Нефорсированное развитие

Медленный рост и невысокая инвестиционная привлекательность по-прежнему остаются главными чертами рынка коммерческой недвижимости в РК

Нефорсированное развитие

Объединенная ассоциация риелторов Казахстана (ОАРК) опровергла появившуюся в СМИ информацию о снижении на 50% цен на недвижимость в Алматы в связи с девальвацией. Напротив, было отмечено, что спрос на недвижимость остается стабильным и будет расти, а это может привести к повышению цен. По словам президента ОАРК Нины Лукьяненко, опыт предыдущей девальвации ясно дал понять, что обвала цен на рынке недвижимости ждать не стоит: «Ситуация очень напоминает уже пройденное в 2009 году — тоже февраль и тоже скачок курса на 30 тенге за доллар, т.е. примерно на 20 процентов в течение нескольких часов. Логичная реакция рынка — это ожидание снижения цен на недвижимость в долларовом эквиваленте на те же 20 процентов. Однако опыт пройденных лет показал, что у наших граждан наблюдается устойчивая привычка измерять стоимость недвижимости в долларах. И ситуация 2009 года подтвердила, что от этой привычки никто не собирается отказываться. Для продавца цена не поменялась». В том же ключе девальвация коснется и рынка коммерческой недвижимости: эксперты не только не ожидают обвала цен, но и прогнозируют их вероятное повышение в ближайшем будущем.

Ложный сигнал

Директор АН Vizit Лариса Степаненко также отмечает, что серьезных проблем на рынке коммерческой недвижимости в связи с девальвацией не видит: «Со дня девальвации усложнилась работа с банками, занимает больше времени урегулирование отношений клиентов с банками, но коммерческая недвижимость по-прежнему привлекательна. Я бы сказала, что рынок коммерческой недвижимости практически стабилен». По мнению экспертов из отдела консалтинга компании Scot Holland, девальвация, скорее всего, в большей степени повлияет на рынок жилой, нежели коммерческой недвижимости.

По словам г-жи Степаненко, на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается спада ни в отношении развития рынка, ни в уровне цен на недвижимость: девелоперы и инвесторы по-прежнему заинтересованы именно в коммерческой недвижимости. Более того, многие алматинцы понимают, что от сдачи в аренду коммерческой недвижимости они получат больше дивидендов, чем от жилой: «Нашим клиентам мы часто советуем приобретать коммерческую недвижимость, потому что от сдачи в аренду одного квадратного метра коммерческой недвижимости дивиденды будут гораздо больше, чем от жилой недвижимости. Сегодня наши сограждане, имеющие свободный капитал в пределах 300–500 тысяч долларов, приобретают коммерческую недвижимость, такую как салоны, магазины, офисы, и занимаются “ленивым бизнесом”, сдавая эти помещения»,— рассказывает г-жа Степаненко.

Однако, говоря в частности об аренде торговых площадей, главный аналитик компании Colliers International Екатерина Ходырева отметила, что выдержать повышение ставок до текущего уровня курса доллара, вероятнее всего, удастся только успешным игрокам, которые демонстрировали стабильный оборот до девальвации.

Вице-президент по глобальному развитию компании Compass Offices Александр Пасслер также отметил возможное влияние девальвации на рынок коммерческой недвижимости: «Поскольку у многих девелоперов этого сегмента банковское финансирование зданий осуществляется в долларах, им придется повысить арендную ставку примерно на 20%, чтобы иметь возможность расплачиваться по кредитам с банком».

Медленно, но верно

Как отмечает маркетинг-менеджер компании Scot Holland Олег Ким, несмотря на рост и относительную стабильность, рынок коммерческой недвижимости в Казахстане развит довольно слабо, и в основном концептуальные и хорошо управляемые коммерческие объекты представлены в Алматы и Астане: «Необходимо отметить, что в столице республики наблюдается перенасыщение рынка торговых площадей. Также в преддверии проведения ЭКСПО-2017 планируется строительство большого количества объектов офисной и гостиничной недвижимости, что вполне может привести к проблемам с уровнем заполняемости в таких объектах после проведения выставки». В то же время г-н Пасслер отметил недостаток на казахстанском рынке офисной недвижимости А-класса и зачастую неоправданно завышенные цены на ее аренду, в результате чего офисы иногда переоборудуются в жилые помещения. По мнению г-на Пасслера, за исключением Астаны, во всех городах Казахстана развитие рынка коммерческой недвижимости идет сравнительно медленно, но он является хорошим объектом инвестиций, о котором многие международные инвесторы просто не знают.

Но Лариса Степаненко отмечает готовность участников рынка вкладываться в повышение качества коммерческой недвижимости: «На казахстанском рынке есть достойные объекты: бизнес-центры, заводы; понятно, что мы не дотягиваем до мирового стандарта, рынок наш только в стадии развития. Но вся та коммерческая недвижимость, которая строится у нас сейчас, строится с учетом европейских стандартов». В отчете компании Scot Holland за 2013 год, например, также отмечается тенденция к общему улучшению качества на рынке торговой недвижимости в Астане, что ведет к появлению концептуальных торговых центров. «Ассоциация проделала большую работу для повышения качества недвижимости, введена квалификация бизнес-центров,— рассказывает г-жа Степаненко о работе ОАРК. — Для этого у нас работала комиссия экспертов из управленческих и риелторских компаний, компаний-застройщиков, и у нас на сегодняшний день есть таблица классификации бизнес-центров, сейчас мы занимаемся классификацией складских помещений».

По словам г-на Кима, основным фактором для развития рынка коммерческой недвижимости в Казахстане сегодня является общая экономическая ситуация, которая в свою очередь довольно сильно влияет на деловую активность. Также эксперт отмечает такие факторы, как доступность финансирования и покупательская способность населения, которые в Казахстане также находятся на довольно слабом уровне развития. Важными факторами являются присутствие на рынке операторов ретейла, появление новых игроков, изменение формата ведения бизнеса (например, появление обслуживаемых офисов).

По данным компании Scot Holland, для коммерческой недвижимости характерен длительный период возврата инвестиций, но и относительно высокий процент их возврата по сравнению с жилой недвижимостью. «Доступность финансирования (как для бизнеса, так и для потребителей) является одним из наиболее важных факторов, влияющих на рынок недвижимости в целом,— отмечает г-н Ким. — В Казахстане девелоперы часто сталкиваются с проблемой привлечения инвестиций в свои проекты ввиду очень “дорогих” денег на местном рынке и сложности привлечения более “дешевых” иностранных денег, вызванной относительно низким уровнем заинтересованности иностранных инвесторов и финансовых организаций».

Как сообщает компания Scot Holland, сегодня заинтересованность в инвестициях в недвижимость Казахстана проявляется в меньшей степени, чем в докризисный период. Несмотря на это, в настоящее время интерес проявляют не только местные застройщики и девелоперы, но также иностранные инвесторы (в основном из России, Турции, ОАЭ и Юго-Восточной Азии), в связи с более высокой доходностью местного рынка. В качестве примера аналитик компании Colliers International привела иранскую компанию Didas Iternational/Maskan Sazan (Иран), которая построила административный комплекс «Персия» в Алматы, а также таких иностранных девелоперов, работающих в Астане, как китайская компания «Пекин Палас», российская Marriott Office Tower и южнокорейская Highvill. Как отметил вице-президент работающей в Казахстане китайской компании Compass Offices, бизнес-климат для иностранных игроков в этом сегменте достаточно благоприятный, хотя войти на рынок бывает нелегко из-за действующих сейчас структур и регламентов.

Два «сердца» одного сегмента

На сегодня Алматы, будучи финансовым центром Казахстана, имеет самый большой и развитый рынок коммерческой недвижимости в стране. Особенно хорошо развит офисный сегмент рынка, и в будущем, по прогнозам компании Scot Holland, он продолжит развитие, что привлекает в этот сектор многих инвесторов и застройщиков. В результате конкуренция на рынке офисной недвижимости значительно растет.

Кроме того, в Алматы, по данным исследования, наблюдается положительная динамика рынка ретейла и растет спрос на аренду торговых помещений. Однако город продолжает испытывать нехватку торговых площадей. По предварительным подсчетам компании Colliers International, к 2016 году, если все заявленные на сегодняшний день торговые проекты будут завершены, общая площадь современных торговых центров в городе Алматы увеличится более чем на 80%.

Астана с каждым годом все активнее догоняет южную столицу по уровню развития коммерческой недвижимости. Развитие сегмента офисной недвижимости в Астане обусловлено тем, что город благодаря переносу в него столицы за относительно короткий срок превратился в деловой центр республики. Для него тем не менее характерен искусственно созданный рост, а значит, по сравнению с рынком Алматы рынок коммерческой недвижимости Астаны более подвержен колебаниям в кризисные периоды. Среди основных тенденций рынка торговой недвижимости в Астане, по версии Scot Holland, отмечаются такие факторы, как высокая конкуренция, невысокая покупательская способность населения и слабая маркетинговая концепция ряда торговых центров, а также недостаток профессиональных и «брендовых» операторов, работающих на рынке столицы. Как отмечается в отчете компании Scot Holland, в 2013 году закончился период снижения арендных ставок коммерческой недвижимости.

В то время как столицы борются за статус делового центра страны, коммерческой недвижимости в регионах Казахстана далеко до их уровня и по качественному, и по количественному развитию. По словам Ларисы Степаненко, коммерческая недвижимость в регионах представлена в основном жилым фондом, который выводится под коммерческую недвижимость: «Тут нет особых взлетов и перспектив. Но если говорить о крупных объектах — это отели, здания, производства,— то тут все только на стадии развития, и в этом регионы пока еще сильно отстают от Астаны и Алматы. Я работаю, например, с Шымкентом, с Актау; там слабее продукт и спрос ниже, хотя Актау, например,— с недоумением замечает г-жа Степаненко,— неплохо развивается, там присутствует много иностранных компаний».

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики