Спрос все равно будет

Власти Великобритании начали модернизацию системы налогообложения в недвижимости. Теперь и иностранные граждане, покупающие дома в Лондоне, но не собирающиеся жить там постоянно, то есть становиться гражданами Англии, будут вынуждены платить налог при приобретении подобного жилья

Спрос все равно будет

Зарубежные инвесторы в британскую недвижимость будут вынуждены платить налоги с любой недвижимости, которая приобретается в собственность, но не является основным местом жительства. Как заявил министр финансов Джордж Осборн, выступая в парламенте с бюджетным посланием, это «закроет лазейку, которая ставила в неравные условия британских землевладельцев». Как ожидается, эта мера принесет правительству около 125 млн фунтов к 2018 -19 годам.

Система налогообложения недвижимости в Великобритании давно находится в центре внимания властей и оппозиции, при этом все чаще звучат призывы к правительству ввести больше налогов на богатых покупателей жилой недвижимости в стране. Действительно: в последние годы покупки на рынке недвижимости Великобритании стали особенно привлекательным для зарубежных инвесторов, а около половины квартир в новостройках самых престижных районов города в центре Лондона продаются иностранным покупателям - при том, что некоторые из них остаются пустыми на протяжении большей части года.

В настоящее время только граждане Великобритании платят налог на прирост капитала (CGT), который начисляется на прибыль, полученную от продажи имущества, являющегося не основным местом проживания ее владельца. Основная ставка налога на недвижимость составляет 18% от прибыли, повышенная – 28% . Иностранный покупатель, который приобрел недвижимость за 1 млн фунтов, а затем продал ее за 3 млн фунтов, не уплатит ничего, в то время как кто-то в Великобритании отдаст при этом до 560 тыс. фунтов.

Приток зарубежных покупателей является причиной довольно значительного роста цены на жилье, недоступное для "нормальных" лондонцев, и мэр города Борис Джонсон недавно пообещал, что он заставит строителей продавать все новые дома, выходящие на рынок, гражданам Великобритании в первую очередь. По оценкам агентства по недвижимости Savills, около 70% вновь построенных объектов в центре Лондона покупаются иностранными инвесторами.

Новый налог вызван также погасить опасения, что иностранные покупатели на рынке вторичного жилья вносят свой вклад в раздувание пузыря на рынке недвижимости в Лондоне, где цены растут гораздо быстрее, чем в остальной части страны – более чем на 10% в год. Спрос, в частности, формируют богатые покупатели из таких стран, как Россия и Китай. Впрочем, инвесторы из еврозоны также покупают недвижимость в Лондоне в качестве инструмента хеджирования средств в условиях экономической нестабильности.

Власти не думают, что новый налог повредит рынку недвижимости страны или станет причиной оттока капитала иностранных инвесторов. Как отметил Осборн, "Великобритания является открытой страной, которая приветствует инвестиции со всего мира, в том числе инвестиции в нашу жилую недвижимость. Но это неправильно, что те, кто живет в этой стране, платят налог на прирост капитала, когда они продают дом, который не является их основным местом жительства, в то время как те, кто не живет здесь, освобождены от него".

Лиам Бейли, глава исследований агентства недвижимости Knight Frank, считает, что изменение налогового законодательства окажет только  незначительное влияние " на спрос и цены на жилье. "Налоговый вопрос – не главная движущая сила для большинства международных покупателей жилой недвижимости в Лондоне, – заявил он Guardian. – Важно отметить, что изменение правил CGT ставит Великобританию в ряд с другими ключевыми рынками для инвесторов в недвижимость - такими, как Нью-Йорк и Париж, где эквивалентные налоги могут приблизиться к 35-50%, в зависимости от статуса проживания владельца". Питер Маки, агент по недвижимости Property Vision, согласен, что изменения вызовут "раздражение", но не обязательно станут сдерживающим фактором для зарубежных покупателей.

Тем не менее некоторые эксперты полагают, что влияние на рынок изменение окажет. Дженнет Сибритс, глава отдела исследований CBRE, заявила ВВС: "Введение этого налога может подать неправильные сигналы для зарубежных инвесторов и препятствовать их инвестициям в британскую недвижимость». Впрочем, и она признает, что вряд ли тенденция станет определяющей: «В то время как это может вызвать некоторые проблемы во время введения нормы, мы не считаем, что оно будет иметь существенное долгосрочное отрицательное влияние на весь рынок жилой недвижимости страны».

Это решение более чем обоснованно, полагает аналитик финансовой компании AForex Нарек Авакян. По горькому опыту некоторых стран (например, Испании), власти Великобритании хотят не допустить пузыря на своем рынке недвижимости. Сейчас не менее 20% сделок по купле-продажи недвижимости в Великобритании совершаются с участием иностранного капитала, причем иностранцы, как правило, люди состоятельные и не скупятся на затраты, что раздувает цены на недвижимость еще выше. Введение подобного налога может не только охладить пыл иностранных покупателей недвижимости, но и принести в казну Великобритании дополнительно до 2 млрд фунтов. «Однако все же я считаю, что подобная инициатива в долгосрочном плане вредна, так как новый налог может увеличить стоимость недвижимости для внутренних потребителей, что сделает цены несправедливыми и затормозит рост рынка. Ставка такого налога (28%), на мой взгляд, все же слишком высока, и данная мера может чересчур охладить интерес инвесторов к недвижимости королевства. В особенности это может коснуться Лондона, в результате чего цены за квадратный метр могут поползти вниз», – говорит эксперт.

Основным средством борьбы с пузырями на рынке недвижимости является ставка рефинансирования ЦБ и налоговая политика, указывает аналитик MFX Broker Сергей Некрасов. Считается, что низкая ставка рефинансирования за счет дешевых кредитов стимулирует кредитование в секторе недвижимости, это помогает экономическому развитию во время кризисов. Но затем, когда темп роста экономики ускоряется, дешевое кредитование начинает использоваться для спекуляций и появляются пузыри. Для борьбы с пузырями ЦБ поднимает ставку рефинансирования, делая кредиты более дорогими и менее доступными. Это действенный метод борьбы с пузырями, как на рынке недвижимости, так и на рынке акций. На данный момент ставка рефинансирования в США – 0-0.25%, Англии – 0.5% , ЕС 0.25% . Столь низкие процентные ставки рефинансирования ЦБ создают условия легкого кредита для покупки недвижимости и продолжают «надувать пузырь».

Ввод налога на недвижимость в Англии в 2015 году будет сдерживать спрос иностранцев и, как следствие, - цены, уверен Сергей Некрасов. Фактически повышение налогов на покупку недвижимости создает условия, при которых цена на недвижимость становится более высокой за счет дополнительных налоговых издержек, которые могут не покрыться в короткий срок ростом цен. Это приводит к смещению интереса многих инвесторов к надуванию пузырей в других секторах экономики (производство и высокие технологии). Однако куда большее влияние окажет монетарная политика основных ЦБ. В 2015 году ожидается, что ряд ЦБ, включая Англию и ФРС, перейдет к политике поднятия ставки рефинансирования, что будет делать кредиты менее доступными; соответственно - спрос на недвижимость будет снижаться вместе с активностью пузырей.

Между тем универсальных средств для борьбы с «пузырями» на рынке недвижимости нет, ведь каждый раз причины их возникновения могут быть совершенно разные, говорит руководитель аналитического департамента ИК «Golden Hills-КредитЪ АМ» Наталья Самойлова. К примеру, в Японии свою роль сыграло замедление темпов роста экономики на фоне удорожания национальной валюты, ограничившее экспортную активность в стране. В США – большое число субстандартных ипотечных кредитов, выданных тем, кто не мог потянуть выплаты.В Великобритании и вовсе рынок недвижимости до последнего момента стагнировал и получил стимул благодаря введению специальной государственной программы Funding for Lending. Таким образом, фактически предпосылки для раздувания «пузыря» были созданы самим же государством, но именно благодаря стимулирующим мерам британская экономика теперь демонстрирует хорошие темпы восстановления, и если вовремя ограничить дальнейшее подорожание недвижимости, «пузыря» можно избежать.

И новый налог - это единственно верный с точки зрения демократии способ регулирования экономики, уверен партнер компании "Налоговик" Сергей Варламов. В демократическом государстве не может быть других путей. Поэтому, кроме этого налога, что-либо придумать затруднительно. Но избежать роста пузыря будет трудно. В кризис, когда инвестор в панике будет определять инструмент, налог действительно поможет охладить опасный интерес к рынку недвижимости. А в “сытые” времена вряд ли перспектива платить налог отпугнет инвестора. Разве трудно владельцу недвижимости платить 18-28% с прироста, когда эту недвижимость нетрудно продать другому инвестору? Нет. Поэтому “пузырь” при отсутствии кризисных тенденций будет расти и далее, но более умеренно.

Так что определенная степень падения интереса инвесторов к недвижимости в Лондоне будет, уверен советник председателя президиума Ассоциации АМПР Алексей Онищенко, но вряд ли рынок будет падать в 2015 году только по этой причине. Власти говорят только о взимании 18-28% с прироста рыночной стоимости. Это значит, что налог будет уплачиваться не в связи с приобретением жилища, а в связи с его удорожанием. Пока недвижимость дорожает на 10 процентов ежегодно, эта цифра не является побуждающим мотивом к распродаже объектов. Но если темпы роста рынка охладятся по иным причинам, инвесторы будут искать более выгодные инструменты для вложений. И тогда новый налог будет катализатором этого процесса.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности