Оживить жилье

Государство делает очередную попытку возродить рынок строительства жилья. Насколько она окажется успешной, будет зависеть от того, захотят ли девелоперы работать на условиях, предложенных ФНБ «Самрук-Казына»

Оживить жилье

В начале марта правительство обсуждало программу «Доступное жилье-2020», которая будет реализовываться по шести направлениям, четыре из которых реализуются еще с прошлого года — это строительство жилья по заказу акиматов и его дальнейшая реализация через Жилстройсбербанк, возведение арендного жилья для очередников (опять же акиматами), арендного жилья для молодых семей через Жилстройсбербанк, подведение инженерно-коммуникационной инфраструктуры. Кроме того, в программу включено индивидуальное жилищное строительство. На 2012—2020 годы на строительство инженерных сетей необходимо 531 млрд тенге. Планируется, что за восемь лет будет возведено 29 млн квадратных метров индивидуального жилья. Сейчас ежегодно в среднем возводится порядка 3 млн квадратных метров индивидуальными застройщиками. Причем в последние годы доля индивидуального строительства снижается (см. график). И последний механизм — это строительство жилой недвижимости АО «Фонд недвижимости “Самрук-Казына”», в том числе и с привлечением инвесторов-застройщиков. Всего по этому направлению до 2020 года будет возведено более 3,5 млн квадратных метров жилья. Между тем, как заявляют представители Фонда недвижимости, платежеспособный спрос составляет 6,8 млн квадратных метров, а к 2020 году эта цифра возрастет до практически 9,2 млн квадратов.

Банки готовы, а застройщики?

Основными механизмами строительства объектов предполагается три варианта реализации проектов: организация строительства объектов по проектно-сметной документации Фонда недвижимости; организация строительства объектов по инвестиционным заявкам частных инвесторов (застройщиков); организация строительства объектов через размещение целевых депозитов в банках второго уровня.

Как заявил Куандык Бишимбаев, участие инвесторов-застройщиков позволит уже в этом году приступить к строительству, так как у строительных компаний имеются участки с необходимой инфраструктурой. Сейчас эти участки просто пустуют, многие из них находятся в залоге у банков.

Первый вариант при этом предусматривает еще два механизма. Согласно первому фонд берет на себя разработку ТЭО, проектно-сметной документации, вкладывает до 80% средств и контролирует. Земельный участок с необходимой инфраструктурой предоставляет местный исполнительный орган, а инвестор-застройщик инвестирует 20% средств. По второму варианту застройщик выступает в роли подрядчика, все остальное на себя берет Фонд недвижимости.

По второму механизму в реализации проектов могут участвовать частные застройщики и инвесторы, у которых есть земельные участки с подведенными инженерными сетями, а также уже имеется проектно-сметная документация. Все это будет учитываться в качестве инвестиций, при этом цена земли оценивается по кадастровой стоимости — около 5 тыс. тенге за квадрат. Между тем во времена строительного бума участки выкупались по цене в разы выше. Однако сейчас, по словам директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, кадастровая стоимость земли в некоторых районах Алматы выше, чем рыночная. В прошлом году падение цен на земельные участки продолжалось. По сравнению со средним снижением цен на недвижимость в Алматы в пределах 60—65% до середины 2010 года цены на земельные участки в Алматы упали на 70—80% . Так что это не будет проблемой для застройщиков. Тем более что в качестве альтернативы вхождению в капитал землей допускается и привлечение девелопером кредитных средств. «Поэтому непреодолимого барьера я здесь не вижу. Получить кредитную линию в размере 20 процентов от стоимости проекта даже при сегодняшней слабой доступности заемных ресурсов — задача решаемая. Тем более что банк примет во внимание факт доминирующего участия фонда «Самрук-Казына». Обратите внимание, в большинстве уже одобренных строительных проектов фонд берет на себя более 60—70 процентов финансовых обязательств», — считает директор консалтинговой компании «Q cepto» Олег Алферов.

Третий механизм — по договору целевого депозита — предусматривает следующий вариант реализации: фонд будет размещать средства на депозите в банке, банк в свою очередь нанимает и на эти деньги строит дом. По словам председателя правления АО «Фонд недвижимости “Самрук-Казына”» Болата Палымбетова, сейчас у многих банков в залоге находятся земли, и они не знают, что с ними делать.

Стоит отметить, что банкиры достаточно оптимистично оценивают эту программу. Тем более что опыт взаимодействия с ФНБ «Самрук-Казына» уже имеется. Напомним, что в рамках антикризисных мер правительство через фонд выделяло средства на достройку долевого жилья. По словам управляющего директора Казкоммерцбанка Магжана Ауэзова, пока примеры выкупа земель были положительными. Фонд выкупал у застройщиков земельные участки по приемлемой стоимости с погашением кредитов банков. «Нас, скорее, тревожит то, что рынок плохой, очень надеемся, что реализация программы позволит исправить имеющиеся сейчас перекосы на рынке», — отмечает г-н Ауэзов.

Средний класс дождался

Основным отличием механизма, предложенного Фондом недвижимости «Самрук-Казына», является привлечение частных инвесторов-застройщиков к реализации проектов. Однако оно не единственное — программа в большей степени ориентирована на средний класс, который не может претендовать на жилье в рамках социальных программ. «У нас же есть и другая категория населения. Та же молодежь, которая работает в страховых компаниях, строительных компаниях, всевозможных банках. Это же тоже наши жители, молодежь, которая сегодня на рынке попала в “интересную” ситуацию. Они не могут взять социальное жилье, потому что не подпадают под категорию малообеспеченных, и не могут взять квартиру категории «бизнес» по три тысячи долларов за квадратный метр», — отмечает г-н Палымбетов.

Стоимость недвижимости, возводимой фондом, будет составлять 120 тыс. тенге за квадратный метр в регионах и 150 тыс. тенге в Астане и Алматы. Реализовываться она будет путем прямой продажи, а также аренды с последующим выкупом. При этом выкупить квартиру полностью арендаторы смогут не раньше, чем через три года. Получить квартиры по этой программе смогут те, у кого нет жилья в данном регионе. «Под новую программу у нас будет разработан новый пакет документов, где мы отразим наши принципы, в первую очередь те, у кого нет жилья... Также мы определим приоритетный принцип платежеспособности, потому что у нас принцип возвратности и сохранности инвестиций. Это государственные деньги, и мы их должны вернуть», — уточнил член правления АО «Фонд недвижимости “Самрук-Казына” Марат Карибжанов.

Эксперты считают, что цены, предложенные фондом, даже средний класс не в силах потянуть. «Сегодня приобрести квартиру в Алматы можно уже начиная с 850—1000 долларов за квадратный метр (в микрорайонах и “Думане”), в зависимости от ремонта, этажности. Пользуются спросом одно-двухкомнатные жилища в силу того, что они дешевые. Почти за те же деньги “Самрук-Казына” предлагает свои доступные квартиры», — говорит г-н Калинин.

По его словам, как бы власти ни пытались снизить себестоимость строительства, добиться этого никак не удается. Несмотря на то что на рынке сейчас благоприятная ситуация: цены на стройматериалы низкие и не наблюдается их дефицита, как это было во времена строительного бума. В то время застройщики могли объяснять день ото дня растущие цены на квадратные метром увеличением стоимости стройматериалов.

Между тем в самом фонде заявляют, что будут делать более доступным жилье не за счет удешевления стройматериалов и ухудшения качества, а за счет более удачных проектных решений, где предусмотрена рациональная планировка и каждый квадратный метр будет использоваться с максимальной пользой.

Сможет ли программа, предложенная ФНБ «Самрук-Казына» справиться с задачами, поставленными перед ней — обеспечением жильем среднего класса и реанимацией рынка строительства жилья и строительных материалов, будет зависеть от того, насколько эффективно она будет реализована и не сойдут ли со временем на нет все обещания, прозвучавшие с высоких трибун в последние несколько недель. 

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?