Количество не перетекает в качество

Директор консалтинговой компании «Qncepto» Олег Алферов считает, что жилищный вопрос казахстанцев не решается по нескольким причинам: недофинансирование множества госпрограмм, а также качество их реализации.

Олег Алферов
Олег Алферов

— Недавнее президентское послание имеет выраженную социальную направленность и указывает на узлы возможной общественной напряженности. Год назад президент был довольно консервативен, говоря о перспективах жилищного сектора. Вскоре была утверждена очередная программа жилстроительства на 2011—2014 годы. Февральские директивы этого года заставили пересмотреть недавно принятую программу и спешно приступить к разработке новой. При этом финансирование жилищного строительства только на 2013 год было увеличено в 3,5 раза — с 9,6 до 34,6 млрд.

Я бы оценил этот факт не только как проявление политической воли. Это негласное признание того, что прежние объемы бюджетных ресурсов заметного сдвига в решении жилищного вопроса не дадут. То, что разработчики президентского послания пришли к этому выводу, вселяет определенную надежду. Жилищное обеспечение в заметных масштабах при катастрофически ветшающем жилом фонде и дефиците инженерных сетей крайне капиталоемкая задача. Не только в Казахстане. Но в наших условиях надо также добавить высокую себестоимость строительства и спекулятивный характер рынка. При такой специфике ключевой задачей жилищной политики является привлечение средств населения. Это реализуемо за счет схемы жилстройсбережений и госсубсидий. Она существует, но работает в четверть силы. Текущий уровень платежеспособности казахстанцев требует гораздо больших объемов бюджетных средств.

Молчаливым признанием неудач в жилищной сфере служат и беспрецедентно лояльные условия предложенного государственно-частного партнерства между ФНБ «Самрук-Казына» и частными девелоперами. При вялом покупательском спросе и низкой доступности займов последние не спешат вкладываться в проекты с умеренной доходностью. В правительстве надеялись, что к игрокам стройиндустрии аппетит все же вернется, но условия ЧГП, озвученные г-ном Бишимбаевым, дают понять, что без весомых вливаний госсредств даже в среднем ценовом сегменте рост стройсектора будет весьма скромным.

По факту привлекаемые застройщики призваны исполнить операционные функции. Практически всю инвестиционную нагрузку и риски готов взять на себя фонд. С известными оговорками по существу эта программа госжилья — штрих.

В стране сегодня одновременно действует несколько госпрограмм, направленных на решение жилищного вопроса. Опыт стран бывшего соцлагеря и других развивающихся экономик говорит о том, что подобное распыление усилий нежелательно. Особенно при нашем качестве взаимодействия государственных институтов. Одна, но продуманная, понятная гражданам жилищная программа — это наиболее эффективный путь. Согласен, эксперименты с новыми механизмами развития жилищного сектора нужны. Но их смысл теряется, если результаты воплощения жилищных инициатив не подвергает системному анализу уполномоченный государственный орган. Это прерогатива Агентства по делам строительства и ЖКХ. К сожалению, целостной оценки эффективности программ, реализованных в период двухтысячных, не сделано. Поставлены верные, адекватные задачи, но единой концепции решения жилищного вопроса нет. Да, есть программы. Сейчас готовится новая. Но я не слышу внятных ответов на краеугольные вопросы. Какая модель жилищной политики оптимальна для страны? Жилстройсбережения? Субсидии застройщикам и покупателям? Частно-государственное партнерство, которое активно практикует «Самрук-Казына»? Программа жилстроительства на 2011—2014 годы содержит массу здравых оценок, но целостной картины состояния сектора, к сожалению, не дает. Осмыслить даже казахстанскую специфику кризиса рынка недвижимости, начавшегося в 2007-м, никто, кроме банков, всерьез не пытался.

Ровно поэтому 15 марта мажилисменом Даригой Назарбаевой направлен депутатский запрос в адрес премьера с попыткой разобраться в реальных масштабах жилищной проблемы и понять, насколько адекватна им готовящаяся сегодня новая программа. Фактически ею заданы вопросы, от которых следует отталкиваться при разработке жилищной политики. Точнее, их часть.

Пока что жилищная политика представляет собой лоскутное одеяло, покрытое тонким слоем ассигнований. Ни одна из реализуемых программ не финансируется должным образом — средства распыляются неравномерно, в зависимости от лоббистских возможностей оператора, будь-то ЖССБК, Агентство по делам строительства и акиматы или «Самрук-Казына». В том числе поэтому создается иллюзия, что мы до сих пор просто не нащупали наиболее оптимальный для Казахстана способ решения жилищной проблемы.

В действительности вопрос не решается по двум прозаическим причинам. Недофинансирование — масштабы госпрограмм несоразмерны реальной потребности граждан в жилье и их платежеспособности. Второе — качество реализации. Механизм жилстройсбережений сегодня малодоступен и бюрократизирован. Опыт Фонда недвижимости «Самрук-Казына» оказался более успешным как раз потому, что на волне кризиса на его проекты были выделены более значительные ресурсы и был привлечен более профессиональный менеджмент. Отсюда сложившееся доверие к фонду, о котором свидетельствуют новые объемы вверенных ему ресурсов в рамках предложенной программы «Доступное жилье-2020».

Тем не менее те, кто принял инициативу «Самрук-Казына» за очередную жилищную панацею, ошибаются. И сам фонд так ее не позиционирует. Во-первых, среднегодовые объемы инвестиций фонда в период до 2020 года составят 68 млрд тенге. Это 21% сегодняшних суммарных инвестиций в жилищное строительство, если брать за основу итоги 2011 года. С учетом роста общих объемов вложений в сектор и фактора инфляции этот вклад будет таять.

Во-вторых, фонд в лучших корпоративных традициях стремится к поддержанию определенного уровня доходности. Адресатами его усилий являются казахстанцы с доходом выше среднего. Задачи удовлетворения жилищных потребностей широких слоев населения он не ставит. Эта роль отводится ЖССБК и акиматам как операторам программ социального жилья. Тем не менее вопрос доступности даже жилья бизнес-класса, возводимого под контролем «Самрук-Казыны», будет играть решающую роль. Не случайно глава Агентства по делам строительства С.Нокин предложил фонду сбить ценник за счет строительства жилья 4-й категории комфортности. Именно в ценовых параметрах госпроектов кроются традиционные риски.

В госпрограмме жилстроительства на 2008—2010 гг. была заложена цена квадрата 56 515 тенге. С учетом коэффициента сейсмичности в Алматы она достигала 71 774 тенге. В период действия программы себестоимость строительства в среднем по республике выросла на 8,26%, в Алматы упала на 11%. Средняя стоимость продажи нового жилья на свободном рынке также сократилась на 4,12%. Это данные Агентства по статистике, источника, на который опираются разработчики госпрограммы.

Теперь оценим разницу в стоимости «социального» жилья согласно программе на 2008—2010 годы и действующему документу на 2011—2014 годы. По Алматы цена поднята с 71,8 до 142,5 тыс. тенге, то есть фактически вдвое, по республике — с 56,8 до 90 тыс. тенге, то есть на 59%.

Хотелось бы понять логику удвоения стоимости жилья, возводимого с участием акиматов и с привлечением бюджетных средств на фоне падения рыночной стоимости и себестоимости строительства… Как известно, в рамках программы «Самрук-Казына» предельная стоимость будет еще выше.

Статьи по теме:
Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом