Новый пузырь

Экономисты с тревогой отмечают, что в Дубае может надуваться новый пузырь на рынке недвижимости

Новый пузырь

Власти Дубая решили, что последствия кризиса уже преодолены, и начали несколько крупных строительных проектов. Однако то, что  происходит на рынке недвижимости в этом эмирате на берегу Персидского залива, дает основания говорить о перегреве рынка и надувании нового пузыря, похожего на тот, что лопнул в 2009 году. 

Картина в мрачных тонах

Обычно роста цен на недвижимость ждут, как манны небесной, и радуются ему, как большому празднику. В Дубае, однако, картина иная. Стремительный рост цен, начавшийся в прошлом году на рынке недвижимости эмирата, напомнил экономистам о крахе рынка четырехлетней давности.

Последним к громкому хору предостережений буквально на днях присоединился Международный валютный фонд (МВФ). Он начал консультации по статье IV с Объединенными Арабскими Эмиратами (ОАЭ), в состав которых входит и Дубай. В МВФ утверждают, что цены на рынке жилья в Дубае выросли только с января по апрель этого года на 16%.

В консалтинговой фирме CBRE, крупнейшей в мире компании в области коммерческой недвижимости, видят обстановку в еще более мрачном свете. В исследовании этой компании утверждается, что арендная плата по итогам второго квартала выросла более чем на 30% в пересчете на год. Восстановился даже обычно отстающий сектор аренды офисных площадей.

Статистические данные свидетельствуют о явном перегреве дубайского рынка недвижимости. В прошлом году цены на недвижимость в некоторых престижных районах выросли на 75%, а на аренду – до 20%. В компании Knight Frank считают, что рост стоимости аренды в Дубае в марте 2012 – марте 2013 годов оказался самым высоким в мире и составил 18,3%. Еще одна консалтинговая компания в области недвижимости, Asteco, утверждает, что средняя стоимость жилья в Дубае выросла во втором квартале этого года на 12%, а в пересчете на год – на 38%.

Быстрее всего цены росли в прошлом году – на 75% в Discovery Gardens. По состоянию на конец 2012 года квадратный метр жилья стоил 7550 дирхамов ОАЭ (2055 долларов).Самым же дорогим районом Дубая считается Downtown Dubai. В нем цены на жилье выросли в прошлом году на 38% и достигли 17750 дирхамов за «квадрат».

За первую половину года суммарная стоимость сделок на рынке недвижимости выросла здесь на 30% и составила 108 млрд  дирхамов.

«Говорить о пузыре пока преждевременно, - считает Харальд Фингер, директор представительства МВФ в ОАЭ, - но если цены продолжат расти с такой же скоростью, то через определенное время, несомненно, появится риск формирования нового пузыря на рынке недвижимости».

Советы Фонда

В прошлом году в Дубае начаты несколько солидных проектов. Самый большой из них – возведение крупнейшими строительными компаниями региона, Dubai Holding и Emaar Properties, в центре Дубая Города Мухаммеда бен Рашида аль-Мактума - мегапарка, который будет состоять из крупнейшего на планете торгового центра Mall of the World, тематического парка киностудии Universal и большого зеленого парка. Кроме этого, в нем будут арт-галереи и объекты для развития бизнес-среды и новых технологий.

В отчете о консультациях с ОАЭ МВФ порекомендовал повысить плату за совершение сделок на рынке недвижимости, если восстановление рынка начнет выходить из-под контроля. Это, утверждают советчики из МВФ, даст правительству такие нужные сейчас средства, чтобы укрепить финансовую систему, а также несколько успокоит перегретый и возбужденный рынок. 

Кроме этого, МВФ посоветовал Центробанку ОАЭ ввести ограничения на коэффициент обеспечения по ипотечным кредитам, т.е. соотношение между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение. Необходимо, по мнению экономистов Фонда,  ограничить кредитование банками государственных компаний, сыгравших ключевую роль в предыдущем буме на рынке недвижимости. Советники из Фонда надеются, что эти меры укрепят рынок и повысят степень его защиты.

Советы это стандартные, раньше они многим помогали. Весь вопрос в том, захочет ли Дубай их выполнять. Федерация банков ОАЭ, возглавляемая влиятельным в мире политики банкиром из Дубая Абдулазизом аль-Гураиром, добивается обратного: ослабления новых ограничений Центробанка и увеличения времени, которое дается для перехода на новые правила работы.

В правительстве чиновникам МВФ заявили, что повышение оплаты сделок на рынке недвижимости негативно повлияет на конкурентоспособность эмирата и может быть проведено только после согласования с остальными шестью эмиратами ОАЭ и федеральным правительством этого государственного объединения.

Кроме этого, сотрудникам МВФ объяснили, что в эмирате хорошо усвоили урок предыдущего кризиса на рынке недвижимости и что возвращение пузыря маловероятно, потому что новые мегапроекты будут осуществляться, в отличие от нулевых лет, медленно, не спеша. С замедлением скорости строительства, кстати, в МВФ полностью согласны.

О том, что в Дубае понимают грозящую опасность, говорит и разработка Земельным департаментом эмирата семи новых законов, которые будут действовать на рынке недвижимости два следующих года и, как надеются в министерстве, защитят его от спекуляций и авантюрных сделок. Газета Al Ittihad пишет, ссылаясь на директора департамента Бутти бен Межрена, что они будут контролировать ритм рынка и сдерживать нынешний бум.

Несмотря на очевидное восстановление рынка недвижимости, Дубай все еще продолжает зализывать раны от предыдущего краха. Несколько компаний до сих пор ведут переговоры по реструктуризации долгов, а правитель Дубая, шейх Мухаммед бен Рашид аль-Мактум, подписал указ о создании комитета, который будет возвращать деньги инвесторам проектов, так и не начатых из-за кризиса четырехлетней давности. Согласно данным Управления по недвижимости Дубая, в 2009 – 11 гг. были прекращены свыше 200 строительных проектов.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Риски разделим на всех

ЕАЭС сталкивается с трудностями при попытках гармонизации даже отдельных секторов финансового рынка

Экономика и финансы

Хороший старт, а что на финише?

Рынок онлайн-займов «до зарплаты» становится драйвером развития финансовых технологий. Однако неопределенность намерений регулятора ставит его развитие под вопрос

Казахстанский бизнес

Летная частота

На стагнирующий рынок авиаперевозок выходят новые компании

Тема недели

Под антикоррупционным флагом

С приближением транзита власти отличить антикоррупционную кампанию от столкновения политических группировок становится труднее