Война объявлена

Власти крупнейших китайских городов ввели новые правила для рынка недвижимости в попытке ограничить рост цен в секторе. Проблема назрела давно, признают эксперты, но возможностей маневра у китайских властей не так много

Война объявлена

Муниципальные власти Пекина и бизнес-центра страны Шанхая опубликовали подробные правила, направленные на охлаждение рынка недвижимости после публикации в начале этого месяца нового государственного плана правительства. Согласно новым правилам, одинокому человеку, проживающему отдельно и имеющему постоянную регистрацию в Пекине, если он еще не приобретал недвижимости в городе, разрешено купить только одну квартиру. Также шанхайским банкам теперь запрещено предоставление займов местным жителям, которые покупают третью квартиру или более.

Оба города повысят авансовые платежи для покупателей второй квартиры, а власти районов с высокими темпами роста стоимости жилья должны ввести 20-процентный налог на прирост капитальной стоимости недвижимости. Пекин заявил, что от налога будут освобождены те, кто владел только одной квартирой не менее пяти лет, однако Шанхай не пошел по этому пути, а напротив, вводит еще более тщательные проверки для заемщиков, приехавших из других городов, иностранцев или разведенных.

Пекин заявил, что завершит строительство 70 тысяч доступных квартир в 2013 году, а Шанхай – 10 тысяч таких квартир. Дополнительные правила касаются обеспечения участками для жилищного строительства, ужесточения правил по продаже недвижимости, а также создания долгосрочного механизма регулирования рынка недвижимости. Пекин сообщил, что у тех, кто предоставит банку сфабрикованные материалы при покупке недвижимости, квартиры не будут зарегистрированы в собственность, и им запретят покупать квартиры в Пекине в течение пяти лет.

Правила были созданы сразу после того, как власти страны озвучили план по ужесточению контроля над рынком недвижимости на фоне ожиданий роста цен на жилье.

Объявление о новом налоге на прирост капитала в размере 20% от проведенных операций уже вызвало панику среди как покупателей, так и продавцов. Новый налог заменит предыдущий – от 1 до 2% от окончательной цены продажи квартиры. "Политика сдерживания предназначена для оптимизации распределения жилищного фонда", – заявил Чэнь Дживу, генеральный секретарь пекинской Real Estate Association. Введенные правила призваны вернуть «жилье к своей природе объекта проживания, а не объекта инвестиций», говорит он. Влияние контроля и дифференцированной кредитной политики будет ограниченным, но станет способствовать стабилизации рыночных ожиданий, полагает, в свою очередь, Чжан Давэй, главный рыночный аналитик пекинской Zhongyuan Real Estate.

История со сдерживанием роста цен на недвижимость длится в Китае уже несколько лет с переменным успехом, напоминает управляющий активами TNO Capital Александра Лозовая. По подсчетам экономистов, за последние 15 лет (с 1998 года) средняя цена за квадратный метр в Китае выросла на 160%, что соответствует 10%-ным темпам ежегодного прироста. Это существенно опережает темпы инфляции в Китае (3-6% в год) и делает объекты недвижимости выгодными для инвестиций по сравнению с другими инструментами. Очередное ужесточение норм приобретения недвижимости окажет негативное влияние на рынок в среднесрочной перспективе и, как показывает практика, в краткосрочной перспективе ведет к обратному эффекту. В ожидании новых ужесточений покупатели на самом деле активизировались, что привело в марте к самому значительному скачку цен за последние 2 года (+1,1% м/м, до 1610 долл. за кв/м).

Надо помнить, что строительный сектор Китая, по некоторым оценкам, составляет до 20% ВВП страны и был, без сомнения, одним из главных драйверов экономического чуда республики в последние 15 лет, напоминает замдиректора по аналитике брокерской компании Saxo Bank в России Кирилл Самышкин. Не имея, по сути, альтернативных вариантов для инвестиций, быстрорастущий средний класс действительно создавал и создает колоссальный спрос на вторую и третью недвижимость для одного домашнего хозяйства, надувая «пузырь» на рынке жилья. В то же самое время для другой широкой прослойки - урбанизирующегося периферийного населения, нынешний уровень цен на недвижимость остается недосягаемым.

Сохранение такого положения дел в секторе, без сомнения, приведет к его обвалу, а значит - и обвалу всей экономики Китая, считает эксперт. Китайское руководство сделало выводы из мирового финансового кризиса 2007-2008 гг., спровоцированного сдуванием пузыря на рынке недвижимости в США, и приняло единственное логичное решение по замене инвестиционного спроса на недвижимость от среднего класса на целевой спрос переселяющегося в города периферийного населения.

Вообще рынок недвижимости - очень хрупкий и отражает разные тенденции, которые имеют место в экономике, напоминает начальник отдела доверительного управления Абсолют Банка Иван Фоменко. Недвижимость - это средство накопления, спекуляции и, по общему убеждению, защита от инфляции. В связи с этим и инвесторов в недвижимость много, и из-за ограниченности предложения наблюдается рост цен. Оптимальный способ борьбы с ростом цен на недвижимость, как, впрочем, и на любой другой товар - это увеличение предложения. Именно этим и должно заняться китайское правительство. Пока же недвижимость - это один из немногих способов сбережения средств для состоятельных китайцев.

Спрос на недвижимость подстегивается и ростом цен на нее: мы наблюдаем классический самораскручивающийся тренд – то есть пузырь. Это нормальное явление, но, к сожалению, говорит эксперт, быстро победить его не удается. Единственный быстрый способ - запрет на покупку второго жилья, но это может негативно сказаться на экономическом росте. Трудная дилемма. То есть правительство Китая хочет, с одной стороны, ограничить долгосрочные негативные последствия от лопнувшего пузыря, с другой стороны - поддержать экономический рост. По всей видимости, один из способов спасения ситуации - это сокращение спрэда в доходах населения, что позволит обычным рабочим тоже приобретать недвижимость, но и вызовет еще больший рост цен на нее. Здесь и вступает в игру основной метод: резкое увеличение предложения, что позволит ограничить рост цен, которые были вызваны уже здоровым спросом на недвижимость со стороны тех, кто испытывает потребность в жилье.

Но вообще китайские власти действительно озабочены ростом цен на недвижимость. Это выражается в их активных действиях (как монетарных, так и административных) по предотвращению перегрева рынка, отмечает ведущий аналитик МФЦ Артур Копышев. Стоит вспомнить серьезный рост цен после накачки финансовой системы ликвидностью в 2010 году. Тогда власти вынужденно ужесточили денежно-кредитную политику, после чего проблема вроде решилась. Теперь недвижимость опять дорожает, в частности - и из-за нового раунда мягкой монетарной политики. Однако дело в том, что сейчас Китай показывает относительно слабые (для себя) темпы роста экономики, и поэтому борьба с ценами на жилье проходит уже не в монетарной области, а в регулятивной.

Другой вопрос - могут ли вообще какие-либо меры в долгосрочной перспективе как-то остановить инфляцию активов в Китае. Дело в том, что банковская система КНР - дискриминационная: для поддержания высоких уровней инвестиций в экономике система построена так, что местные физические лица могут вкладывать деньги только в локальных банках, где процент по вкладам поддерживается на низком уровне (из-за слабой конкуренции). Как следствие - чтобы более выгодно вложить деньги, обычные китайцы покупают активы, в частности - недвижимость, из-за чего в Китае проблема роста цен на дома стабильно традиционная. Поэтому, уверен Артур Копышев, по-настоящему правильным шагом в борьбе с ценами на недвижимость является перестройка всей финансовой системы в сторону большей открытости, и в последние два года мы видим движение китайских властей в этом направлении.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики