Красна изба долгами

После кризиса розница развивается с перекосом в сторону потребительского кредитования. Хотя банки продолжают финансировать покупку жилья, в отсутствие долгосрочного фондирования

Красна изба долгами

Приостановление «до лучших времен» ипотечного кредитования Казкоммерцбанком имело неожиданные последствия лично для автора: мне стали звонить знакомые с одним вопросом — правда ли, что банкам запрещено выдавать ипотечные кредиты и что следом за Казкомом остановят ипотеку и другие банки. Оказалось, в Казахстане немало желающих взять заем для покупки жилья — притом что «репутация» ипотеки, если можно так выразиться, в кризис сильно пострадала.

Банки, а это наиболее крупные игроки, куда «Эксперт Казахстан» переадресовал эти вопросы, поспешили успокоить: ипотеку не останавливали и не намерены останавливать. Банкиры отметили, что нет особых изменений ни со стороны спроса, ни со стороны предложения. «Программа кредитования ипотеки не изменилась. Условия кредитования наши клиенты могут узнать в любом отделении банка или на нашем сайте»,— сказали нам в АТФ Банке. «В настоящее время Евразийский банк не рассматривает приостановление выдачи ипотечных займов»,— ответил Бертран Госсар, курирующий направление розничного бизнеса банка. Такие же ответы дали в Народном банке Казахстана и в Банке ЦентрКредит.

Согласно исследованию кредитного рынка на основании опросов самих игроков, которое ежеквартально проводит Национальный банк, в отношении ипотеки «кредитная активность банков остается сдержанной, что проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов. Высокие требования к заемщикам со стороны банков отразились на некотором ужесточении кредитной политики по ипотечным продуктам. Так, во 2-м квартале 10% банков ужесточили кредитную политику по ипотечным кредитам, в то время как в 1-м квартале отмечалось ее смягчение (13% респондентов)». В то же время некоторые банки ожидают усиления конкуренции на рынке розницы в целом и намерены продвигать новые продукты в потребительском кредитовании, а также льготные программы ипотечного кредитования.

В частности, по словам Бертрана Госсара, Евразийский банк выдает ипотечные займы, привязанные к определенным предложениям и проектам. «Например, в каждом регионе мы стараемся найти надежного партнера — строительную компанию и совместно предложить выгодные условия ипотеки»,— говорит он.

В целом кредитование дольщиков стало самой большой головной болью банков в кризис, поэтому многие игроки вообще не финансируют участников долевого строительства.

Несовпадения во времени

В 2007 году, с января по сентябрь, когда дефицит ликвидности заставил многие фининституты приостановить ипотеку или ужесточить условия кредитования, ежемесячно банки в среднем выдавали более 50 млрд тенге ипотечных займов. В 2013 году средний месячный объем кредитов на приобретение жилья составил около 17 млрд тенге (см. график 1), или в 10 раз меньше потребительских займов. И раньше, в годы кредитного бума, ипотека по объемам уступала потребкредитованию, но разница была куда меньше. В эфире и печатных изданиях банки продвигают свои потребительские продукты, реклама кредитов на покупку жилья как-то стушевалась, что лучше всяких слов и заверений свидетельствует о том, что банки не рассматривают ипотеку в качестве стратегического направления, во всяком случае  в краткосрочной перспективе.

«Ипотечные займы — это долгосрочные кредиты физическим лицам для покупки жилья. Для выдачи таких займов банкам необходима долгосрочная база фондирования в тенге. Она должна быть недорогой, чтобы, в свою очередь, процентные ставки по кредитам были доступными. Сегодня депозиты — как населения, так и юридических лиц — в основном размещены на короткий срок в долларах, ставки же в условиях конкуренции за депозиты достаточно высокие. В связи с этим предложение ипотеки сегодня ограниченно. В результате страдают не только способность населения приобретать новое жилье, но и строительная и прочие связанные со строительством отрасли.  Возможные варианты решения проблемы — размещение долгосрочных долговых бумаг банков в тенге и покупка их единым пенсионным фондом, расширение сотрудничества банков с КИК, рост роли ЖССБК в кредитовании населения»,— так прокомментировал решение о закрытии ипотеки Казкоммерцбанка управляющий директор банка Магжан Ауэзов. Под этими словами могли бы подписаться многие игроки. Возможно, у других фининститутов качество кредитов получше, что позволяет им быть более лояльными к этому виду кредитования, но и они испытывают аналогичные трудности с фондированием.

«Развитию ипотеки в стране, на наш взгляд, препятствует отсутствие фондирования, его высокая стоимость, короткие сроки привлечения средств, а также, важно отметить, и качество обслуживания кредитов физическими лицами»,— считают в Темирбанке. Это мнение перекликается с высказыванием Магжана Ауэзова.

Общая проблема — отсутствие длинной тенговой ликвидности по приемлемым ценам — выталкивает даже придерживающиеся консервативной кредитной политики банки в потребительское кредитование. В основном фондирование банков растет за счет розничных депозитов, но это краткосрочные и дорогие фонды, которые на финансирование ипотеки не направишь. Дорогие короткие деньги вкладываются в короткие же по срокам займы под высокую процентную ставку. По данным Нацбанка, даже номинальная ставка по потребительскому кредиту вдвое превышает стоимость ипотеки, что позволяет банкам отбить проценты по депозитам, да еще и получить высокую маржу. Эффективная ставка, включающая различные комиссии и платежи, обычно выше на 2–4% годовых. На этом фоне для банков естественно идти в более простые и дорогие потребкредиты, нежели развивать сложную с точки зрения администрирования ипотеку.

Примечательно, что похожая ситуация с соотношением ипотечных и потребительских кредитов в пользу последних наблюдается сегодня и в России, в то время как в развитых странах в розничном портфеле банков превалирует ипотечный долг. «Сравнительно небольшой опыт кредитования в Казахстане обуславливает некоторые трудности в ипотечном кредитовании. На развитие ипотеки влияют как высокие цены на  недвижимость, так и платежеспособность населения в долгосрочной перспективе»,— уверены в АТФ Банке.

С самого начала развития ипотеки в стране было ясно, что этот продукт доступен далеко не всем. Но только после кризиса, когда пошли невыплаты по кредитам, а банки оказались втянуты в судебные процессы, связанные с изъятием залогового имущества, по большей части купленных на заемные деньги квартир, кредиторы убедились в обманчивости ими же навязываемой населению максимы: «лучше купить сегодня, чем копить». Если упростить, то именно неплатежи по ипотеке, выданной заемщикам «второго сорта» (sub prime), то есть с низкой платежеспособностью, стали причиной глобального финансового кризиса 2008 года.

Понятно, что при средней месячной заработной плате около 700 долларов (по данным Агентства по статистике, в ноябре 2013 года — 107,3 тыс. тенге), необходимости первоначального взноса до 10–30% от стоимости недвижимости и средневзвешенных номинальных ставках в 12–14% годовых ипотека действительно среднестатистическому казахстанцу недоступна. Пять лет назад размер средней зарплаты был еще ниже (около 400 долларов в 2007–2009 годах), а в кризис многие заемщики лишились работы или части доходов, плюс снизилась привлекательность подешевевшей недвижимости как спекулятивного актива — все это привело к валу неплатежей по ипотеке. По мнению сотрудника департамента розничного бизнеса Банка ЦентрКредит Ербола Дуйсебаева, риски ипотечного кредитования в первую очередь связаны с долгосрочностью таких кредитов. В течение действия кредита у клиента возможны финансовые осложнения, которые в свою очередь отражаются на своевременности выплаты долга. Так что понятно нежелание банков давать деньги на покупку квартиры всем подряд, как это было в начале и середине нулевых. Но главная проблема, конечно, дефицит «длинного» тенге. Пока для наших банков внешние займы слишком дороги, они ищут источники фондирования внутри страны.

Вмешиваться ли государству?

Активное ипотечное кредитование до кризиса не решило проблему дефицита жилья в Казахстане. Спрос на него только растет. Однако платежеспособность сегодня не поддерживается банками, так что собственная квартира для многих остается желанной, но недоступной мечтой. Если банки не хотят, а скорее всего, не могут кредитовать ипотеку, кто может заменить их в роли долгосрочных кредиторов?

Опрошенные нами банкиры в первую очередь указывают на государство: оно должно помочь нуждающимся в жилье гражданам. «Государственная поддержка ипотечного кредитования. Как пример, в 2009 году “Самрук-Казына” для облегчения долговой нагрузки заемщиков выделил средства на кредитование ипотеки под 11% в тенге»,— предлагают, например, в АТФ Банке. Напомним: в разгар кризиса из госбюджета на рефинансирование ипотечных кредитов было израсходовано 120 млрд тенге. О том, что было с этими займами потом — попали они все же в неработающий портфель или заемщики, получив помощь, восстановили график погашения,— мало что известно.

Другие банкиры видят возможную помощь государства заемщикам в субсидировании ставки по примеру снижения стоимости займов для МСБ по программе «Дорожная карта бизнеса-2020». «С целью развития ипотечного кредитования возможно стимулирование со стороны государства путем субсидирования части вознаграждения для определенных слоев населения. Это позволит получить доступ к жилью малообеспеченным семьям»,— полагает Ербол Дуйсебаев из БЦК.

С этим утверждением можно поспорить: прошедшим летом много говорили о том, что государство могло бы субсидировать ставку по автокредиту на покупку отечественного автомобиля. Но даже в банковском сообществе мнения по этому поводу разделились. Хотя буквально все не против облегчения бремени для заемщиков, которое выльется в увеличение платежеспособного спроса на кредиты, но некоторые банкиры, в частности глава Народного банка Умут Шаяхметова, считают, что вряд ли это целесообразно с экономической точки зрения, учитывая небольшую долю в ВВП отечественного автопроизводства.

То же самое можно сказать и о субсидировании ставки по ипотечному кредиту. Какие цели может преследовать государство, помогая заемщикам? Сейчас в республике действует несколько госпрограмм обеспечения жильем. Наиболее популярная сегодня — «Доступное жилье-2020». Она способствует развитию строительной отрасли, созданию рабочих мест, а в целом удешевлению стоимости жилья. У государства множество инструментов кроме субсидирования ставки для отдельных категорий заемщиков: налоговые льготы по долгосрочным кредитам, а также для застройщиков, строительство инфраструктуры, подведение коммуникаций за счет бюджета.

Кроме того, существуют еще программы Жилстройсбербанка, позволяющие накопить половину необходимой суммы, а половину стоимости жилья получить в виде кредита под ставку ниже рыночной. Там, конечно, тоже есть свои подводные камни, но купить квартиру много легче, чем по кредиту частных банков.

В Темирбанке нам рассказали о новых инициативах на этом рынке: «Государство разрабатывает новые механизмы, направленные на стимулирование строительства и покупки жилья, с участием страховых компаний, фонда недвижимости, Казпочты, Казахстанской ипотечной компании, Фонда гарантирования, Союза «Атамекен». Вариантов развития этого направления, как минимум, четыре-пять. Но пока что сложно прогнозировать, по какому механизму участники процесса придут к консенсусу, сколько будет участников процесса, каким будет окончательный вариант взаимодействия».

Вполне возможно, что обычная банковская ипотека станет эксклюзивным продуктом для избранных.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности