Строительный наобум

Банки стимулировали расцвет строительной отрасли. В результате появились проблемы и у строителей, и у банкиров

Строительный наобум

Активное строительство в стране началось в начале нулевых после значительного замедления в 1990‑х. В 2000 году инвестиции в отрасль увеличились на 50% от объема 1999 года, в 2001‑м — на 46% по сравнению с предыдущим годом. Часто говорят, и «Эксперт Казахстан» не исключение, о том, что строительный бум был подогрет кредитами банков. Так и есть, но случилось это позже, ближе к середине десятилетия (см. график 1). В конце 90‑х и начале нулевых, судя по статданным, среди источников финансирования инвестиций в строительство в целом превалировали собственные средства компаний, в том числе иностранных, а также госбюджет — республиканский и местные, заемные средства вообще не упоминаются, их доля становится значительной только к 2008 году.

Жилищное строительство также оживилось на рубеже веков, что логично: население росло, а объемы вводимого жилья значительно упали. В 1990 году в республике было сдано более 7 млн жилых квадратных метров, в 1999‑м — 1,1 млн. Спрос на жилье был огромным. И только в тот момент, когда платежеспособность спроса, в том числе и спекулятивного, была поддержана банками, нарастившими ипотечное кредитование, а также финансирование строительных проектов, вот тогда уже можно было говорить о строительном буме. Хотя строителям так и не удалось перекрыть рекорд 1990 года, но к началу 2008‑го было построено 6,8 млн квадратных метров жилья (см. график 2).

Конечно, все крепки задним умом, но если бы в жилищном строительстве не была так сильна спекулятивная составляющая, подогревшая цены, можно было бы избежать многих нынешних проблем, в том числе падения цен на рынке недвижимости, махинаций с деньгами дольщиков, с земельными участками, остановившихся строек, проблем с качеством кредитного портфеля банка. Впрочем, это вовсе не исключительно казахстанская проблема: многие страны пережили то же самое во время финансового кризиса.

Как писал наш журнал и как свидетельствовали эксперты, в середине нулевых, когда строительный бум, причудливо соединившись с кредитным, достиг пика, спрос на жилье в четыре раза превышал предложение. «Когда мы начали продавать свой новый жилой комплекс по 900 долларов за квадратный метр и увидели наплыв покупателей, то подняли цену до 1600 долларов. Я понимаю, что это отчасти провоцирует рост цен на рынке, но таким образом мы обеспечиваем себе некий задел на будущее, если произойдут негативные коррекции в экономике»,— поведала корреспонденту «ЭК» финансовый директор одной из крупных стройкомпаний тогда.

Существование в то время спекулятивного спроса еще раз подтверждает тот факт, что сегодня при существующем дефиците жилья цены уже не растут столь радикально.

Но наиболее печальным последствием строительного бума стала, конечно, проблема дольщиков. Закон о долевом участии в жилищном строительстве был принят в Казахстане только в 2006 году, когда уже вовсю использовались схемы строительства с участием денег населения. Можно говорить о том, что закон запоздал: он уже не смог предотвратить все махинации с деньгами дольщиков, которые выявились два года спустя. Разразившийся тогда коллапс строительной отрасли превратил его в очередной неработающий нормативный документ.

Доля вне закона

Власти наконец обратили внимание на отсутствие контроля проектов с долевым участием. На тот момент в стране не существовало правовых актов, регулирующих процесс долевого строительства и, как писал наш журнал в 2006 году, использование денег населения в качестве первоначального капитала для строительства можно было считать незаконным. То есть долевое строительство существовало де-факто, но не де-юре. Не было единого образца договора, определенных требований к компаниям, которые планировали строить за счет денег потенциальных владельцев квартир. Нельзя говорить, что все застройщики использовали отсутствие законодательства в своих интересах, но белые пятна в правовом поле не могли не привлечь мошенников, что позже проявилось. Деньги населения собирали компании, у которых не было ни собственной строительной техники, ни штата рабочих, ни даже проекта дома, тем не менее они размещали рекламу, привлекали долевых участников и продавали квадратные метры, которые так и не были построены. Строительство стало одним из самых выгодных бизнесов на тот момент: даже честно выполняя все условия договора, компании получали очень высокую прибыль, поскольку себестоимость строительства была в несколько раз ниже рыночной цены квартиры (см. график 3).

Внимание к проблемам долевого строительства было привлечено судебными разбирательствами между дольщиками и строительными компаниями. В частности, в это время разразился скандал по поводу двух жилых комплексов (ЖК) — «Москва» и «Жамихан», застройщики которых использовали не по назначению инвестиции вкладчиков и не выполнили перед ними своих обязательств; в частности, как сообщала финансовая полиция, стройкомпании растратили около 450 млн тенге своих пайщиков. По существовавшим в то время правовым нормам в случае банкротства строительной компании участники долевого строительства получали свои деньги в последнюю очередь, после выплаты заработной платы, обязательных платежей в бюджет, погашения задолженности основному кредитору. В результате дольщики оставались ни с чем. Лопнувшие проекты привлекли к себе внимание власти, может быть, еще и потому, что свои деньги компаниям доверили и депутаты. Тогда президент поручил правительству разработать в срочном порядке соответствующий закон.

Закон, разработанный Министерством индустрии и торговли, был принят 7 июля 2006 года, а вступил в действие с 1 января 2007‑го. В нем был учтен уже накопленный негативный опыт долевого строительства. В частности, выдвигались конкретные требования к застройщикам: наличие капитала не менее 100 тыс. МРП (в первоначальном варианте 150 тыс. МРП), опыт работы на рынке жилищного строительства не менее трех лет; компания, желающая привлечь деньги пайщиков, должна была построить не менее ста квартир, долевые средства не должны были превышать 75% от стоимости строительства, компаниям предписывалось также не нарушать заявленное качество и сроки сдачи в эксплуатацию. Все договоры должны проходить государственную регистрацию, что предотвратит продажу одной квартиры два-три раза, что не было в то время редкостью. Все эти положения действуют и сейчас.

Нельзя сказать, что все строительные компании радостно встретили новый законопроект. Как всегда в таких случаях, стали говорить о монополизации рынка несколькими крупными компаниями, которые могли пройти отбор по критерию размера капитала и другим требованиям. Вывод был один: число застройщиков сократится, что повлияет на конкуренцию, а значит — цены на недвижимость еще больше вырастут, объемы строительства сократятся.

«Застройщики будут вынуждены брать кредиты на более долгий срок, чтобы восполнить недостаток оборотных средств. Дополнительные административные издержки отразятся на себестоимости жилья и лягут в конечном итоге на плечи дольщиков и конечных покупателей квартир»,— предполагал Тимур Курмангалиев, в то время директор компании «Дом Сервис» . Он прогнозировал, что год действия закона приведет к росту цен на недвижимость на 15–20%. А ситуация на рынке первичного жилья автоматически проецируется и на рынок вторичного. Тогда еще никто не предполагал, что все строительство через год просто остановится, а цены начнут медленно, но неуклонно снижаться.

С громким треском

Строительная отрасль, чей рост, как и всех составляющих рынка недвижимости, был обеспечен дешевыми внешними заимствованиями банков, обрушилась, как только из-под нее выдернули основание — финансы. В 2007 году стройкомпаниям стало понятно, что привлечь деньги на прежних условиях уже не удастся, и перед банками-должниками замаячила проблема с рефинансированием обязательств и надвигающейся выплатой процентов по займам (по многим кредитам был предусмотрен льготный период, и он к тому времени истекал). Некоторые игроки закрыли полностью ипотечное кредитование, а следом за ним и практически исчезли займы застройщикам. Объекты не сразу, но встали.

На одном из совещаний в правительстве председатель совета директоров BI Group Айдын Рахимбаев жаловался на то, что банки «в одночасье прекратили финансирование строительных проектов», на самом деле говоря об ужесточении условий ипотеки. Банки действительно подняли ставки, повысили размер первоначального взноса, предпочитая кредитовать только часть залоговой стоимости жилья, тем самым страхуясь от падения цен.

По мнению г-на Рахимбаева, все это чревато социальным взрывом. По его данным, к осени 2007 года 800 объектов было профинансировано за счет долевых средств на ранних стадиях строительства и, скорее всего, большинство обязательств перед дольщиками будет нарушено, предполагал он. «Сегодня крупными застройщиками уже продано около 22 тыс. квартир, но при отсутствии средств будет сложно говорить о завершении строительства. Например, по Алматы 7 тыс. проданных квартир подпадает под категорию сомнительных. Что это значит? Надеясь на повышение цен в будущем, компании реализовывали квартиры по заведомо низким ценам. Но это будущее пока не наступило. В Астане из 27 тыс. квартир более 9,5 тыс. сомнительных. У большинства компаний довольно призрачные планы на завершение этих домов. Значит, почти 17 тыс. человек не получат жилье в ближайшей перспективе»,— предсказал он.

Очень четко в 2007 году обрисовал последствия падения цен на недвижимость в интервью «ЭК» Жомарт Ертаев, в то время возглавлявший украинскую «дочку» БТА Банка: «Это одна из иллюзий обывателя, который, потирая руки, ожидает падения цен на недвижимость. Сразу за этим наступит коллапс, потому что кризис не бывает локальным. Падение цен может вызвать дальнейшие кризисные явления в банковской системе. Это спровоцирует сокращение рабочих мест, потому что банки не смогут кредитовать предприятия. Я бы не назвал эту ситуацию «мыльным пузырем». Здесь уместнее выражение «снежный ком». Кризис экономики охватит все слои населения и, как известно из опыта других стран, беднее становится именно малоимущее население. Болезненней всего ситуация отражается на среднем классе. Например, на предпринимателях, которые начинали свое дело, взяв ссуду. Банк будет требовать дополнительный залог, потому что тот залог, который был выставлен в обеспечение кредита, упал в цене».

Цены все же упали. Как предполагал глава Ассоциации финансистов Казахстана Серик Аханов, пределы падения цены будут зависеть от типа и стоимости квартиры. На элитные квартиры цены сохранятся. Эконом-класс, скорее всего, подешевеет на 10–15%. На вторичное жилье может быть падение и до 30%. Так все и произошло (см. график 4). А разбираться в ситуации в последующие пять лет пришлось, как принято, правительству.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности