Внеклассовое жилье

В последнее время наблюдается оживление строительной отрасли. Но не стоит ждать раздувания нового пузыря на рынке недвижимости: низкая спекулятивная составляющая и жесткие условия банковского финансирования покупки жилья тормозят выход рынка из стагнации

Внеклассовое жилье

Состоянием рынка недвижимости озабочены все заинтересованные стороны — от правительства и строительных компаний до банков и риэлторов. Кабмин с завидным постоянством на своих еженедельных заседаниях обсуждает все аспекты реализации программы «Доступное жилье». На прошлой неделе компания Сolliers International Kazakhstan провела сразу две конференции — в Астане и Алматы — для строительных компаний, где обсуждались новые девелоперские проекты. Еще раньше Казкоммерцбанк (ККБ) пригласил журналистов обсудить проблемы рынка недвижимости. Отметим, что эти проблемы остро стоят не только для ККБ, но и для других казахстанских банков, которые во время строительного бума 2005–2007 годов способствовали раздуванию пузыря, кредитуя строительные компании и участников долевых проектов, а также выдавая ипотеку на покупку квартир всем желающим. Теперь их портфели переполнены проблемными займами, обеспеченными лишь подешевевшей недвижимостью.

Благополучие риэлторов напрямую зависит от числа сделок купли-продажи жилья и других объектов недвижимости, так что их ожидания роста рынка вполне объяснимы. Но он пока стагнирует: до ценовых высот, взятых перед кризисом, очень далеко. Тем не менее никто не отрицает его потенциал: пока население растет, пока люди мечтают улучшить свои жилищные условия, спрос на недвижимость не снизится.

«Я не соглашусь с утверждением, что рынок недвижимости умер. С января по сентябрь 2013 года построено на 16% больше жилья, чем за тот же период прошлого года: примерно 374 многоквартирных жилых дома и около 18 тыс. объектов ИЖС. Основная доля введенного в эксплуатацию жилья приходится на Астану и Алматы. Спрос остается высоким; другое дело, насколько он платежеспособный»,— говорит президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Нина Лукьяненко.

Сегодня это основная проблема: рынок недвижимости не поддерживается финансами, а у большинства нуждающихся в жилье просто нет денег на его покупку.

Деньги ушли

По словам управляющего директора Казкоммерцбанка Магжана Ауэзова, снижение платежеспособного спроса стало одной из причин падения рынка недвижимости в 2008 году. Выкуп жилья и земель под новую застройку в 2005–2007 годах обеспечил приток огромного объема новых денег в недвижимость. Плюс ипотечные кредиты: банки финансировали строительство, в том числе и долевое, а чтобы застройщики не испытывали проблем с платежеспособным спросом, кредитовали ипотеку. Осенью 2007 года, когда разразился мировой кредитный кризис, все это закончилось: строительные компании стали испытывать нехватку средств, так как банки, мало того, что урезали финансирование девелоперских проектов, еще и ужесточили его условия. К тому же резко затормозила ипотека, развивавшаяся за счет иностранных заимствований. Многие игроки закрыли лимиты на ипотечные кредиты или также ужесточили условия. Резко снизился спекулятивный спрос на дешевеющую недвижимость: стало понятно, что это не лучший инструмент для инвестиций. Одним словом, деньги с рынка ушли.

Сами застройщики, как считает г-н Ауэзов, подвели базу под свои будущие проблемы, поскольку начинали объекты сразу на нескольких площадках, не просчитывая себестоимость строительства и будущие денежные потоки. Рост стоимости строительных материалов опережал возможности компаний. «Когда много площадок, теряется контроль над стоимостью материалов, деньги перетекают с объекта на объект, компании оперируют средними цифрами, иногда двух-трехлетней давности. Они предполагают, что себестоимость объекта, например, 100, они продадут его за 120 и получат прибыль, а на самом деле — себестоимость уже 150, и застройщик остается с убытками. В кризис компании, которые неправильно считали, оказались в ситуации, когда деньги больше на рынок не заходят»,— рассуждает Магжан Ауэзов. Итог известен: активы, обеспечивающие кредиты строителям, арестовывались, объекты замораживались, тысячи дольщиков остались без обещанного и уже оплаченного жилья.

Но, судя по статданным, строители были не такими уж плохими математиками. Разница между стоимостью строительства и ценами на рынке нового жилья в 2007 году в среднем почти трехкратная (см. график 1). Даже в 2011 году (более свежих цифр, к сожалению, нет), несмотря на подорожание строительных работ и падение цен на недвижимость, квадрат в новом доме стоил в 2,5 раза больше, чем на него израсходовал застройщик.

Как подсчитали в АТФ Банке, цены с пикового уровня 2007 года до сегодняшнего дня упали на 30–50%, в зависимости от места расположения недвижимости. Самое большое снижение — более чем на 20% — произошло в 2008 году; в следующем году цены потеряли еще 7%, но с тех пор часть потерь они отыграли (см. график 2). Агентство по статистике постоянно публикует информацию по рынку недвижимости, которая подтверждает, что цены растут. Но, как полагает Нина Лукьяненко, «рынок буксует».

«Никто не знает, куда мы движемся,— говорит она. — Цены в валюте растут на 3% в год в Алматы, в Астане — на 6%. Но существует еще инфляционная составляющая. Так что это стагнация. Я бы сказала, легкая стагнация. Тенденция в ближайшем будущем продлится. Почему не будет роста цен? Сейчас многие частные инвесторы строят жилые дома по вполне доступным ценам. Серьезные меры приняло государство — арендное жилье, доступное жилье…»

Еще одним признаком стагнации рынка является срок реализации выставленной на продажу квартиры. «Сегодня период от подачи объявления до появления покупателя занимает 4–5 месяцев. Это неправильно. За месяц-полтора квартира должна продаться при правильном формировании стартовой цены»,— утверждает глава ОАРК.

Пока владельцы квартир не отдают себе отчет, что жилье сильно подешевело с 2007 года, и выходят на рынок с завышенной ценой. «Это провоцирует отложенный спрос. Покупатель готов заплатить определенную цену, но продавец не хочет продешевить и смотрит на специализированных сайтах, за сколько продается аналогичная квартира, за сколько он сам сможет купить квартиру. И в объявлениях видит точно такую же завышенную цену»,— рассказывает г-жа Лукьяненко.

Вообще заблуждения относительно стоимости жилья характерны не только для продавцов — вся сфера недвижимости полна иллюзий. Куда пойдет рынок завтра, никто не возьмется предсказать. Считать ли нынешние цены справедливыми? «На сегодняшний день, мы считаем, нет никаких предпосылок для резкого скачка цен, так как рынок пришел в свою справедливую стоимость»,— ответили нам в АТФ Банке.

Но большинство участников этого рынка, за исключением покупателей, хотели бы увидеть рост цен и увеличение числа сделок купли-продажи, хотя, конечно, никто не желает, во всяком случае на словах, раздувания нового пузыря. В этом смысле даже такое негативное событие в глазах большинства казахстанцев, как девальвация тенге, положительно сказалось на рынке недвижимости. По словам Нины Лукьяненко, число сделок увеличилось. Она объясняет это тем, что при сегодняшних ставках на валютные депозиты в 4,5–5% недвижимость приобретает инвестиционную привлекательность, оставаясь «твердой валютой».

Строительная отрасль немного оживилась после жесточайшего падения
Фото: Владимир Третьяков

Ждем-с

В кризис, когда пошел вал невыплат по ипотечным кредитам, в распоряжении банков оказались объекты недвижимости, служившие обеспечением по займам. В 2011 году Агентство финансового надзора (сейчас комитет Нацбанка РК) приняло решение о том, что банк имеет право изымать залоговую квартиру только в судебном порядке, если не заручился согласием заемщика. И все же особых трудностей с изъятием залогов, очевидно, нет: многие ипотечники предпочитают вернуть подешевевшую квартиру, нежели выплачивать за нее те деньги, которых она уже не стоит, да к тому же и с процентами. Сначала банки пытались предотвратить поток неплатежей, предлагая более мягкие условия по кредитам, в том числе и за счет бюджетных средств: в 2009-м на рефинансирование ипотечных кредитов физических лиц было выделено 120 млрд тенге. Ситуацию эти меры не улучшили: у банков сегодня в портфеле доля проблемных кредитов, обеспеченных недвижимостью, самая большая.

Ошиблись те, кто предполагал, что банки начнут сбрасывать недвижимость и обрушат рынок. Как раз это было не в их интересах, хотя нужно сказать, что на сайтах БВУ в кризис появились и действуют до сих пор разделы с залоговой недвижимостью. Предложение есть — другое дело, что банки и не думают скидывать цены.

Замдиректора группы «Финансовые институты» рейтингового агентства Standard & Poor’s (S&P) Наталья Яловская в своем выступлении на банковской конференции агентства в Алматы предположила, что вялость банков в работе с проблемными активами объясняется тем, что они ждут повышения цен на недвижимость. С точки зрения банкиров, это спорная версия: они объясняют, что при продаже залогов и возврате провизий возникает масса налоговых проблем. Действие льгот по налоговым выплатам при восстановлении резервов на проблемные кредиты (вступили в силу в декабре 2011 года с принятием поправок в закон о минимизации рисков в финансовом секторе) продлено до конца 2013 года. Однако все вопросы утрясались с налоговыми органами, и реально механизм заработал, по словам представителей БВУ, только с августа нынешнего года.

«У банков мы не видим достаточных мотивов, чтобы вступать в диалог с госорганами и добиваться улучшения ситуации с налогами. А нет мотива, потому что есть уверенность, что недвижимость вырастет и все покроет. Если бы все поняли, что важно сейчас предпринять все усилия, чтобы очистить баланс и двигаться с чистого листа дальше, мы бы видели, что банки активно участвуют в диалоге с государством и добиваются изменения этой невыгодной ситуации»,— так ответила на возражения г-жа Яловская.

До кризиса банки ориентировались на стоимость залога, а не на денежные потоки клиента. Когда рынок находится в фазе роста, такая политика себя оправдывает, но когда он на спаде, выявляется вся порочность «ломбардного» кредитования.

Наталья Яловская подчеркивает, что обеспечение в виде недвижимости не дает банкам двигаться дальше, начать работать с «чистого листа», продав или списав активы. «Банки считают, что объем залогов по проблемным кредитам превышает 100% их объема. Стоимость залоговой недвижимости несколько мифическая. В реальности — это ожидание, что сектор недвижимости вырастет и банки все закроют. Пока банковский сектор будет пребывать в этой иллюзии, никакого существенного улучшения не будет»,— уверена она. Как показывает опыт стран, переживших пузырь на рынке недвижимости, на восстановление цен может уйти и пять, и десять лет.

S&P обращает внимание на большую разницу между NPL с просрочкой свыше 90 дней и неработающими кредитами (сомнительные 5-й категории и безнадежные), что говорит о проблемах в кредитной политике. Причина этого в том, что в Казахстане много кредитов, структурированных таким образом, что можно выплатить всю сумму разом в конце срока. Таким образом, можно заем не классифицировать как проблемный, пока не наступит срок платежа. Это дает банкам возможность скрывать истинное состояние портфеля. В основном такие кредиты сосредоточены в секторе недвижимости.

Продажа без выгоды

Банки упрекают себя в том, что не оценили рыночные риски, когда активно кредитовали рынок недвижимости. «Нужно было думать о том, что люди не могут покупать недвижимость по существующим ценам, и это пузырь. Если бы мы это все четко идентифицировали, то многих вещей просто бы не произошло. Это всего лишь следствие»,— считает заместитель председателя правления Темирбанка Мухтар Беккали.

Вместе с тем, по его мнению, активы в виде недвижимости даже помогают банкам, стимулируя заемщиков возобновлять платежи в настоящее время, когда наметился новый рост цен. А в Казахстане нет особого выбора, куда и как инвестировать, кроме недвижимости. «В Астане и Алматы уже начинает надуваться пузырь. Как следствие, на примере нашего банка мы видим, что те люди, которые не имели никакой мотивации платить за свою подешевевшую недвижимость три-пять лет назад, приходят к нам в банк и начинают платить»,— рассказал г-н Беккали.

Держаться за дома и квартиры в ожидании роста цен для БВУ также невыгодно: они вынуждены покрывать просроченные займы резервами, наращивать капитал, недополучать процентные доходы. Продажа все же идет. Мы уже отмечали, что банки предлагают залоговую недвижимость — не только жилье, но и коммерческую недвижимость, склады, гаражи и так далее.

«Залоговая недвижимость — очень большая тема,— говорит управляющий директор Казкоммерцбанка Магжан Ауэзов. — Если это не проблемный кредит, то никакого влияния эта недвижимость на рынок не оказывает. Если проблемный, то мы изымаем залог и продаем его. Но говорить о каком-то массовом выбросе залоговых квартир на рынок… Такого нет». При этом банк чаще не получает ту выгоду, на которую рассчитывал, выдавая кредит. Во-первых, рыночные цены упали, а деньги могли быть выданы на пике цен, продавать можно лишь по существующим ценам — иначе никто не купит. Во-вторых, банк недополучает проценты. Как известно, срок ипотечного кредита на покупку жилья может быть и 10, и 20 лет. Кто брал ипотеку, знает, что первые годы выплачивается процентное вознаграждение, затем — сумма самого займа. «С учетом всех понесенных расходов — точно никакой прибыли нет. В том случае, если нам удается продать дороже, чем мы изъяли залог, и плюс остаются провизии, тогда мы осуществляем возврат провизии. Это бывает не часто»,— говорит г-н Ауэзов.

Но настолько ли все плохо? Большинство банков не выдавали кредит в размере 100% стоимости недвижимости. Наиболее распространенной была практика, когда БВУ сам оценивал объект, а размер кредита не превышал 80% оценочной стоимости.

В АТФ Банке, который после смены акционера стал более открытым для СМИ, нам рассказали, что банк намерен активно искать покупателей и продавать имеющуюся в его распоряжении недвижимость. «Такие активы могут генерировать прибыль. Банк предпринимает все возможное, чтобы обеспечивать сохранность данных объектов, а также поддерживать активы в надлежащем состоянии для сохранения ликвидности на рынке и привлекательности для потенциальных покупателей. Как правило, на наиболее ликвидные активы достаточно быстро находятся заинтересованные покупатели». В АТФ готовы открывать новое кредитование на покупку этих активов: разработана и внедрена специальная программа. То есть этот банк готов к новому витку кредитования недвижимости.

Компании по управлению стрессовыми активами (КУСА), созданные несколькими крупными игроками, не избавят банки от проблем, но способны помочь заработать, получая, например, арендный доход. Бывает так, что банку достается полностью разрушенный объект, и в таком виде его продать или сдать в аренду невозможно. Задача КУСА — восстановить его, привести в порядок и потом продать с наибольшей выгодой. «Дочерняя компания по управлению проблемными активами не дает никаких привилегий — ни налоговых, ни каких-либо других. КУСА полностью консолидируется в отчетность банка. Более того, при передаче в КУСА возникают дополнительные вопросы — это НДС и КПН. Тем не менее КУСА — идея хорошая, компания облегчает управление этими активами»,— полагает г-н Ауэзов.

Земля, также служившая обеспечением по кредитам, в основном строительным компаниям, остается наиболее «трудным» активом для БВУ. «Что касается земельных участков, то в большинстве случаев речи о прибыли быть не может. Однако банк также ведет активную работу по поиску покупателей для реализации земельных участков по текущим рыночным ценам»,— рассказали нам в АТФ.

Перед кризисом цены на землю раздулись до неимоверных размеров за счет огромного спроса застройщиков. Стоимость сотки в южной части Алматы в 2006 году доходила до 100–200 тыс. долларов. В кризис этот рынок пережил наиболее радикальное падение цен, земля подешевела в среднем в два-три раза. Но, конечно, цены на земельные участки сильно разнятся в зависимости от места расположения, наличия коммунальных сетей, близости транспортных развязок. Сегодня есть шанс, что этот актив опять поднимется в цене: в крупных городах ожили стройки. Пока это в основном завершение начатых до кризиса объектов. Строительство «с нуля» возможно, но для этого нужно пересечение в одной точке предложения и спроса.

Строим не для всех

Говорить о небывалых темпах жилищного строительства в Казахстане в начале нулевых — значит несколько грешить против истины. Можно согласиться с тем, что это феномен для периода независимости: только в 2006 году ввод нового жилья превысил показатель 1991 года (см. графики 3, 4). Можно говорить о том, что рынок недвижимости был разогрет банками, финансировавшими как строительные компании, так и покупателей, в том числе участников долевого строительства, которое как раз стало в это время развиваться. Но при этом не стоит забывать о том, что в это время существовала объективная необходимость в жилье: жилищное строительство все 1990-е годы пребывало в спячке. В 1999 году его темпы упали до минимума: было сдано чуть более 1 млн кв. метров жилой площади. Так что отложенный спрос к началу нулевых был очень высок. Его платежеспособность поддержали банки, начав развивать ипотеку за счет длинных иностранных займов. Отметим, что новые дома вовсе не были рассчитаны на обеспечение всех нуждающихся в жилье, это не была массовая застройка, как в начале 1960-х годов, строили далеко не «хрущобы», о чем говорят такие цифры: в 1991 году было сдано 6,1 млн квадратов и 84 тыс. квартир, в 2006-м — 6,2 млн кв. м и 54 тыс. квартир. Изменились предпочтения покупателей: люди хотели жить в больших квартирах, а не ютиться в «двушках». В то же время строительные компании старались строить более дорогое жилье — бизнес и премиум-класса. Это опровергает распространенное мнение о том, что размах строительства в середине 2000-х позволил решить жилищные проблемы. Они так и остались нерешенными.

После кризиса государство взяло на себя обеспечение жильем дольщиков, достройку незавершенных объектов; кроме того, были приняты программы доступного жилья. Причем «Доступное жилье — 2020» — лишь одна из них. По словам Нины Лукьяненко, сейчас в республике действует порядка девяти таких программ. Начиная с восьмого года, доля госбюджета в финансировании строительной отрасли начала расти и достигла максимума в десятом, в то время как участие банков снизилось (см. график 5).

Что мы наблюдаем сегодня? В основном завершено остановленное в кризис строительство; как говорят эксперты, 99% дольщиков получили свои квартиры. Строительные компании закупают рекламные площади для продвижения продаж. На девелоперской конференции застройщики презентовали свои новые проекты. Компания Global Building Contract представила жилищный комплекс на берегу озера Сайран. Финансирование — на 100% банковское. Компания строит еще два комплекса, партнер по этим объектам — Казкоммерцбанк.

Самый острый вопрос сегодня — финансовый. Банки приостановили ипотеку или ужесточили ее условия, да и потенциальные заемщики не хотят лезть в многолетнюю кабалу. Долевое строительство дискредитировано. Пока, по статданным, основным источником финансирования остаются собственные средства застройщиков (см. график 5). «Финансирование стало гораздо жестче. Банки раньше были основными поставщиками денег. На сегодняшний день они не готовы заходить в любой проект, если он не был качественно просчитан. Закон о долевом строительстве существенно ограничил количество игроков. Доля инвестиционных, спекулятивных сделок сегодня намного ниже, чем раньше. А до кризиса спекулятивный спрос был большим источником средств для строительства. Сейчас на это застройщики не рассчитывают»,— отмечает управляющий директор Colliers International Kazakhstan Баян Куатова.

Правительство пытается снизить риски долевого строительства, создав фонд страхования средств дольщиков, а также систему банковского гарантирования кредитования застройщиков: долевые средства будут лежать на специальном счете до ввода объекта в эксплуатацию. Цель — вернуть доверие к долевому строительству.

Сегодня процесс жилищного строительства и предложения нового жилья изменился. Компания должна найти средства на объект, а затем продать квартиры. Хотя строители уверены, что предложение соответствует спросу, на самом деле о трудностях реализации жилья говорит такой факт: компания Global начала продавать квартиры в новом комплексе на Сайране в начале 2013 года и рассчитывает только к концу 2014 года заселить дома.

Одним словом, только при большом желании можно сегодня увидеть надувающийся пузырь. Для этого нет основной составляющей — денег.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики