Кирпич балансирующий

Кирпич балансирующий

По мнению экспертов, рынок недвижимости в Астане  и Алматы  достиг точки равновесия цены, избавившись от спекулятивной надстройки. Однако цены все равно остаются высокими и не позволяют нарастить объем сделок с недвижимостью.

На сегодня казахстанский рынок недвижимости испытывает действие двух противоположных по направлению, но равнозначных по силе сторон. Спекулятивная часть игроков  заинтересована в повторении ценового бума, тогда как лица, нуждающиеся  в жилье в целях проживания, – в снижении цен.  

С этой позиции наиболее «живые» и динамичные рынки недвижимости Астаны и Алматы показывают в последние несколько лет разноплановые ценовые тренды. Если в Алматы  наблюдается стагнация, на фоне которой цены стабилизировались, то в Астане за  последние два года рынок пребывает в движении: цены выросли на 40%.

В большей степени астанинский рывок  связан с действиями правительства, которое в столице боролось с последствиями кризиса  на рынке недвижимости посредством интервенции более активно, чем в Алматы. Ведь в столице больше дольщиков, и социального напряжения  соответственно больше. Кроме того, естественный прирост населения Астаны, ежегодно составляющий 30-40 тыс. человек, расширяет круг лиц, остро нуждающихся в доступном жилье. Это стало дополнительным стимулом к тому, чтобы цены в Астане все же сдвинулись с «мертвой» точки.  

«Мы ожидаем в Алматы похожую картину, но есть разница в том, как двигаются вторичный и первичный рынки в обеих столицах. Если в Астане первичный рынок ниже вторичного процентов на двадцать, то в Алматы, наоборот, цены на первичном рынке на двадцать процентов выше вторичного. И пока эти линии не сойдутся, то есть «вторичка» не вырастет  в цене,  предложение не будет адекватным. И рынок в Алматы не сдвинется», - полагает руководитель BI Group Айдын Рахимбаев.

По оценке г-на Рахимбаева, сейчас в Астане цена 1 квадрата жилья на вторичном  рынке составляет 2000 долларов, на первичном рынке – 1 500 долларов. В Алматы цены в 1780-1860 долларов за квадратный метр на вторичном рынке держатся третий год. На первичном рынке цены расположены в диапазоне 2150-2200  долларов за  метр. Это при том, что в  Астане на вторичном рынке всего 4-5 тыс. квартир, а  в Алматы –  28 тысяч квартир при жилищном фонде в 300 тыс. квартир.

Если обратиться к теории, то в мировой практике справедливой ценой на жилье считается среднестатистическая, при которой семья из трех человек, не делая излишних трат, накопит на жилье в течение 4-5 лет. В Алматы в 2007 году период накопления составлял 11 лет, в Астане – 8 лет. Теперь же в обоих городах, при сегодняшних ценовых уровнях  за квадратный метр, по оценке экспертов, период накопления составит 4-5 лет.  Этот факт дает экспертам право заявлять о достижении равновесной цены - пусть даже с учетом допуска в плюс-минус 10% - и о том, что в вероятном будущем казахстанскую недвижимость ждет приток новых инвесторов и покупателей.  Тем не менее - нынешний уровень цен не по карману большинству желающих решить квартирный вопрос. А это как раз та категория лиц, которая формирует основной спрос на вторичное жилье.

По мнению Карлыгаш Сармасаевой, аналитика компании «Сентрас Секьюритиз», цены на рынке недвижимости рано называть адекватными и сбалансированными. Она отметила, что, согласно объявлениям в газете «Крыша», средняя цена на трехкомнатную квартиру эконом-класса  на вторичном рынке Алматы почти 2000 долларов за квадрат. Выходит, что реальная стоимость трехкомнатной квартиры, исходя из реальных доходов населения, и его готовности покупать такую квартиру, не меньше 100 тыс. долларов. Однако  платежеспособность не позволяет населению приобрести такое жилье. Чтобы рынок недвижимости заработал быстрее и во всех регионах, следует снижать цены.

Ерлан Оспанов, председатель правления компании Verny Capital, считает справедливой для вторичного рынка Алматы цену в 1800 долларов за квадрат. И пока цена на первичке не станет ниже на 10-15%, и не появятся квартиры по 1400-1500 долларов за квадрат, рынок в Алматы не сдвинется. «Пока этому процессу противодействуют несколько факторов: перегруженность долгами земельных участков, компаний, банков. Невозможно ожидать оживления рынка, когда квадратный метр жилья или земли исходит из расчета 1400-1600 долларов», - отметил эксперт.

Здесь жизни нет

Часть экспертов полагает, что в ближайшем будущем ждать оживления рынка недвижимости не следует: он не восстановится до тех пор, пока в экономике не произойдут структурные изменения.  Ведь пока что некоторые сектора рынка чувствуют себя вполне комфортно. Например, в верхнем ценовом сегменте рынка нет острой необходимости продавать или покупать жилье:  продавцы ждут повышения цен, а покупатели – их снижения. Этот рынок в таком ожидании может находиться еще долго.

Чтобы сдвинуть рынок вторичной недвижимости эконом-класса, обеспечивающий наиболее массовый спрос на жилье, нужно решить вопрос доступности для казахстанских банков к дешевым  и длинным деньгам  для финансирования ипотеки и строительства более дешевого жилья. Здесь мнения экспертов расходятся. Некоторые аналитики уверены: в ближайшие два-три года доверие к казахстанскому рынку  недвижимости восстановится и можно ожидать прихода на рынок нового капитала, что благоприятно скажется на росте строительства и ценах. 

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?