Выпали из тренда

Рождение рынка арендного жилья проходит без участия частного бизнеса

Выпали из тренда

В последнее время эксперты заговорили о преимуществах инвестиций в арендное жилье. Сегодняшние темпы строительства далеки от тех, что наблюдались в начале и середине «нулевых», когда индекс физического объема ввода в эксплуатацию жилых зданий составлял в 2005 году — 92,7%, в 2006 году — 25,1%. В последние два года результаты гораздо скромнее — 0,1% и 1,9%, жилищные цены топчутся на месте. Зарабатывать на росте рынка не получается. Однако стабильно высокий спрос на жилье разгоняет стоимость аренды, что обеспечивает стабильные доходы владельцам недвижимости. Пока что динамику рынку задает государство, реализуя программу «Доступное жилье-2020», которая дает право аренды с последующим выкупом. Официальный рынок арендного жилья лишь начал формироваться, и интерес к нему со стороны частного бизнеса вполне ожидаем. Активность частных инвесторов охлаждается дефицитом долгосрочного фондирования и невозможностью использования рентных фондов недвижимости в качестве механизма формирования денежного пула.

Даешь аренду

В 2013 году наметилась любопытная тенденция: сокращение строительства кредитного жилья в пользу арендного. В январе-декабре 2012 года было построено 481 тыс. кв. метров арендного жилья и практически столько же кредитного — 467,5 тыс. квадратов. За 11 месяцев 2013 года объемы строительства обоих видов жилья упали, однако кредитное жилье «ужалось» больше, до 266,9 тыс. кв. метров, тогда как арендное — до 341,1 тыс. кв. метров.

Причина нарушения строительного паритета в том, что банки до минимума сократили ипотечные программы ввиду отсутствия нужной ликвидности (см. подробней материал «Красна изба долгами»). А государство, наоборот, поддержало арендное строительство, усомнившись, что ипотека в условиях Казахстана полностью решит проблему обеспечения населения доступным жильем. Уж слишком высоки цены на рынке недвижимости и неподъемны для большинства граждан ставки кредитования и первоначальный взнос.

Так что спрос на доступное жилье остается неудовлетворенным. Радикального снижения цен на жилую недвижимость не происходит, что говорит о ее нехватке. Медленный же подъем кривой цены свидетельствует о низкой покупательской способности. Это делает интересным инструментом решения жилищного вопроса арендное жилье.

Другой канал подпитки рынка арендного жилья — рост трудовой мобильности населения. Миграция из деревни в город идет колоссальными темпами: ежегодный приток в Алматы и Астану составляет 150–200 тыс. человек. Урбанизация порождает огромный ценовой спрос на дешевую жилую недвижимость, то есть ниже 1000 долларов за кв. метр. Учитывая американский и европейский опыт, где половина населения живет в съемных квартирах, эксперты предлагают сделать акцент на арендном жилье как с правом, так и без права выкупа.

В настоящее время ключевые игроки на рынке арендного жилья — государственные Фонд недвижимости «Самрук-Казына», строящий объекты для платежеспособного населения, Казахстанская ипотечная компания (КИК), работающая с различными категориями граждан, а также акиматы, занимающиеся социальным жильем.

Частных инвесторов, желающих встроиться в этот рынок наряду с государственными компаниями, пока что нет. Это объясняется тем, что у бизнеса нет доступа к долгосрочному фондированию. По оценке руководителя строительного холдинга BI Group Айдына Рахимбаева, строительство одного доходного дома составляет 10 млн долларов, а чтобы построить доходный арендный бизнес, требуется жилой комплекс. Кроме того, бизнес тормозится неразвитостью рынка строительных услуг: из-за недоверия к подрядчикам по качеству и срокам строительства строительные риски оцениваются как очень высокие.

Инвесторы ждут своего часа

Тем не менее аренда — весьма выгодный вариант получения инвестиционного дохода. По данным риелторских компаний, доходность от операций сдачи в аренду составляет почти 14% годовых, что является весьма высокой ставкой по сравнению, например, с имеющимися в Европе. По мнению директора аналитического департамента компании «Сентрас Секьюритиз» Карлыгаш Сармасаевой, доходность арендной недвижимости может быть еще выше — до 30–40%, при этом рынок — очень перспективный. «Арендное жилье всегда будет в спросе, пока цены остаются на уровне мировых, при казахстанских зарплатах. Государственная программа доступного жилья не охватывает все слои населения, поэтому спрос превышает предложение»,— полагает эксперт.

Частные инвесторы положительно оценивают перспективы арендного жилья. «С позиции портфельного инвестора нам интересны арендные проекты. Критериев, которые мы бы предъявили к подобным проектам, достаточно. Прежде всего перспективность рынка арендного жилья. Чтобы инвесторы пришли на рынок, он должен показывать рост. На мой взгляд, потребность в арендном жилье, особенно у молодого поколения, высока на фоне недоступности покупки жилья в ипотеку. Тем не менее проектов очень мало. Проект, с которым я знаком, это проект “Рэдиссон” в Астане. Это жилье класса “А”, и понятно, что не все могут себе позволить такой высокий уровень жилья. Зато топ-менеджеры, работающие в Астане, но не планирующие покупать там жилье, нашли здесь хороший баланс между ценой и качеством. Я считаю, что снимать квартиру выгодно лишь в том случае, если затраты на покупку собственного жилья выше затрат на аренду. В противном случае аренда — это вынужденный расход,— рассказывает представитель одной инвестиционной компании.

Еще один важный критерий, считает наш эксперт, это условия аренды для квартиросъемщика. Инвестор, обдумывая инвестиции в аренду жилья, должен четко объяснить себе, почему человек пойдет именно в арендное жилье, вместо того чтобы снять квартиру у частного домовладельца. Важно понимать, как будет реализовываться идея арендного жилья для массового арендатора. Если дома будут строиться исключительно на бюджетные деньги, то получить частного инвестора в управляющие, скорее всего, будет сложно, потому что инвестора будут интересовать качество и цена такого жилья. Если инвестор увидит плохие условия (низкое качество строительства и качество отделки, невыгодный район) по неадекватной цене, успех проекта будет под вопросом. Ведь у квартиросъемщика всегда есть выбор: снять это жилье или же искать квартиру в другом районе по цене и качеству, которые его устраивают. Чтобы заполучить клиентов, предложение инвестора должно быть равноценно рыночному. Для частного инвестора будет оптимальным проинвестировать лишь часть проекта в рамках ГЧП, под которую скорее всего взять банковский кредит.

Вспомнить REITы

На развитых рынках давно существует эффективный инструмент инвестирования в недвижимость — REIT (Real Estate Investment Trust). Он позволяет частным инвесторам получать доходы от недвижимости без привлечения крупного капитала. В США для компаний, инвестирующих в этот инструмент, предусмотрели льготное налогообложение. Налог уплачивает не фонд недвижимости, а частный инвестор, при условии выполнения требований к минимальному количеству инвесторов (не менее 100 акционеров), структуре и распределению доходов (не менее 75% совокупного дохода должны составлять арендные платежи и не менее 90% полученной прибыли должно быть распределено на дивиденды), видам инвестиций (не менее 75% от активов должны составлять инвестиции в недвижимость) и ограничениям в части количества акций, принадлежащих одному инвестору (не более 5 акционеров должны владеть не более 50 процентами акций компании).

В Казахстане про REITы впервые заговорили в 2008 году. Однако в массовом порядке фонды запущены не были, несмотря на интерес к этому инструменту. Одна из причин — отсутствие квалифицированных инвесторов, которые могли бы вложить средства в формирование таких фондов. Часть экспертов предлагала развивать рентные фонды в том числе за счет пенсионных денег, разрешив пенсионным фондам покупать акции REITов, что способствовало бы их быстрому и мощному росту. Но идея с пенсионными деньгами не получила одобрения рынка, и тема REITов как-то тихо ушла с повестки дня.

Однако в Казахстане есть основа для развития рынка REITов. Закон «Об инвестиционных фондах» предусматривает создание фонда недвижимости в виде акционерного инвестиционного фонда, акции которого могут обращаться на бирже. Как и в США, в Казахстане предусмотрено льготное налогообложение: инвестдоходы подлежат исключению из совокупного годового дохода — при условии, что получены и хранятся на счетах банков- кастодианов. Что касается акционеров — физических лиц, то дивиденды не подлежат налогообложению подоходным налогом, если акционер владеет акциями более трех лет, фонд недвижимости не является недропользователем и не менее 50% от стоимости активов фонда недвижимости составляет имущество лиц, не являющихся недропользователями. Если эти условия не выполняются, то акционер облагается подоходным налогом по ставке 5% у источника выплаты доходов. Доход от прироста стоимости акций при их реализации может быть исключен, если более 50% имущества фонда недвижимости не принадлежит недропользователям и акции были проданы на бирже методом открытых торгов.

«Для того чтобы акции казахстанских REITов стали доступны частным инвесторам, необходимо внести дополнения в закон “Об инвестиционных фондах” в части требования к минимальному количеству акционеров и ограничения на владение акциями одним акционером. При этом следует отметить, что казахстанский фондовый рынок — неликвидный после объединения пенсионных фондов, что в свою очередь негативно скажется на казахстанских REITах, если предположить, что предлагаемые требования будут учтены в законе»,— комментирует г-жа Сармасаева.

Другой негативный момент, о котором говорят инвесторы — слабые позиции альтернативных видов инвестирования, помимо банковских депозитов. Пока банковские ставки по вкладам находятся на высоких уровнях (сегодня это 9–10% годовых), а по сути дела это альтернативная ставка для инвестиций со своим определенным риском, инвесторы будут смотреть таким же образом и на недвижимость. Высокие процентные ставки по депозитам охлаждают интерес инвесторов к недвижимости или, напротив, повышают ожидания от инвестиций в недвижимость.

Вполне возможно, что не все частные инвесторы, желающие работать на рынке арендного жилья, смогут войти в него на начальной стадии его развития, и в будущем первую скрипку на этом рынке по-прежнему будет играть государство.

Условия получения арендного жилья по программе «Доступное жилье-2020»:

— отсутствие первоначального взноса. Вместо него есть гарантийный взнос, равный шести месячным арендным платежам. Это не более 5% от стоимости квартиры. Таким образом, вступительный порог понижен в 6–7 раз; 

— жилье предоставляется в аренду на 15 лет с дальнейшим выкупом;

— при недостаточности доходов арендатор имеет право привлекать соарендатора;

— через 10 лет у арендатора появляется право досрочного выкупа;

— если у арендатора по каким-то причинам возникнут финансовые проблемы либо он решит переехать в другой город, он имеет право обменять жилье на большее или меньшее по площади, в зависимости от семейного положения и финансовых возможностей.

Арендное жилье не предназначено для инвестиций. Цель программы — обеспечить доступность жилья для населения, особенно для социально уязвимых слоев. Программой предусмотрен ряд мер по недопущению спекуляции полученными квартирами. В частности, есть требование по прописке претендента в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в программе; должны отсутствовать факты преднамеренного ухудшения жилищных условий участником программы и членами его семьи в течение последних пяти лет, срок выкупа квартиры 10 лет; есть также требование о единичном участии лица в программе: только один раз претендент и его созаемщики могут подать заявление на получение арендного жилья.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности