Новый пузырь

Экономисты с тревогой отмечают, что в Дубае может надуваться новый пузырь на рынке недвижимости

Новый пузырь

Власти Дубая решили, что последствия кризиса уже преодолены, и начали несколько крупных строительных проектов. Однако то, что  происходит на рынке недвижимости в этом эмирате на берегу Персидского залива, дает основания говорить о перегреве рынка и надувании нового пузыря, похожего на тот, что лопнул в 2009 году. 

Картина в мрачных тонах

Обычно роста цен на недвижимость ждут, как манны небесной, и радуются ему, как большому празднику. В Дубае, однако, картина иная. Стремительный рост цен, начавшийся в прошлом году на рынке недвижимости эмирата, напомнил экономистам о крахе рынка четырехлетней давности.

Последним к громкому хору предостережений буквально на днях присоединился Международный валютный фонд (МВФ). Он начал консультации по статье IV с Объединенными Арабскими Эмиратами (ОАЭ), в состав которых входит и Дубай. В МВФ утверждают, что цены на рынке жилья в Дубае выросли только с января по апрель этого года на 16%.

В консалтинговой фирме CBRE, крупнейшей в мире компании в области коммерческой недвижимости, видят обстановку в еще более мрачном свете. В исследовании этой компании утверждается, что арендная плата по итогам второго квартала выросла более чем на 30% в пересчете на год. Восстановился даже обычно отстающий сектор аренды офисных площадей.

Статистические данные свидетельствуют о явном перегреве дубайского рынка недвижимости. В прошлом году цены на недвижимость в некоторых престижных районах выросли на 75%, а на аренду – до 20%. В компании Knight Frank считают, что рост стоимости аренды в Дубае в марте 2012 – марте 2013 годов оказался самым высоким в мире и составил 18,3%. Еще одна консалтинговая компания в области недвижимости, Asteco, утверждает, что средняя стоимость жилья в Дубае выросла во втором квартале этого года на 12%, а в пересчете на год – на 38%.

Быстрее всего цены росли в прошлом году – на 75% в Discovery Gardens. По состоянию на конец 2012 года квадратный метр жилья стоил 7550 дирхамов ОАЭ (2055 долларов).Самым же дорогим районом Дубая считается Downtown Dubai. В нем цены на жилье выросли в прошлом году на 38% и достигли 17750 дирхамов за «квадрат».

За первую половину года суммарная стоимость сделок на рынке недвижимости выросла здесь на 30% и составила 108 млрд  дирхамов.

«Говорить о пузыре пока преждевременно, - считает Харальд Фингер, директор представительства МВФ в ОАЭ, - но если цены продолжат расти с такой же скоростью, то через определенное время, несомненно, появится риск формирования нового пузыря на рынке недвижимости».

Советы Фонда

В прошлом году в Дубае начаты несколько солидных проектов. Самый большой из них – возведение крупнейшими строительными компаниями региона, Dubai Holding и Emaar Properties, в центре Дубая Города Мухаммеда бен Рашида аль-Мактума - мегапарка, который будет состоять из крупнейшего на планете торгового центра Mall of the World, тематического парка киностудии Universal и большого зеленого парка. Кроме этого, в нем будут арт-галереи и объекты для развития бизнес-среды и новых технологий.

В отчете о консультациях с ОАЭ МВФ порекомендовал повысить плату за совершение сделок на рынке недвижимости, если восстановление рынка начнет выходить из-под контроля. Это, утверждают советчики из МВФ, даст правительству такие нужные сейчас средства, чтобы укрепить финансовую систему, а также несколько успокоит перегретый и возбужденный рынок. 

Кроме этого, МВФ посоветовал Центробанку ОАЭ ввести ограничения на коэффициент обеспечения по ипотечным кредитам, т.е. соотношение между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение. Необходимо, по мнению экономистов Фонда,  ограничить кредитование банками государственных компаний, сыгравших ключевую роль в предыдущем буме на рынке недвижимости. Советники из Фонда надеются, что эти меры укрепят рынок и повысят степень его защиты.

Советы это стандартные, раньше они многим помогали. Весь вопрос в том, захочет ли Дубай их выполнять. Федерация банков ОАЭ, возглавляемая влиятельным в мире политики банкиром из Дубая Абдулазизом аль-Гураиром, добивается обратного: ослабления новых ограничений Центробанка и увеличения времени, которое дается для перехода на новые правила работы.

В правительстве чиновникам МВФ заявили, что повышение оплаты сделок на рынке недвижимости негативно повлияет на конкурентоспособность эмирата и может быть проведено только после согласования с остальными шестью эмиратами ОАЭ и федеральным правительством этого государственного объединения.

Кроме этого, сотрудникам МВФ объяснили, что в эмирате хорошо усвоили урок предыдущего кризиса на рынке недвижимости и что возвращение пузыря маловероятно, потому что новые мегапроекты будут осуществляться, в отличие от нулевых лет, медленно, не спеша. С замедлением скорости строительства, кстати, в МВФ полностью согласны.

О том, что в Дубае понимают грозящую опасность, говорит и разработка Земельным департаментом эмирата семи новых законов, которые будут действовать на рынке недвижимости два следующих года и, как надеются в министерстве, защитят его от спекуляций и авантюрных сделок. Газета Al Ittihad пишет, ссылаясь на директора департамента Бутти бен Межрена, что они будут контролировать ритм рынка и сдерживать нынешний бум.

Несмотря на очевидное восстановление рынка недвижимости, Дубай все еще продолжает зализывать раны от предыдущего краха. Несколько компаний до сих пор ведут переговоры по реструктуризации долгов, а правитель Дубая, шейх Мухаммед бен Рашид аль-Мактум, подписал указ о создании комитета, который будет возвращать деньги инвесторам проектов, так и не начатых из-за кризиса четырехлетней давности. Согласно данным Управления по недвижимости Дубая, в 2009 – 11 гг. были прекращены свыше 200 строительных проектов.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности