Ипотечный вопрос

ЕС вводит новые правила ипотечного кредитования, ужесточающие требования как к заемщикам, так и к банкам. Власти пытаются не допустить появления новых «пузырей» на рынке недвижимости и создать более прозрачную схему кредитования

Ипотечный вопрос

Ужесточение правил для ипотечного кредитования согласовано в ЕС. Новые правила будут означать, что заемщикам по всему Европейскому союзу будет отказано в ипотеке, если они не соответствуют общим установленным стандартам.

Европейская комиссия заявила, что ее новая директива в секторе ипотеки должна предотвратить «любое повторение безрассудного кредитования на покупку домов, отмечавшегося в прошлом».

Директива направлена ​​на предотвращение случаев, когда ипотеку выдают без проверки заемщиков. "Финансовый кризис начался с ипотечного фиаско в США, где кредиты на недвижимость раздавали без должной проверки, независимо от того, что потребители могут себе позволить, а сами потребители были плохо информированы и часто уязвимы, так как могли брать на себя чрезмерные риски", – отметил комиссар ЕС по внутреннему рынку Мишель Барнье. Объем европейского ипотечного рынка оценивается в 6,5 трлн евро.

Согласно новым предложениям, агенты банков не смогут получать оплату в зависимости от количества подтвержденных и одобренных ипотечных кредитов, а кредитным организациям сложнее будет получить недвижимость заемщика, неспособного своевременно осуществить выплаты. От агентов также будут требоваться отчеты с определенной информацией в стандартизированной форме. Если правила получат поддержку властей, они начнут действовать с середины 2015 года.

"Мы видели подобные эксцессы и в Европе - например, с жилищным бумом и неизбежным спадом, который за ним последовал, в Испании и Ирландии", – отметил еврокомиссар, добавив, что последствия такой ситуации ужасны, так как «многие люди теряют свои дома». "Эта директива поможет положить конец подобным эксцессам и станет пропагандой ответственной практики кредитования", – добавил он.

Впрочем, власти одновременно упростили ряд бюрократических процедур, чтобы сделать получение кредита на недвижимость проще для потребителей, присмотреться к ценам для своих кредитов. Совет ипотечных кредиторов (CML) Великобритании заявил, что правила, которые были за последнее время введены, уже оказывают свое влияние в сфере защиты прав потребителей, не оказывая при этом дополнительного давления на рынок кредитования. "Потребители, наконец, получат защиту, которой заслуживают. Они будут лучше информированы, чтобы иметь возможность выбрать ипотечный продукт, который наилучшим образом отвечает их потребностям, по лучшей цене, и быть в полной мере осведомлены о рисках, которые они принимают", – заключил Барнье.

Спусковым крючком кризиса 2008 года были, как известно, проблемы в секторе ипотечного кредитования низкокачественных заемщиков, напоминает начальник отдела управления инвестициями и аналитической поддержки ИФК «Солид» Михаил Королюк. Сейчас, задним числом, понятно, что использовавшиеся тогда низкие стандарты были неоправданно рискованными для банков, но в благоприятный экономический период менеджмент закрывал на это глаза, втягиваясь в соревнование с конкурентами на этом сегменте рынка. В частности, вошла в практику выдача ипотечных кредитов вообще без проверки заемщика, без внесения минимальной суммы, с отсрочкой первых платежей на несколько лет.

В результате совершенно реальны случаи, когда люди, не имеющие за душой ничего, въезжали в многомиллионные дома на первой линии в Майами с мыслями «поживу пару лет как миллионер, а там пойду на процедуру личного банкротства». Ком таких низкокачественных кредитов впоследствии обескровил банки, в том числе и европейские. Вот на предотвращение таких ситуаций и работают новые правила. Это разумно, полагает эксперт; хотя сейчас рынок ипотечного кредитования в основном и расчищен от низкокачественных заемщиков, но важно не допустить появление такой практики в будущем.

Пол Сми, генеральный директор CML, отметил, что следствием введения названных изменений станет увеличение объема документов, необходимых для оформления кредиторами и регулирующими органами. При этом он уверен: мало что изменится для ипотечных заявителей собственно в Великобритании, где правила и так довольно жесткие, тогда как  «для клиентов в некоторых других государствах-членах ЕС изменения приведут к увеличению защиты и большей согласованности действий".

Европейские правила должны быть одобрены парламентом ЕС в целом, после чего получить поддержку на национальном уровне. Голосование по этому вопросу состоится в парламенте ЕС 11 июня.

Сейчас сектор недвижимости в Европе действительно выглядит более-менее стабильно после сильного ценового спада, хотя спрос на квадратные метры остается довольно умеренным ввиду низкой покупательской активности в регионе, отмечает аналитик Инвесткафе Екатерина Кондрашова. По данным на конец 2012 года, динамика ипотечного кредитования в Ирландии составила -18,7%, в Греции -  -4,3%, в Португалии -2,5%   и -2,2% в Испании. При этом в Германии и во Франции  показатель вырос на 1,4% и  3,8% соответственно.  Более сильные показатели сохраняются в Словакии (10,9%), Люксембурге (8,2%) и Финляндии (6,3%).

Впрочем, и здесь существуют риски. Ведь длительный период мягкой монетарной политики в ЕС создает риск надувания пузыря в секторе ипотечного кредитования: ставки остаются низкими, а стимулирование кредитования приводит к умеренному росту в сегменте. В результате «пузырь» на протяжении текущего года продолжит надуваться, что в конечном итоге обострит ситуацию уже к середине 2014 года. Тем не менее это можно предотвратить, если экономика региона к этому времени начнет восстанавливаться, а ставки по ипотеке постепенно пойдут вверх.

Ограничение кредитования в странах ЕС даст сейчас возможность избежать надувания ипотечного пузыря, указывает аналитик МФХ FIBO Group Анатолий Воронин. Такой риск присутствует и разрастается. Смягчение кредитно-денежных условия в европейских экономиках распространяется и на сектор ипотечного кредитования, а длительный период низких ставок тут будет работать по американскому принципу. Риски возникновения "пузыря" слишком высоки, чтобы их игнорировать, а ужесточение условий в ипотеке вряд ли окажется слишком драконовским и способным повлиять на рост ВВП.

Введение стандартной процедуры выдачи ипотеки на всей территории ЕС будет способствовать исправлению дисбалансов на рынках недвижимости этих стран - правда, очень опосредованно, эффект вряд ли будет быстрым, считает управляющий активами TNO Capital Александра Лозовая. Однако стандартный подход облегчит жизнь регуляторам рынка. То есть это нововведение можно рассматривать как очередной шаг к интеграции стран ЕС в единый рынок, в том числе с точки зрения финансов и недвижимости.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики