Разделяй и ремонтируй

По ходу выполнения программы модернизации отечественного ЖКХ все меньше прислушиваются к проблемам КСК

Разделяй и ремонтируй

Ровно через год заканчивается второй этап реализации программы модернизации ЖКХ. Напомним, что к 2015 году доля объектов кондоминиума, требующих капитального ремонта, должна снизиться с 32% до 22%, и не менее 50% потребителей в каждом регионе страны должны быть удовлетворены качеством коммунальных услуг. О том, как проходит реализация программы и реалистично ли выполнение ее индикаторов, мы решили поговорить с председателем Ассоциации КСК города Алматы Шамилем Мендыгалиевым.

Форма не имеет значения

— Шамиль Есмагамбетович, начнем с общей картины. Какова организационная структура управления жилкомфондом: сколько КСК в Алматы и в Казахстане, что представляет собой система их управления, какой группой объектов они управляют?

— Сколько домов в Казахстане, сказать не могу, так как наша ассоциация городская, хотя в нашу организацию вступают из других регионов республики, и таких КСК достаточно много. По форме управления это КСК, ТОО, ИП, УК и т.п. По сведениям алматинского акимата, в городе более 730 КСК и всего девять ассоциаций КСК, при каждом районном акимате и при городском. Наша ассоциация независимая, поэтому она имеет более широкие возможности отстаивать интересы собственников квартир многоэтажек.

Нам приходится судиться с монополистами — поставщиками коммунальных услуг, с департаментом по регулированию естественных монополий из-за необоснованно завышенных тарифов на коммунальные услуги. С жилищной инспекцией управления жилья акимата Алматы судимся из-за неправомерных действий в отношении собственников жилища и их кооперативов, по спорным вопросам между КСК, между собственниками квартир и помещений.

По формам управления жилым фондом различаются структуры в виде КСК, ПКСК, ЖСК, ПК, УК, ТОО, ИП, ПКСД. Все они, помимо своего устава по вопросам управления и обслуживания многоквартирных домов (МД), обязаны руководствоваться Законом РК «О жилищных отношениях» и другими нормативными документами, регулирующими сферу содержания и обслуживания жилья в таких домах.

Во всех указанных юридических лицах в управлении и обслуживании имеется различное количество многоквартирных жилых домов (МЖД), от одного до полутора сотен. По данным акимата, в Алматы насчитывается восемь тысяч жилых домов, жилой фонд составляет 28,2 миллиона квадратных метров.

— Насколько себя оправдала такая форма управления, как КСК?

— У крупных КСК нет особых проблем, за исключением неплатежей, отсталого менталитета и ненадлежащей культуры отдельных граждан — собственников квартир. У мелких же проблемы часто возникают из-за нехватки денежных средств, поступающих от собственников, на содержание жилья. И как следствие — невозможность содержать за достойную заработную плату специалистов, в том числе дворников. Им сложно накапливать средства на капитальный ремонт кровли и других частей дома.

— Так все же какая форма управления считается более эффективной?

— На вопрос, кто эффективнее может управлять жилым фондом — КСК или управляющие компании, могу сказать так: это зависит не от формы управления, а от людей, которые состоят на должности руководителя организации, занимающейся управлением и обеспечением содержания многоквартирной недвижимости. В первую очередь это зависит не от их квалификации, а от их честности, порядочности, добросовестности и ответственности. Те формы, которые предлагают новаторы с передачей всего на аутсорсинг, пока невыполнимы: фактически таких специализированных сервисных и управляющих компаний на нашем рынке нет. А те, которые ими инициировались (управляющие компании, объявлявшие себя от имени акиматов, сервисные компании типа «Мобильная группа» от того или иного акимата по уборке придомовых территорий города), с треском провалились. Так, «Мобильная группа» в свое время, приняв себе в штат переводом из КСК дворников, необходимый инвентарь, их помещения, повысив размер платежей с жителей на их содержание, не справившись с возложенной на себя задачей, вынуждена была самоликвидироваться, не рассчитавшись с нанятыми работниками.

Управляющие компании сейчас существуют, как правило, в новых крупных жилищных комплексах, отстроенных строительными компаниями, которые по существу являются их «дочками», зарегистрированы в виде ТОО. В таких управляющих компаниях цены на содержания жилья, как правило, в четыре, а то и в пять раз выше, чем в КСК. Несколько оправдывается это тем, что там большее количество и лучшее качество предоставляемых услуг — охрана со шлагбаумом и круглосуточным дежурством охранника, с видеозаписью, эстетичным оформлением придомовой территории, ее уборкой и тому подобным.

Учитывая, что у нас рыночные отношения, полагаю, что жители сами вправе решать вопрос, как лучше им управлять своей недвижимостью. Отнимать это право у них нельзя.

— Сейчас много говорят о том, что государство собирается заставить собственников квартир в МД перерегистрировать свои дома в кондоминиумы. Насколько законны эти требования?

— В отношении регистрации кондоминиумов мы настаиваем на том, чтобы дома вторичного жилья были признаны кондоминиумами единым постановлением правительства — хотя бы в соответствии с предстоящей новой легализацией имущества. В конце концов, это же уже давно приватизированное имущество рядовых граждан нашей страны! А чиновники говорят, что нужно получить паспорт кондоминиума. Адрес у дома, кадастровый номер те же, технический паспорт есть. Что еще нужно? Нельзя забывать, что оформление объекта кондоминиума — процедура недешевая; если раньше процедура регистрации стоила от 100 до 300 тысяч тенге, то сейчас оформление кондоминиума не должно превышать 25 тысяч тенге.

Когда государство эффективнее частника

— Давайте поговорим о программе модернизации ЖКХ. Как вы считаете, какова роль КСК в реализации этой программы и как вы вообще оцениваете качество ее реализации?

— Программа модернизации ЖКХ в части организации капитального ремонта и термомодернизации многоквартирных жилых домов непосредственно затрагивает интересы собственников недвижимости, которая управляется и обслуживается их выборными органами — правлением КСК. По программе КСК отведена роль посредника. На посредника на первом этапе возложена обязанность организовать общее собрание собственников дома, сагитировать их на проведение предлагаемого программой ремонта общего имущества кондоминиума за счет государственных средств на возвратной основе в течение 7–10 лет.

Следующий этап — организовать изучение предложенных документов: сметы, заключения экспертов по смете, заключение договоров с каждым собственником квартиры о согласии на проведение ремонта, подписание договора с генеральным подрядчиком ремонтных работ и жилищной инспекцией, организующей реализацию программы. Далее следует организация контроля над ремонтными работами, после чего — прием выполненных работ совместно с жилищной инспекцией. И в заключение — обеспечение контроля за возвратом собственниками затраченных на ремонт денежных средств в бюджет или социально предпринимательскую корпорацию, СПК, организующую такие виды работ по указанной программе.

На вопрос, кто эффективнее может управлять жилым фондом - КСК или управляющие компании, могу сказать так: это зависит не от формы управления, а от людей, которые состоят на должности руководителя организации

Следует отметить, что если кондоминиум на дом не зарегистрирован и на него не открыты раздельные счета, расчетный и накопительный для капитального ремонта в банках второго уровня, то эти дома по указанной программе в ремонт не принимаются. Всем хорошо известно, что на эти условия люди идут очень и очень неохотно, так как это связано для них со значительными дополнительными расходами на регистрацию кондоминиумов, на многолетнее содержание в банках дополнительных счетов.

Какие фактические были затраты по ремонту энергетических тепло-, водо- и электросетей, лучше спрашивать у непосредственных поставщиков услуг. По этому вопросу наше население смущает то, что ежегодно за счет государственных средств ремонтируется значительное количество изношенных сетей — исходя из соответствующих рапортов исполнителей, а процент их износа при этом из года в год все равно остается на прежнем уровне.

— Насколько оправданно растут тарифы? Можно ли вообще повысить экономическую эффективность сектора?

— На мой взгляд, никакой рост тарифов на коммунальные услуги Ассоциация КСК Алматы оправдать не может. Антимонопольные службы интересы потребителей не защищают. Если от государственных органов защиты для населения нет, то что можно ожидать от частных структур, передав эти услуги им? У нас уже опыт «Трактебеля» есть. Бельгийцы очень даже хорошо обирали наш народ, собирая средства за отопление и снабжение горячей водой. Еще один пример: АРЕМ согласился с нашим требованием, что общедомовые приборы учета должны быть установлены за счет монополиста. А департамент АРЕМ по Алматы хочет снова возложить эти затраты на жителей. У меня слов нет.

Штраф за самостоятельность

— Давайте вернемся к программе модернизации ЖКХ. Можете привести конкретные примеры, характеризующие качество реализации программы? И какую роль играет ваша ассоциация в этом процессе?

— С 12 мая по 2 августа мы проводим курсы повышения квалификации для председателей и членов правления КСК и членов ревизионной комиссии. Деньги выделило Министерство регионального развития из госбюджета, сами занятия организуют Центр ЖКХ и Национальная палата ЖКХ. Юристы нашей ассоциации читают лекции. Один из вопросов курсов — программа модернизации ЖКХ, которая охватывает вопросы тепловых сетей, электросетей, холодного водоснабжения, капитального ремонта и термомодернизации. Насколько мне известно, акимат Алматы и в прошлом, и в этом году отказался от денег на модернизацию, мотивировав свой отказ тем, что якобы нет заявок от КСК, хотя заявки были и есть. По моим данным, средства были получены только на реконструкцию и модернизацию лифтового хозяйства. Это уже красноречиво говорит о том, как эта программа проходит.

Приведу пример. В 2011 году несколько домов по улице Тимирязева возле выставочного центра «Атакент» подверглись капремонту: отштукатурили стены, перекрыли крыши, покрасили балконы и стены. Средства выделили под якобы беспроцентную ставку на 7 лет, потом продлили до 10 лет. Мы бы не касались этой программы, если бы к нам не пошли жители с жалобами: подрядчики приносят смету на капитальный ремонт, но не дают людям с нею ознакомиться. Выяснилось, что во многих домах даже не проводились собрания и сметы на ремонт с жителями не согласовывались. А по закону нужно взять у них согласие на капитальный ремонт. Мы помогли жителям одного дома вытребовать смету, и выяснилось, что этому двухподъездному трехэтажному дому приписали 22 тонны извести, что превышает необходимое количество в несколько раз. А ведь многие жители и не вникают в эти тонкости, хотя каждая квартира должна вернуть эти средства государству. До сих пор многие люди не хотят платить, управление жилья воюет с жителями, судится, старается взыскивать долги.

В отношении реализации программы модернизации ЖКХ в части организации капитального ремонта и термомодернизации МЖД мы бы предложили правительству организовать региональные фонды собственников квартир многоэтажных жилых домов (централизованные по областям, городам), а не раздельно по домам — кондоминиумам, и с отчислением в них для этих целей не по 0,02 МРП, а по 0,002 МРП с квадратного метра. Этого вполне было бы достаточно для организации ремонта и термомодернизации жилых зданий без заимствования средств из бюджета. И, соответственно, без какого-либо возврата кому бы то ни было таким образом затраченных средств.

Давайте посчитаем: 0,02 МРП — это 37 тенге с квадратного метра. Помножьте их на площадь своей квартиры. В то же время 0,002 МРП — приблизительно 4 тенге! Какую сумму им легче будет платить — по 37 тенге с квадратного метра или по 4 тенге? У нас в городе восемь тысяч квартир, только за месяц можно собрать 41 миллион тенге. Если же каждый будет отдельно на свой дом собирать, потребуется много лет. Да и при нынешней инфляции потери будут колоссальными.

— В современных домах площади квартир больше, чем в старых. Согласятся ли жители новостроек оплачивать чей-то ремонт?

— Наша политика так и строится — разделяй и властвуй. Можно найти решение проблемы: те, кто заплатил больше, получат ремонт в первую очередь, остальные — в соответствии с очередностью и годом постройки. Большинство председателей КСК поддерживают нашу инициативу. В России организовываются региональные фонды собственников жилья. Почему у нас нельзя это сделать?

На эти деньги можно и термомодернизацию, и капитальный ремонт сделать, и лифты отремонтировать. Затем можно дворовые клубы организовать, заняться благоустройством придомовой территории. Все это мы сами для себя сделаем и ни копейки у государства не возьмем.

По текущей программе модернизации ЖКХ жители домов должны заплатить за техническое обследование дома и за разработку проектно-сметной документации. Затем эту документацию иногда отдают в третью организацию на экспертизу, за которую опять нужно платить. А когда деньгами будет распоряжаться председатель КСК или правление кооператива, подрядчик обследование сделает бесплатно, и по цене сторговаться можно.

— Сейчас много говорят о введении дополнительной ответственности для председателей КСК. Не секрет, что жалобы на деятельность КСК поступают часто. Что вы думаете по этому поводу?

— Некоторые чиновники предлагают ввести административную ответственность для собственников недвижимости и их органов управления в виде штрафов за отказ в регистрации кондоминиумов на свои дома и отказ от открытия на них раздельных счетов, расчетного и накопительного, на каждый кондоминиум в банках второго уровня.

Давайте посчитаем, во что обойдется жителям эта инициатива: стоимость содержания счета варьируется от 500 до 10 тысяч тенге в месяц, если в КСК в среднем по 20 домов и для каждого дома нужно два счета. Получается, 400 тысяч тенге ежемесячно мы должны собирать с жителей и отдавать их банкам, а в год — 4,8 миллиона тенге только с одного дома. И за то, что я не хочу кормить банки, меня хотят штрафовать.

Такие предложения по изменению законодательства мелькали в прессе и в интернете: люди переживают и просят помочь отстоять их конституционные права. Наша ассоциация инициирует ходатайство перед парламентом республики и Минрегионразвития о включении своих представителей в рабочую группу, которой предстоит рассмотреть предложенные изменения и дополнения в законодательство. Согласие со стороны парламента и МРР уже есть, теперь дело за малым: отстаивать интересы потребителей.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики