, налога на недвижимость), да еще и стоимость ипотеки достаточно низкая для заемщиков. Житель же Алматы или Астаны со средней зарплатой 952 доллара, или 174 тыс. тенге, по словам г-на Оразбекова, тратит 98,8% заработной платы на ежемесячный платеж по ипотеке: 938 долларов, или 172 тыс. тенге, в месяц. Житель Мадрида и Барселоны отдает меньше трети (30,69%), Нью-Йорка — пятую часть (18,06%), Берлина — около 16%. «Простой пример: для реализации программы “Доступное жилье” отработаны программы финансирования местных исполнительных органов, банков второго уровня, но при всем этом совсем забыли, что для того, чтобы сработал возвратный механизм, необходимо дать возможность населению через банки второго уровня получить подъемную ипотеку. То есть у нас “система ниппель”: в рынок ДЖ вдуваем больше денег, а с рынка обратно не можем получить, то есть нет специального социального лифта — подъемной для населения ипотеки»,— сокрушается президент «Элитстроя».

Можно согласиться с тем, что уход банков от финансирования ЖС объективно необходим, но в результате налицо недоинвестирование строительной отрасли из-за падения платежеспособного спроса. Ничего не слышно о долевом строительстве, так популярном во время строительного и кредитного бума, хотя официального запрета строить с участием денег дольщиков не было, более того, закон «О долевом участии в жилищном строительстве», принятый в 2006 году, был переработан для усиления защиты прав дольщиков. Но документ не увеличил желание потребителей участвовать «в долевке» (слишком сильны страхи обмана и мошенничества), да и застройщики не согласны со многими положениями.

Закон жесток, ну что ж…

Закон о долевом участии в жилищном строительстве был принят в Казахстане только в 2006 году, когда уже вовсю использовались схемы строительства с участием денег населения. То есть долевое участие существовало де-факто, но не де-юре. Использование денег населения в качестве первоначального капитала в ЖС по сути было незаконным. Не было единого образца договора, определенных требований к компаниям, которые планировали строить за счет денег потенциальных владельцев квартир. Нельзя говорить, что все застройщики использовали отсутствие законодательства в своих интересах, но белые пятна в правовом поле не могли не привлечь мошенников, что позже также выявилось. Деньги населения собирали компании, у которых не было ни собственной строительной техники, ни штата рабочих, ни даже проекта дома; тем не менее они размещали рекламу, привлекали долевых участников и торговали квадратными метрами, которые так и не были построены, а некоторые квартиры продавались даже нескольким людям одновременно.

Сейчас можно говорить о том, что закон запоздал: он уже не смог предотвратить все махинации с деньгами дольщиков, которые выявились два года спустя. Разразившийся тогда коллапс строительной отрасли превратил его в очередной неработающий нормативный документ. Мало что изменилось и сейчас. «Многие изменения и дополнения в «Закон о долевом строительстве» во время финансового кризиса были скорее вынужденной мерой, нежели рациональной. Поэтому в нынешних посткризисных условиях они являются больше тормозом, чем двигателем для восстановления строительной отрасли. Его корректировка жизненно необходима»,— считает Кайрат Оразбеков.

По мнению директора Qncepto, действующий закон о долевом строительстве существовал и существует отдельно от рынка, «как надежная, громоздкая и неработающая схема». «Надежная — потому что договор на ее основе действительно сводит риски дольщика к нулю. Громоздкая — потому что требует от застройщика серьезных организационных усилий и финансовых ресурсов. Неработающая — потому что государство не обеспечило ее неукоснительное применение. Вместо договоров долевого участия в ходу по-прежнему их суррогаты: предварительные договоры купли-продажи, инвестдоговоры, договоры цессии и жилищно-строительные кооперативы»,— говорит г-н Алферов.

В 2013 году в закон были внесены поправки, благодаря которым инвестор/застройщик, привлекающий средства будущих собственников жилья, признается субъектом отношений долевого участия вне зависимости от заголовка и содержания договора. Но для изобретательного и недобросовестного застройщика эта норма также не является непреодолимым препятствием.

По словам нашего эксперта, сейчас в мажилис внесен законопроект, предусматривающий механизм гражданско-правовой ответственности. «Будет ли он жизнеспособен, пока говорить рано. Застройщики и страховщики должны сойтись в части перечня рисков и размера страховых премий. Не исключено, что новая редакция мотивирует крупных застройщиков к заключению законных договоров долевого участия. Но лишь крупных, поскольку законодательство предъявляет жесточайшие требования к компаниям, претендующим на средства дольщиков. И это правильно. Но, повторюсь, действующие нормы оказались слишком громоздки даже для основных игроков отрасли. Нет гарантии, что новые условия будут более привлекательны»,— сомневается Олег Алферов.

Министерство регионального развития в прошлом году в дополнение к закону о долевом строительстве намеревалось ввести обязательное страхование гражданско-правовой ответственности застройщиков перед дольщиками, однако широкое обсуждение законопроекта страховщиками показало, что страховые компании не готовы взять на себя страхование этих рисков. Особенно риска нарушения застройщиками сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что происходит сплошь и рядом. Очевидно, предполагая негативную реакцию частных СК, разработчик законопроекта предлагал сделать оператором этого вида страхования государственную компанию на базе Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов. Но пока законопроект о ГПО застройщика «завис».

Законы законами, но для развития долевого строительства необходимо, прежде всего, вернуть доверие к нему населения, ну и, конечно, поддержать платежеспособный спрос банковским кредитованием; возможно, по примеру развитых стран, льготами для тех, кто строит жилье для себя.

Перспективы есть

Залог хорошего будущего для застройщиков — существующий в стране дефицит жилья. Больше всего пока строят в обеих столицах — Астане и Алматы, а также в «нефтяных» городах: Актау, Атырау, Актюбинске — то есть там, где спрос поддержан платежеспособностью. По статданным, пять «А» лидируют по количеству сдаваемых квадратных метров жилья на 1000 человек населения. В остальных регионах строят довольно вяло. Г-н Оразбеков оценивает дефицит жилья в Казахстане в 50 млн квадратных метров, каждый третий житель республики нуждается в улучшении жилищных условий.

Рентабельность строительства хотя и снижается, но остается достаточно высокой (см. график 5). «Если сопоставлять среднюю себестоимость квадрата к цене его продажи, то мы увидим, что с 2009 года она держится на уровне 0,6. Это так называемая рентабельность наценки. В 2006–2007 гг. затраты на собственно строительство составляли порядка 42 процентов от цены квадратного метра. Последние пять лет строительные расходы не опускались ниже 58 процентов стоимости квадрата»,— говорит г-н Алферов.

Для сравнения приведем свидетельство нашей коллеги, побывавшей недавно в Чехии: 15% — это запредельный уровень рентабельности для застройщиков в этой стране. Но там и условия финансирования другие, банки, в отличие от казахстанских, не обременены проблемными кредитами.

Все же в Казахстане благоприятная экономическая ситуация положительно влияет на строительную отрасль, но перспективы дальнейшего роста смазала вторая девальвация тенге. Обесценение национальной валюты г-н Оразбеков назвал одним из негативных факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность отрасли. В этот список он также включил низкий платежеспособный спрос населения на жилье; высокие цены на землю под ЖС; отсутствие льготного налогообложения для строительных компаний, участвующих в строительстве социального жилья; сложный механизм разрешительно-согласовательной документации и высокую стоимость банковских займов. По его мнению, стоимость кредитных ресурсов для застройщиков должна быть на уровне инфляции +2%, но не более 8% годовых.

«Положительными факторами является работа государственных институтов по решению стратегических, базовых вопросов — таких, как работа по переходу на еврокоды, фондирование банков второго уровня, финансирование МИО по строительству жилья, строительству инженерных коммуникаций, всеобщее обсуждение вопросов по «Закону о долевом участии»,— перечисляет г-н Оразбеков.

Источники финансирования в строительство и раньше не были разнообразны: собственные средства и банковские кредиты. Сегодня, кроме первого источника, еще и бюджеты — местные и республиканский. На фондовом рынке застройщики, что до кризиса, что сегодня, не привлекают средства: этот сектор считается слишком рискованным, чтобы инвесторы захотели вкладываться в бумаги стройкомпаний.

Для большинства застройщиков пока основным заказчиком остается государство. Как рассказывает Кайрат Оразбеков, «Элитстрой» совместно с фондом недвижимости «Самрук-Казына» строит крупный жилищный комплекс площадью 260 тысяч кв. метров. «Это свидетельствует о том, что схема разделения рисков, заложенная в госпрограмму между участниками жилищного строительства, заработала и является типичным примером участия государства в восстановлении строительной отрасли, производстве строительных материалов, услуг, запуске мультипликатора»,— полагает г-н Оразбеков.

Но присутствие государства в коммерческом строительстве должно быть временным: до тех пор, пока не оправятся от кризиса стройкомпании. Потом оно должно остаться основным игроком на рынке строительства социального жилья.

Квартирное расслоение

Недвижимость — актив, не подверженный девальвации, считает президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко.

— Как изменились спрос и предложение на новое жилье с момента девальвации?

— Кардинальных изменений спроса и предложения на рынке нового жилья мы не видим. Компании не перестали строить, не происходит замораживания проектов, как это было в кризис, они реализовываются, насколько это возможно. Говоря о спросе на новое жилье до и после девальвации, нужно иметь в виду следующее. Если человек мечтал жить в квартире класса премиум или люкс, то есть большой площади, с высокими потолками, уникальной планировкой и, главное, в элитном районе, то на его желания и предпочтения девальвация, скорее всего, не повлияла.

— Что происходит с ценами: они растут, падают, стабилизировались?

— Уже года два у нас наблюдается стагнация цен на недвижимость. Ни вверх, ни вниз. Изменения, которые происходят, происходят в рамках инфляционных и девальвационных процессов. Если взять за основу февральские цены и проследить их изменения, то кривая пойдет вниз, но это изменения в рамках девальвации.

После девальвации цены на недвижимость, оставшись прежними в долларовом эквиваленте, взлетели в тенге для потенциального покупателя ровно на 20%, что охлаждает в целом спрос на рынке недвижимости. Правда, сейчас мы наблюдаем откат на додевальвационный уровень: продавцы слегка снижают цены в долларах. Но немало тех, кто рассуждает следующим образом: мне нет дела до того, что доллар подорожал, я продавал по 2000 долларов за квадрат и снижать эту цену не буду.

— Так рассуждает обычный человек или застройщик?

— Застройщик тем более так рассуждает, потому что после девальвации подорожали все строительные материалы, скидки в такой ситуации для строительной компании могут стать серьезным просчетом. Дело в том, что большая часть материалов, используемых в строительстве, завозится из-за рубежа и, понятно, оплачивается в валюте. Снизить затраты, закупая отечественные аналоги, невозможно просто потому, что их, аналогов, нет. Например, у нас не выпускаются лифтовые шахты, сантехника, отделочные материалы. После девальвации их стоимость для застройщика выросла. Цена продаж нового жилья зависит от степени готовности проекта в момент девальвации. Если строительство было завершено или готово на 85–90%, то компания, не снижая стоимости квадратного метра в долларовом эквиваленте, может установить более низкий курс по сравнению с рыночным. По сути цена не изменилась, но субъективно потенциальным покупателем она ощущается как более низкая. И нужно сказать, что продажи в период действия демократичных валютных курсов у этих строительных компаний резко выросли.

— Интересен ли сегодня рынок жилой недвижимости как объект инвестирования?

— Говоря об инвестиционной привлекательности нового жилья, мы должны не упускать из виду тот факт, что тут речь может идти не столько об извлечении коммерческой выгоды, так как спекулятивная составляющая сегодня практически равна нулю, сколько о сохранении денег. И роль здесь сыграла именно вторая девальвация за последние пять лет: тот, кто имел тенговые депозиты, а за них, как известно, банки платят дороже, потеряли по крайней мере 20% от суммы. Недвижимость многими воспринимается как нечто твердое, не подверженное девальвации; это реальная ценность. Есть такая поговорка: неудачные спекуляции превращаются в долгосрочные инвестиции. Мировой рынок недвижимости показывает, что рост и спад на нем — цикличны, каждый виток выше предыдущего. Тот, кто купил квартиру или дом для спекуляции, просто придерживает их до лучших времен.

— Как повлияло на рынок нового жилья замораживание строительства с долевым участием после кризиса?

— После 2007 года развалилось очень много компаний, стройки встали, дольщики не смогли получить свои объекты. Сегодня с помощью государства практически все эти объекты завершены. Нужно отдать должное нашему правительству: по сравнению с Россией, где эта проблема очень остро стоит и где долевые участники не получили ни денег, ни квартир, у нас все эти вопросы решили. Даже дольщикам тех объектов, где застройщиками использовались откровенно мошеннические схемы, было предоставлено жилье.

— Как это отразилось на самом рынке жилья? Стали меньше строить?

— Однозначно доверие к долевому участию подорвано, люди стали более осторожными — урок был хороший. Да, стали меньше строить, значительно сократился объем вводимого в эксплуатацию жилья. Было ужесточено законодательство о долевом участии, в результате большинство застройщиков, которые могли бы строить с долевым участием, не строят. Это негативно влияет в целом на рынок.

— Зато сегодня государство стало крупным игроком на рынке недвижимости. Вводятся миллионы квадратных метров жилья, построенного по программе «Доступное жилье». Может ли участие государства изменить конъюнктуру рынка?

— Это замечательная программа, которая дает возможность очень многим приобрести жилье по доступной цене или по схеме арендного жилья. Это здорово, но этого недостаточно, чтобы удовлетворить весь спрос. Государственное жилье в основном возводится на окраинах; если там будут сданы даже миллионы квадратов, это не значит, что продавцы в Медеуском районе начнут сбрасывать свои цены. Эта недвижимость рассчитана на тот класс, который не может позволить купить себе квартиру в престижном районе. И потом, мы неоднократно слышим о качестве строительства этого жилья. Это вопрос формирования цены на госжилье: оптимизация расходов в конечном счете бьет по качеству и безопасности объектов.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?