Жилищный вопрос

Известный экономист Нуриэль Рубини предсказывает новый кризис, который будет связан с проблемами на рынках недвижимости целого ряда мировых стран – как развитых, так и развивающихся. Аналитики рынка соглашаются с существованием рисков, считая при этом, что о новом кризисе говорить не имеет смысла, пока еще не окончился старый

Жилищный вопрос

Общепризнанно, что серия «взрывов» пузырей на рынках недвижимости вызвала глобальный финансовый кризис 2008-2009 годов, завершившийся тяжелой рецессией, пишет в новостной статье на сайте Project Syndicate. В то время как Соединенные Штаты являются самым показательным примером, сочетание слабого регулирования и надзора за банками и политики низких процентных ставок подпитывает подобные пузыри в Великобритании, Испании, Ирландии, Исландии, и Дубае.

Сейчас, пять лет спустя, признаки подобного развития событий, если не настоящие пузыри, вновь появились на рынках жилья в Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канаде, Австралии, Новой Зеландии и снова в Великобритании (в частности, в Лондоне). Они возникают также в Гонконге, Сингапуре, Китае, Израиле, в крупных городских центрах Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.

Сигналы о том, что цены на жилье в этих странах «выходят» на территорию пузырей, включают их быстрый рост, увеличивающееся отношение цен акций к доходам, высокие уровни ипотечной задолженности как доли задолженности домашних хозяйств. В большинстве стран с развитой экономикой пузыри раздуваются очень низкими краткосрочными и долгосрочными процентными ставками. Учитывая анемичный рост ВВП, высокий уровень безработицы и низкую инфляцию, стена ликвидности, порожденная традиционными и нетрадиционными мерами смягчения денежно-кредитной политики ведет к повышению стоимости активов, начиная с цен на жилье.

Ситуации в странах с развивающейся рыночной экономикой несколько отличаются. Некоторые из стран с высоким доходом на душу населения, - например, Израиль, Гонконг и Сингапур, - имеют низкий уровень инфляции и намерены поддерживать низкие процентные ставки, чтобы предотвратить повышение обменного курса их валют по отношению к основным валютам. Другие государства характеризуются высокой инфляцией (даже выше целевого показателя центрального банка - как, например, в Турции, Индии, Индонезии и Бразилии). В Китае и Индии спрос на недвижимость поддерживается тем, что дома являются хорошим способом хеджирования инфляции. Быстрая урбанизация во многих развивающихся рынках также поддерживает цены на жилье, поскольку спрос превышает предложение.

Центральные банки, особенно в странах с развитой и с развивающейся экономикой, характеризующихся высоким уровнем доходов на душу населения, осторожно используют процентные ставки для борьбы с пузырями, так как полагаются на макропруденциальное регулирование и надзор за финансовой системой для решения этой проблемы. Это означает, что соотношение стоимости кредита к общей стоимости залога ниже, стандарты ипотечного андеррайтинга являются более строгими, существуют ограничения на покупку второго дома в кредит, высоки буферы для ипотечного кредитования и в целом расходы на ипотеку, а также установлены ограничения на использование пенсионных средств для оплаты покупки дома.

Однако эти меры применяются недостаточно вследствие политических ограничений, поскольку власти поддерживают расходы населения для  поддержки ВВП, застройщики и выборные должностные лица громко протестуют, когда центральный банк или регулирующий орган, ответственный за финансовую стабильность, пытаются ограничить вливания ликвидности. Они горько жалуются на "вмешательство" регуляторов в свободный рынок, права собственности и священный идеал жилья, находящегося в собственности, констатирует известный экономист. Таким образом, политическая составляющая жилищного финансирования ограничивает возможности регуляторов сдерживать проблемы. В результате зачастую ставки ЦБ и ипотечного кредитования значительно расходятся.

Но новые пузыри мировой экономики могут лопнуть уже в самом недалеком будущем, пишет Нуриэль Рубини, потому что силы, питающие их - особенно легкие деньги и необходимость хеджирования инфляции – работают сейчас в полную силу. Более того: многие банковские системы имеют гораздо большие резервные запасы капитала, чем в прошлом, что позволяет им поглощать убытки от коррекции цен на жилье, а в большинстве стран объем денег домохозяйств, вложенных в недвижимость, гораздо выше, чем это было в США до «взрыва» ипотечного пузыря. И чем выше будут цены на жилье, тем сильнее они упадут, и тем больше ущерба – экономического и финансового – это нанесет, когда пузырь сдуется.

В настоящее время во многих странах мы можем видеть повторение последнего кризиса на рынке недвижимости, просто это происходит в замедленном режиме. Но прошлый кризис научил нас одной простой закономерности: чем больше пузырь, тем неприятней столкновение с реальностью, заключает экономист.

Кризис неизбежен и наиболее вероятен в своей острой фазе в 2014-2015 году, уверен независимый аналитик Дмитрий Адамидов. Но вот точную дату и точную причину, которая послужит спусковым крючком для начала этой самой острой фазы, экономическая наука предсказать не в состоянии. Тот же Рубини обещал "идеальный шторм" (спад всех рынков, ипотечный кризис и высокую инфляцию) в 2013 году, но этого самого шторма так и не случилось. Тут, наверное, не стоит его слишком строго судить, поскольку сегодня не существует достоверной методики прогнозирования подобных событий с точностью до недели или месяца. Но на горизонте - в течение года - двух лет мировой экономике кризиса не избежать.

Правда, считает эксперт, не факт, что он будет везде ипотечным и произойдет именно из-за тех стран, которые поименовал Рубини. Например, Финляндия или Австралия еще никогда не являлись причиной ни одного из обвалов на мировом рынке. Хотя, конечно, все когда-то происходит в первый раз. «Но я хотел бы обратить внимание на существенные отличия нынешней ситуации от 2008 года. Сегодня причиной роста цен на недвижимость в значительной степени является эмиссия (пресловутое количественное смягчение), которая прошла фактически по всему миру. Да и из событий 2008 года прежде всего власти выводы сделали. И поэтому вполне может получиться так, что кризис грянет, а цены на недвижимость не упадут или снизятся незначительно, – говорит Дмитрий Адамидов. – Мне представляется, что более вероятен сценарий, когда триггером для начала острой фазы мирового кризиса послужит политическое событие: например, очередная война на Ближнем Востоке, но более масштабная, чем конфликт в Сирии (внутренняя смута в Саудовской Аравии или военный конфликт ее с Ираном)».

Опасения действительно имеют под собой основания, но для полноценной реализации указываемых рисков нужно еще 1,5-2 года, если экономические процессы будут происходить так, как сейчас, полагает аналитик МФЦ Анна Линевская. С одной стороны, рынок недвижимости может стать опорой для восстановления целого ряда мировых экономик, с другой - "пузырь" в нем надувается значительно быстрее, чем где бы то ни было, из-за высокого уровня ликвидности. Центробанкам нужно просто держать руку на пульсе, отслеживая тенденции, и в сегменте жилья - в том числе, и быть готовыми ужесточать монетарную политику во избежание кризисов. Отсутствие гибкости в монетарных вопросах - вот, наверное, основной риск для рынков и экономик, а совсем не спрос на жилье.

У инвесторов и в самом деле короткая память, поэтому новые мыльные пузыри надуваются в тех странах, где хорошо развит рынок недвижимости, то есть - там же, где это было и во время кризиса, прежде всего - в Штатах и в Европе, отмечает управляющий активами финансовой компании AForex Сергей Ковжаров. И все же, считает эксперт, сейчас опасность не так велика, поскольку регуляторы ужесточили требования к инвестбанкам и регулированию рынка деривативов. Американские банки, которые в общей сложности могут выплатить более 100 млрд долларов в виде штрафов по урегулированию тяжб на ипотечном рынке, теперь стали более осмотрительны и ужесточили требования к заемщикам. У Рубини же такая работа: строить мрачные прогнозы и подогревать интерес к своей персоне; но пока оснований для нового жилищного кризиса нет. В той же Америке цены на жилье еще не достигли докризисных уровней.

Да и вообще: сейчас Евросоюз находится в состоянии кризиса последние пять лет, и это связано с тем, что Франция и Германия субсидируют всю остальную Европу, прежде всего периферийные страны - такие, как Греция и Испания, иначе зоны евро уже давно бы не было, напоминает Сергей Ковжаров. ЕС так и не стал полноценной альтернативой США, а выгоды от создания объединенной Европы не очевидны - кроме, конечно, существования единой валюты, которую и поддерживают Париж и Берлин. Кредитование так и не заработало, а европейские банки до сих пор скрывают масштабы потерь из-за кризиса в Греции и на Кипре. Восстановление экономики происходит настолько медленно, что она уже давно уступила лидерство Китаю; так что, уверен эксперт, о новом кризисе говорить не имеет смысла, пока еще не окончился старый.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности