Сам выбирай колор и сам крась!

Правительство пытается придавить цены на новое жилье в Астане, обложив застройщиков налогом на сверхприбыль. На рынке более эффективным видят вмешательство государства как игрока и инвестора

Сам выбирай колор и сам крась!

Большинство практик регулирования рынков в Казахстане укладываются в следующую схему: на рынке возникает какой-то дисбаланс интересов, регулятор вводит новую норму, чаще всего ограничение, и дисбаланс усиливается. Регулятор заменяет одно ограничение другим или усиливает первое, но дисбаланс остается, оказывая непрогнозируемый эффект на смежные сферы. Затем происходит резкое ухудшение конъюнктуры, и ограничения снимают до лучших времен. Либо ситуация улучшается, тогда ограничения теряют экономическую целесообразность в условиях обгоняющего рост цен подъема потребительского спроса.

Нечто похожее сегодня происходит со строительным сектором РК. В качестве одного из решений проблемы дороговизны жилья в Астане Минрегионразвития (МРР) и Министерство экономики и бюджетного планирования (МЭБП) при участии еще нескольких ведомств предлагают ввести налог на сверхприбыль (НСП) для застройщиков. Участники рынка этот вариант встречают в штыки, видя в нем пример неуклюжего государственного вмешательства, при котором вырастет коррупционная составляющая, но так и не будет достигнута конечная цель — коррекция цен на жилую недвижимость в сторону снижения.

Снять с заоблачных высот

Необходимость удешевить квадратный метр нового столичного жилья — позиция, главным пропонентом которой на протяжении последнего года является президент РК Нурсултан Назарбаев. Проблема высокой цены астанинских новостроек в прошлом году регулярно поднималась им на совещаниях по развитию столицы.

«Когда все строители стали банкротами в 2008 году, вы все приходили ко мне и строили в Алматы за 1200 долларов, в Астане — за 1000 долларов. А теперь что случилось? Как себестоимость выросла? — спрашивал президент на совещании в апреле 2013‑го. — Завышенные цены вызваны отсутствием конкуренции, а также продажей земли ограниченному кругу компаний».

В ноябре прошлого года на таком же совещании президент вернулся к той же теме: «В среднем цена одного квадратного метра превышает себестоимость в два-три раза. Например, в жилом комплексе Europe palace при себестоимости квадратного метра 1000 долларов квартиры реализуются по 3,5 тысячи долларов за метр. В ЖК «Хайвилл Астана» себестоимость составляет полторы тысячи долларов, а цена сейчас достигает 4–5 тысяч долларов. В «Парижском квартале» при себестоимости 1300 долларов квартиры продаются по пять тысяч долларов за метр. Это заоблачные цены». Нурсултан Назарбаев подчеркнул, что компания-застройщик ЖК Europe palace I (вторая очередь проекта — Europe Palace II — находится в стадии строительства и будет сдана в июле текущего года), корпорация Orda Invest, заплатила лишь 1,6 млн тенге налогов.

Президент констатировал сговор цементных предприятий, поднявших цены на свою продукцию, и поручил Агентству по защите конкуренции (АЗК) разобраться в ситуации. «Прибыль должна предусматриваться, но не в пяти-шестикратном объеме. Никто не ведет мониторинг. По данному вопросу надо смотреть не только в Астане, но и в других регионах страны. Соответствующие государственные органы должны этим заниматься!» — негодовал глава государства.

Участники рынка говорят, что проект закона, предусматривающего ввод НСП для застройщиков, был разослан им в январе этого года. Первым отреагировал Союз строителей Казахстана (ССК). «10 января 2014 года в 11 часов в Министерстве экономики и бюджетного планирования Республики Казахстан состоялось совещание по поводу введения повышенных налоговых ставок на сверхприбыль строительных компаний в рамках комплексного плана по оптимизации цен на жилье в городе Астане»,— тревожно начиналось сообщение ССК от 13 января, где ассоциация жестко критиковала правительственную инициативу, как будто говоря об объявлении войны.

К февралю началось обсуждение предложения Минрегионразвития и Минэкономики в Нацпалате предпринимателей (НПП) и правительстве. Первый вице-министр МРР Каирбек Ускенбаев высказал необходимость введения «каких-либо ограничений для строительных компаний, которые ставят сверхприбыльные цены», имея в виду НСП. Ему оппонировал председатель комитета строительства, производства строительных материалов и ЖКХ НПП и глава стройкорпорации «Базис-А» Александр Белович: «Для нас непонятна причина, нам говорят о том, что якобы введение сверхналога на жилищное строительство поможет снизить стоимость, рост стоимости возводимого жилья. Но, во-первых, это ни в коем случае не поможет. Во-вторых, это будет первый прецедент в мировой истории: мы знаем, когда у нефтяников есть налог на сверхприбыль, но чтобы был такой прецедент у тех, кто создает продукт строительного производства!..»

Премьер Серик Ахметов с самого начала спора не обозначал своей позиции, предоставляя своим подчиненным и предпринимательской среде представить максимум доводов в свою пользу. «Всегда было так, что государство за налоги, а бизнесмен всегда хочет без налогов работать, это априори. Мы же знаем прекрасно, ваша задача одна — заработать как можно больше, у государства есть масса других задач,— многозначительно заявил он. — Надо будет посмотреть».

Несколькими днями позже к дискуссии присоединился глава НПП Аблай Мырзахметов. «Вы знаете, что сверхприбыли есть только у недропользователей. Это практика во всем мире. А вводить для отдельной отрасли налог только из-за таких единичных фактов сверхприбыли — наверное, не совсем правильно. Это дискриминация. Нельзя для кого-то вводить, для кого-то нет. Тем более строительная отрасль до кризиса давала 10% ВВП и 6% занятости»,— заявил он на брифинге в Службе центральных коммуникаций при президенте.

К середине февраля в спор о методах снижения цен на первичку втянулись все заинтересованные стороны. «В настоящее время создана рабочая группа. Государство вместе с предпринимателями обсуждает этот вопрос. Наша позиция и позиция правительства совпадают. Мы доказываем, что повышение налога на сверхприбыль не даст результатов по снижению цены на недвижимость,— рассказывал 12 февраля Александр Белович. — Наверное, будут предложены какие-то другие механизмы государством вместе с нами, которые предотвратят рост цен на жилье».

Поскольку законопроекта с изменениями Налогового кодекса на момент выхода этой статьи в печать в списке проектов, рассматриваемых мажилисом, на официальном сайте парламента РК не было, можно предположить, что новация не будет внедрена раньше ближайшей осени, а то и зимы. АЗК продолжает разрабатывать комплексный план по оптимизации цен на жилье в Астане.

Кирпич по соседству с баррелем

Ключевой аргумент сторонников НСП — огромная разница между реальной стоимостью строительства квадратного метра и его продажной ценой. Надувание цены может происходить как на этапе строительства, так и после него.

По ходу стройки можно раздуть расходную часть. РГП «Госэкспертиза» при комитете по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МРР, проанализировавшее в прошлом году около 8 тыс. строительных проектов, то и дело натыкалось на необоснованно завышенные затраты и нецелевые расходы застройщиков. После проверок стоимость строительства снижали: в общем сэкономить (для потребителей и заказчика в лице государства) удалось чуть более 600 млрд тенге, 40% из которых пришлось на жилье, строящееся по госзаказу.

С другой стороны, как отмечают специалисты, сама методика подсчета себестоимости строительства по смете оставляет желать лучшего. Статистика, взятая из смет, не отражает реального положения дел, поскольку в реальности процесс строительства длинный, а в сметах невозможно предусмотреть все изменения стоимости материалов и рабочей силы. Плюс есть определенные тонкости. «Расчет объема средств на оплату труда строителей по сметным нормам основан на статистических данных. Эти данные в статистике даются опосредованно на всю строительную отрасль. На самом деле подрядные организации вынуждены квалифицированным строителям платить выше, чем по статистическим данным. Но тогда строительные компании эти средства должны экономить на чем-то другом. Результат — ухудшение качества строительства», — проиллюстрировал ситуацию директор Центра ценообразования в строительстве КазНИИСА Бауыржан Жанузаков в недавнем интервью «Казахстанской правде».

Жилье может подорожать в связи с внеотраслевыми факторами: бурным экономическим ростом, инфляцией, девальвацией, ростом стоимости денег и так далее.

Самый большой подводный камень при вводе НСП для стройиндустрии — применимость этого вида налога к отрасли, в которой наличие каких-либо сверхприбылей в принципе спорно.

По действующей редакции Налогового кодекса РК (глава 46), плательщиками налога на сверхприбыль являются исключительно недропользователи. Расчет ставки налога, которым облагается, как правило, часть чистого дохода недропользователя, производится по каждому контракту отдельно. То есть принципиально НСП — это налог с высокорентабельных добывающих проектов, что и отражено в кодексе. Поэтому для внедрения новаций придется переписать, как минимум, одну главу Налогового кодекса. Вот и в ССК отмечают, что налог на сверхприбыль «всегда применялся к компаниям, занимающимся добычей полезных ископаемых из недр земли, а строительные компании не добывают, а производят собственный продукт, в данном случае создают жилищные условия нуждающемуся в них населению».

Татьяна Гиш, глава казахстанской рабочей группы RICS Russia & CIS National Group, вовсе сомневается в наличии сверхприбыли у строителей. «Возможно, в некоторое заблуждение вводит статистика, которая фиксирует средние фактические затраты на строительство одного квадратного метра общей площади жилых домов на уровне 100 тысяч тенге в среднем по стране и среднюю цену продаж квадратного метра жилья на уровне 189 тысяч. В итоге выходит 94‑процентная маржа. Для Алматы и Астаны маржа еще более впечатляющая: 133 и 126 процентов соответственно,— объясняет она. — Казалось бы, вот она, сверхприбыль! Но статистика не отражает то, что процесс продажи построенных квадратных метров несколько растянут по времени».

Когда строительная отрасль страны стоит на пороге очередного кризиса, регулятору надо действовать как можно более деликатно

Эксперт обращает внимание, что та же статистика дает показатель рентабельности по валовой прибыли для отрасли строительства в 2013 году не более 15%, а рентабельность производства — не более 8%. «Мне кажется, что с подсчетом сверхдоходов в этой отрасли немного опоздали. Тем более в связи с предстоящим снижением покупательской способности, вызванным девальвацией. Закладываемая сейчас доходность в проекты не превышает 25–30 процентов»,— считает г-жа Гиш.

Еще один момент, на который обращают внимание застройщики: исключительно дорого стоит жилье верхнего ценового уровня, а не наиболее массового экономкласса. Взять хотя бы ЖК Europe Palace, раскритикованный президентом: на официальном сайте проекта подчеркивается, что это левобережный «элитный жилой комплекс премиум-класса». Для сравнения: в столичном ЖК Millenium Park, который «Базис-А» сдает в 2015 году на правом берегу, квадрат жилой площади обойдется в 2 тыс. долларов, такая же цена в ЖК «Абай» (застройщик — Dan Partners).

Удар по каске

«Нововведение создает новые предпосылки для существенного снижения темпов строительства и будет препятствовать развитию строительной отрасли»,— таков вердикт Союза строителей Казахстана. Под ним готовы подписаться многие участники рынка.

«Если сделать так, как предлагается в законопроекте, тут же начнется мощный отток денег из строительной отрасли. Этим мы бьем по тем инвесторам, которые достраивают докризисные проекты в Астане и Алматы»,— уверяет президент «Элитстрой Групп» Кайрат Оразбеков. Он говорит, что у строителей рентабельность и без того низкая: они вносят в стоимость недостроенного жилья, помимо прямых своих затрат, все свои убытки в период кризиса и ставку кредита. «И если посчитать все это, рентабельность оказывается нулевой. Да, цена застройщика выходит высокой, но это в случаях с бизнес или элитклассом. На рынке минимум таких и ниша имеет право на существование для своего потребителя».

Компромиссный вариант по Оразбекову следующий: застройщик заканчивает текущий проект, кредитор возвращает деньги и, вполне возможно, хочет еще раз проинвестировать казахстанскую стройиндустрию. «Государству такая схема должна быть также выгодна, поскольку в экономику идут деньги, платятся налоги, сокращается недострой. Ну и потребитель получает жилье. Когда мы говорим о сверхприбылях у строителей и высоких ценах на первичку, мы почему-то забываем о том, что рынок и при таких ценах съедает жилье — это главный показатель здоровья отрасли».

Ужесточение регулятором налогового режима, по г-ну Оразбекову, приведет к оттоку из строительной отрасли Казахстана иностранных инвестиций и созданию дополнительной кормушки для различных проверяющих. «Застройщик защищает себестоимость, “откатывает” регулятору и продолжает получать требующуюся сверхприбыль. Рынок-то, особенно астанинский, это дорогое жилье все равно съест»,— прогнозирует он.

И действительно, инициаторы введения НСП выбрали не самый лучший момент для кампании по снижению цен. Исторически коррелировавшая с курсом доллара цена квадрата после очередного 20‑процентного обвала тенге просто не имеет рыночных предпосылок снижаться.

«У строителей сейчас непростая ситуация. Нельзя, с одной стороны, терять клиентов, с другой — работать себе в убыток. Хотя какое-то время последнего не избежать, потому что валютная составляющая строящихся объектов достаточно высока, порядка 50 процентов. Это импортные лифты, оборудование, металл, стекло, фасады. Цена на них повысилась сразу же после девальвации»,— отмечал в официальном сообщении компании председатель правления BI Group Амангельды Омаров. К этому набору следует добавить долларовые займы девелоперов, которые лишены гибких инструментов привлечения дешевых денег с внутреннего рынка. В период, когда строительная отрасль страны стоит на пороге очередного кризиса, регулятору надо действовать как можно более деликатно.

Информационная интервенция

Приемлемые варианты снижения цен на первичку в Астане лежат, по мнению собеседников «Эксперта Казахстан», в поле рыночных решений. Наиболее жизнеспособный вариант — это рыночное государственное вмешательство.

У г-на Оразбекова нет сомнений, что снижать цены на жилье в Астане надо. И он уверяет, что есть масса способов это сделать, не изменяя налоговый режим. «Для этого государству или квазигосударственным структурам нужно начать вводить большее количество жилья, заявляя цену на это жилье ниже предлагаемой сегодня рынком,— рисует схему он. — Частник, увидев, что на рынке появляется жилье не за 3000 долларов, а, например, за 1500, начнет как можно быстрее и дешевле сливать свои построенные площади. При этом акимат может ограничиться информационной атакой: только огородить территорию, повесить растяжки с прекрасным пейзажем, фасадом и интерьером — даже этого будет достаточно, чтобы придавить цену на первоначальном этапе». Но, добавляет Кайрат Оразбеков, еще лучше было бы взяться и построить заявленное жилье за эти 1500 долларов.

Так можно будет решить проблему дороговизны первички в сегменте экономкласса, а элитное жилье пускай регулирует рынок. Но в дальнейшем следовало бы предусмотреть механизм, при котором в обмен на доступ к столичным проектам, обещающим высокую доходность, застройщик подписывался бы на инвестобязательства. К примеру, помимо 150 тыс. квадратов элитного жилья за 4000 долларов за квадрат, построить на другом участке еще 200 тыс. квадратов квартир экономкласса за 1800–2000. Это помогло бы и загружать мощности компании, и расширять предложение на рынке, сбивая цены.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?