Инвестиционная синергия

Проблемы формирования инвестиционной модели коммерческого строительства доступного жилья вышли сегодня на первый план

Инвестиционная синергия

Все мы помним, какие ожесточенные споры по поводу определения ценовых индикаторов вновь строящегося жилья в недалеком прошлом велись между представителями экономического блока правительства и частными строительными компаниями. С одной стороны, социальный заказ государства на доступное жилье, а с другой — неумолимая логика экономической ответственности частных и честных (о нечестных не идет речь) строительных компаний, попавших в результате мирового экономического кризиса в паутину долговых обязательств, замороженных активов и раздутого уровня безубыточности.

Государство столкнулось с ситуацией, когда в жилищном строительстве преобладал чисто рыночный расчет и реализовывать госзаказ на доступное жилье без создания соответствующих механизмов приходилось чисто административными методами. Это был период зарождения различных схем государственно-частного партнерства (ГЧП), в том числе тупиковых.

Потребовались годы, чтобы примириться с необходимостью использования взвешенных, экономически и социально обоснованных подходов к решению проблемы доступности жилья. Выяснилось, что эта проблема выходит далеко за пределы собственно строительного производства. Оказалось, что она охватывает все или почти все макроэкономические условия функционирования строительного бизнеса: денежно-кредитную политику, налоговый режим, систему государственного управления и технического регулирования строительства, земельное законодательство, развитие строительной индустрии и т.д.

Недоступное жилье

Прошел почти год с начала реализации программы «Доступное жилье-2020». Сейчас сложилась ситуация, когда по разным причинам выделенные на жилищное строительство бюджетные средства не осваиваются. В 2012 году в ряде областей Казахстана не выполнены планы по вводу жилья. Из-за несвоевременного утверждения проектно-сметной документации многие строительные компании не получили финансирования в первом квартале 2013 года. Выступая на совещании, посвященном итогам 2012 года и реализации «Стратегии-2050», Нурсултан Назарбаев раскритиковал правительство за неосвоение выделенных на строительство жилья средств. В частности, из 17 млрд тенге, направленных на строительство арендного жилья, не освоено почти 2,5 млрд. По итогам 2012 года в местных бюджетах неиспользованными для строительства социальных объектов остались почти 100 млрд тенге.

Чтобы понять, кто виноват в низких темпах жилищного строительства (ЖС), нужно ответить на другие вопросы. А именно как реализовать социальную роль ЖС, не снижая его инвестиционной привлекательности, и почему инвестиции (внутренние и внешние) не обеспечивают необходимых темпов строительства доступного жилья?

На наш взгляд, для решения этой задачи наряду с другими мерами необходимо провести существенную корректировку в формируемой инвестиционной модели КЖС. Решение проблем стимулирования инвестиционного процесса в сфере развития коммерческого жилищного строительства должно синхронно обеспечиваться по ряду направлений.

Во-первых, дальнейшим развитием различных схем привлечения финансовых средств населения для строительства нового жилья. Это направление частично реализовано в настоящее время.

Во-вторых, принятием комплекса мер по инвестиционному обеспечению развития частных строительных компаний. Существующие строительные мощности просто не справляются с утвержденными объемами строительно-монтажных работ. На сегодня четко обозначился дисбаланс между социальным заказом государства на строительство жилья эконом-класса и существующими производственными мощностями строительных компаний. Не вдаваясь в анализ всех причин сложившегося дисбаланса, следует отметить, что обеспечение необходимых темпов наращивания строительных мощностей наталкивается на ряд проблем. Это, прежде всего, процедурные требования к регистрации и получению лицензий вновь создаваемыми строительными компаниями, а также отсутствие необходимых финансовых ресурсов для модернизации основных фондов. Но главная причина в том, что в условиях регулируемой рентабельности строительных компаний (через устанавливаемые государством ценовые индикаторы на жилье экономкласса) сократилась возможность компаний наращивать производственные мощности за счет собственной прибыли или за счет заемных средств, привлекаемых на приемлемых условиях.

Из-за низкой рентабельности строительства жилья экономкласса банки второго уровня (БВУ) не заинтересованы в финансировании этого сегмента.

К примеру, в 2011 году на фондирование БВУ для финансирования жилищного строительства было выделено 57 млрд тенге. Из них банками было использовано только 2,4 млрд тенге, или 4%. Банки, по существу, финансируют только сметную стоимость жилищных проектов, но не развитие материально- технической базы стройкомпаний. При этом руководство Агентства РК по делам строительства и ЖКХ предлагает прекратить фондирование БВУ для финансирования строительства. И это в условиях острейшего дефицита строительных мощностей и ускоренного износа основных фондов.

Массовый срыв сроков строительства нового жилья в 2012 году произошел не только из-за асинхронности принимаемых мер по его государственной поддержке, хотя это немаловажный фактор, но прежде всего по причине полного или почти полного игнорирования задач по инвестиционному обеспечению развития частных строительных компаний Казахстана. Считается, что жилищный строительный сектор сам по себе является инвестиционно привлекательным. Да, он был таковым до начала мирового экономического кризиса. Но ситуация кардинально изменилась уже к 2007–2008 году. Как мы отмечали выше, с началом государственного регулирования ценовых индикаторов строящегося жилья экономкласса рентабельность КЖС резко упала. К примеру, докризисный уровень рентабельности ЖС в таких городах, как Алматы и Астана, в 2007 году у ряда компаний зашкаливал за 200%. Отметим, что в развитых странах нормальной считается рентабельность на уровне 17–20%. Отсюда чрезмерная инвестиционная привлекательность докризисного жилищного строительного сектора и необоснованное раздувание цен на жилье.

В докризисный период застройщики за счет высокой рентабельности покрывали все затраты, связанные с нерешенностью названных выше вопросов. Если их снять, то окажется, что европейский уровень рентабельности вполне устроит инвесторов. Обеспечить инвестиционную привлекательность жилищного строительства можно не за счет достижения докризисного уровня его рентабельности, а отсекая необоснованно высокие накладные расходы, в том числе на обслуживание кредитных обязательств, выкуп земельных участков под новую застройку, долевых затрат на инфраструктурные и социальные объекты, тем самым снижая капиталоемкость строительства.

Строительство на промышленной основе

Еще одно направление в повышении инвестиционной привлекательности ЖС — это развитие строительной индустрии. Прежде всего панельного и сборно-каркасного домостроения. Это позволит существенно снизить сроки строительства жилья и уменьшить период окупаемости инвестиционных проектов. В Казахстане планируется построить 17 домостроительных комбинатов (ДСК). Из них 11 намерены использовать технологию крупнопанельного домостроения, 6 — сборно-каркасного домостроения. В 2012 году один проект реализован в Южно-Казахстанской области. Совместно с немецкой компанией «Ликон» начаты работы по строительству крупного ДСК в Костанае. Всего в 2013 году планируется построить 13 ДСК. Программа ФИИР ставит задачу к 2014 году довести долю отечественных стройматериалов до 80% от потребности внутреннего рынка. Сейчас эта доля составляет 67–68%.

Четвертое направление — это развитие государственно-частного партнерства с зарубежными инвесторами в реализации крупномасштабных строительных проектов. Так, для реализации проекта города-спутника Алматы Gate city — жилой район «Коянкус» — привлечен южнокорейский инвестор, компания POSCO. Общий объем привлекаемых инвестиций — 580 млн долларов. Немецкая компания «Chandler Modul» планирует внедрить в Казахстане германские технологии модульного строительства.

Однако затянувшийся пересмотр строительных норм и правил, действующих с советских времен, не позволяет в полной мере использовать современные методы модульного строительства и препятствует привлечению инвесторов в этот сектор экономики, хотя еще в апреле 2010 года правительством были одобрены концепция и комплексный план реформирования системы технического регулирования строительной отрасли РК на 2010–2014 годы.

Цены — ответ на спрос

Докризисный уровень рентабельности жилищного строительства уже недостижим. В связи с этим инвестиционная привлекательность ЖС должна обеспечиваться другими экономическими инструментами: гарантированными и стабильными заказами, предоставлением налоговых льгот и преференций, страхованием инвестиционных рисков, субсидированием процентных ставок по кредитам и так далее. Помимо этого, на наш взгляд, необходимо стремиться к достижению прозрачности при проведении тендеров, изменению правил их проведения, четкому и своевременному выполнению государством обязательств по инфраструктурному обеспечению строительства, внедрению новых СНИПов и еврокодов.

Вместе с тем для обеспечения расширенного воспроизводства необходим определенный и, главное, стабильный уровень чистой рентабельности, хотя бы на уровне развитых азиатских и европейских стран.

Есть три основных, общеизвестных классических метода повышения уровня рентабельности ЖС. Первый — путем повышения цены реализации жилья. Второй — за счет снижения издержек на строительство. Третий — путем сочетания этих методов. Выбор того или иного метода зависит от совокупности факторов, но прежде всего от объемов выставляемого на продажу жилья, действующих условий кредитования, темпов инфляции и т. д.

Тот факт, что только 25% граждан страны могут самостоятельно решить жилищную проблему, вносит существенные коррективы в рассматриваемую схему рыночного ценообразования. Если объем совокупного предложения жилья равен всему объему ограниченного платежеспособного спроса (20–25%) или не превышает его, цены будут расти независимо от снижения издержек на новое строительство и степени физического износа жилья на вторичном рынке. При таких условиях господствуют принципы теории маржинализма (предельной полезности). Игнорирование этой закономерности лежит в основе ряда заблуждений в прошлом и в настоящем относительно цен на рынке вторичного жилья.

Ряд экспертов считает, что стоимость жилья на вторичном рынке существенно завышена, ошибочно исходя не из рыночных регуляторов, а из степени физического и морального износа старых домов. Чтобы представить себе наглядно, насколько ограниченно предложение доступного жилья, обратимся к статданным Жилстройсбербанка. По его информации, к концу 2012 года на 7883 квартиры, построенные по государственной программе жилстройсбережений, поступило около 12 тыс. заявлений от желающих приобрести эти квартиры. В целом по Казахстану спрос на это жилье превышает предложение в 1,5 раза, а в городах Алматы и Астане — в 2 раза. Дефицит жилья в РК на начало 2013 года составлял 28 млн кв. метров, то есть в жилье нуждаются около 400 тыс. семей.

До тех пор пока так называемое доступное жилье будет недоступно для большинства населения Казахстана, а этот период по нашим оптимистическим прогнозам составит не менее 4–5 лет (именно столько времени потребуется для кардинального наращивания строительных мощностей и увеличения совокупного предложения жилья эконом-класса), будут существовать два параллельных рынка недвижимости, каждый из которых функционирует по своим законам. Первый — рынок жилья, которое можно купить прямо сейчас, и второй — виртуальный рынок доступного жилья с громадными многолетними очередями.

Системный аутсорсинг

Почему дорожает жилье? Высокая стоимость кредитных ресурсов; отсутствие льготного налогообложения для строительных компаний; высокие тарифы на электроэнергию, воду, утверждение проекта; высокие затраты, связанные с отводом земель под новую застройку; удорожание строительных материалов в связи с высокой инфляцией и ряд других общеэкономических факторов влияют на стоимость строительства. Это объективная реальность, с которой строительные компании не могут не считаться. Все эти факторы формируют маркетинговую и инвестиционную политику компании, в значительной мере задают ценовые параметры проектируемого жилья, уровень безубыточности и достаточной рентабельности строительного производства. Известен период в практике жилищного строительства, когда государство пыталось административным путем обязать компании строить дешевое жилье, не меняя условий. Такой подход может привести к необоснованному перекладыванию издержек на строительные компании либо на государство. В конечном счете это приводит к неэффективному использованию как государственных, так и частных инвестиций, а также к замедлению реализации социальных программ по строительству доступного жилья.

На формирование цен влияют и сами строительные компании. Использование высокопроизводительных технологий, применение более дешевых современных строительных материалов, в том числе сборных элементов, постоянное повышение профессионального уровня персонала, грамотное инвестиционное проектирование новых объектов и ряд других факторов могут повлиять на стоимость возводимого жилья.

Правда, реализация многих из перечисленных факторов — скажем, внедрение современных строительных технологий — невозможна из-за существующих финансовых ограничений. К примеру, отдельной строительной компании не под силу использовать такую высокопроизводительную технологию, как панельное домостроение. Это как раз поле деятельности для ГЧП. Это доказывает, что оптимальная модель финансирования КЖС формируется при участии нескольких сторон.

Государственные институты развития и БВУ должны, в идеале, нейтрализовать факторы, формирующие устойчивый тренд удорожания строительного производства. Очень важно, на наш взгляд, чтобы процессы формирования и развития новой модели финансирования коммерческого жилищного строительства в Казахстане были синхронизированы во времени. Как показывает практика, асимметричный подход к стимулированию строительства жилья экономкласса породил ряд проблем — таких, как чрезмерно высокие цены выкупаемых земель, (особенно в Алматы), несвоевременное подведение инфраструктуры, необоснованное затягивание вопросов, связанных с разработкой проектно-сметной документации и началом финансирования, недостаточное инвестиционное обеспечение развития строительных мощностей и т. д.

На недавней встрече с Советом предпринимателей Казахстана глава государства поставил задачу развивать потенциал внутренних инвестиций. При выборе направлений дальнейшего развития инвестиционной модели ЖС Казахстана, как было отмечено выше, необходимо прежде всего учитывать экономические возможности страны и задачи формирования конкурентоспособного человеческого потенциала. Не случайно через весь экономический блок «Стратегии-2050» красной нитью проводится идея всеобъемлющего экономического прагматизма. Применительно к развитию жилищного строительства реализация принципов экономического прагматизма, на наш взгляд, будет осуществляться по следующим направлениям: гарантирование государством минимальных социальных стандартов в сфере обеспечения жильем исходя из экономических возможностей страны. Кроме того, будет осуществлен переход от преимущественно административного ценообразования к методам косвенного регулирования всех процессов, влияющих на его уровень. В частности, денежно-кредитной и налоговой политики, уровня зарплаты, расходов на инфраструктурные сети, издержек на производство отечественных строительных материалов, выкуп и отвод земельных участков под новое строительство, развитие панельного и сборно-каркасного домостроения. Такое регулирование «внешней» финансовой, трудовой и технологической среды строительного процесса с использованием различных форм ГЧП, как показывает опыт других стран, позволяет формировать социально приемлемые цены на жилье.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики