Ставка на фонды

Ставка на фонды

В Казахстане вновь развернулась дискуссия вокруг необходимости развивать сектор арендного жилья, построенного за счет средств республиканского бюджета. В правительстве оптимистично полагают, что это придаст темпам строительства жилья более энергичную динамику.

Разговорам вокруг темы арендного жилья уже несколько лет. Общепризнанно, что через ипотечные программы и программы жилищного строительного сберегательного банка смогут решить свой квартирный вопрос не более одной пятой граждан страны. Арендный сектор жилья c последующим выкупом в частную собственность для Казахстана представляется наиболее перспективным, так как его развитие позволит решить квартирные вопросы тех людей, чьи доходы не позволяют самостоятельно, без помощи государства, обеспечить себя жильем. Кроме того, строительство доходных домов за счет бюджетных средств и частных инвестиций «разгрузит» рынок ипотечного кредитования, оттянет спекулятивный капитал из сектора недвижимости и будет способствовать стабилизации цен на рынке жилья. 

В большей степени, по мнению экспертов, то, что программа по строительству арендного жилья так и не запущена, связано с особенностями казахстанскому рынка недвижимости, который ориентирован на сверхприбыль, короткий цикл окупаемости, а также с тем, что из-за низкой рентабельности строительства жилья эконом-класса коммерческие банки не заинтересованы в финансировании этого сегмента. При этом сложилась ситуация, когда выделенные на жилищное строительство бюджетные средства не осваиваются. В частности, из 17 млрд тенге, направленных на строительство арендного жилья в 2012 году, не освоено почти 2,5 млрд.

Ставка на пенсионные деньги 

Министерство регионального развития Казахстана предлагает решить проблему строительства арендного жилья за счет использования средств из пенсионных фондов. По мнению первого вице-министра Каирбека Ускенбаева, реализация такой идеи в других странах мира, в частности - в США, приносит хороший экономический эффект. «Ваши деньги участвуют в арендном жилье, ежемесячная арендная плата возвращается в ваш пенсионный фонд, и данные средства не теряются никогда. В США где-то 37 процентов недвижимости участвует в этой форме управления собственностью. Очень много пенсионных фондов участвует в реализации данной программы. Мы тоже сейчас эти вопросы рассматриваем, потому что это одна из стабильных форм накопления капитала», - объяснил вице-министр.

Старший аналитик Агентства по исследованию рентабельности инвестиций (АИРИ) Ерлен Бадыхан довольно скептически относится к идее использования пенсионных накоплений для строительства арендного жилья, потому что для начала необходимо получить индивидуальное согласие или отказ каждого вкладчика от участия в таком проекте. «Реакция подавляющего большинства казахстанцев на данный момент уже негативная. В последнее время с пенсионными накоплениями граждан происходит много манипуляций. Если к этому прибавить их изъятие для нужд строительных компаний, не исключено, что вследствие такой энергичной аэробики пенсионные накопления изрядно похудеют. А деньгам, как известно, нужен покой”, говорит Бадыхан.

Возможно, такая негативная реакция обусловлена отсутствием полной информации о предлагаемой инициативе. “Представитель Минрегионразвития заявил: «…ваши деньги, которые в накопительном фонде, могли бы идти на арендное жилье. Ежемесячная арендная плата в этом случае будет возвращаться в пенсионный фонд». Здесь мы имеем дело с двумя факторами: первый фактор – изъятие определенной части денег из пенсионных накоплений является обязательным, а второй – поступление арендной платы от арендатора на пенсионный счет вкладчика, на наш взгляд, остается под вопросом», - подчеркнул Ерлен Бадыхан.

По его словам, вопросы, на которые следует в первую очередь ответить, следующие: каков максимальный размер предлагаемых изъятий из пенсионных накоплений? Как долго в пенсионный счет будет зачисляться арендная плата? Как именно будет рассчитываться объем суммы, зачисляемой на пенсионный счет?

«Если предположить, что держатели пенсионных накоплений решат массово пустить свои деньги на строительство арендного жилья, то, безусловно, определенное «оживление» на рынке наблюдаться будет. Но не следует забывать, что, во-первых, не исключена вероятность создания какого-нибудь «Национального фонда арендного жилья» или «Холдинга пенсионно-арендного партнерства» – название не важно. Заведомо ясно, что структура будет громоздкой, неэффективной и никому не нужной. Во-вторых, в Казахстане приобретение стройматериалов и оборудования (а также всего другого) всегда сопровождается «нецелевым использованием» – извечным спутником всех закупок. Другими словами, определенная часть честно заработанных сбережений пенсионеров перетечет в карман людям, которым до пенсии еще довольно далеко», - заключил эксперт.

В свою очередь, исполнительный директор Западного регионального филиала научно - образовательного фонда «Аспандау» Еркин Иргалиев уверен, что мера будет оправданной и надежной лишь в случае персональной конвертации каждым вкладчиком своих сбережений в собственное арендное жилье. «Имяреку дается право вносить накопленную им сумму (и от других, по их согласию) в качестве аванса. И погашать оставшуюся сумму в виде арендной платы. Кроме того, необходимо сделать приоритетным строительство для молодых семей  арендного жилья в сельской местности за счет накоплений их родителей и льгот от государства», - добавил эксперт. По его мнению, такая мера сможет дать необходимый толчок рынку строительства и  поможет снизить цены на рынке вторичного жилья.

Генеральный директор консалтинговой компании Казахстана Safety and Consulting Service Ануар Мустафин считает, что «частные компании нацелены больше на прибыль, и доступные условия для людей, которые нуждаются в получении такого жилья, сможет обеспечить только государство».

Оживить рынок недвижимости

Глава экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин является убежденным сторонником того, что решить жилищную проблему можно только путем развития рынка арендных услуг. «Идея арендного жилья призвана в корне изменить подход к пониманию населением сути арендного жилья в Казахстане. Например, в Европе до 60% жителей проживают в съемном жилье, в США – около 50%. При этом месячная арендная ставка не должна превышать 1% от стоимости продажи недвижимости. В условиях Казахстана необходимо ее снизить до 0,6–0,7%.  Кроме того, размер арендной платы не должен превышать 30-35% семейного бюджета; если уходит половина или 60 процентов, то тогда человеку выгоднее брать ипотеку и расплачиваться по ней. По крайней мере, в этом случае он будет понимать, за что платит», - объяснил Калинин.

Александр Калинин добавляет, что для строительства арендного жилья пенсионные деньги можно привлекать, в связи с тем, что эти деньги не используются, но вместе с тем развивать рынок арендного жилья необходимо комплексно и привлекать специалистов рынка недвижимости, которые будут следить за всем этим процессом. Исполнительный директор Независимой ассоциации предпринимателей Тимур Назханов оптимистически полагает, что эта инициатива будет способствовать решению проблемы доступности жилья, и проект будет иметь больше социальный характер, нежели коммерческий. «Про строительство арендного жилья говорят не один год и, учитывая тот факт, что его уже несколько лет не могут построить, пенсионные деньги могут поспособствовать решению этой проблемы. Тем более - в Казахстане идет процесс объединения пенсионных фондов. Другой вопрос - в том, как этот процесс будет контролироваться», - сказал Назханов.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности