Офисные диссонансы

При кажущемся переизбытке предложения на рынке офисной недвижимости наблю дается дефицит качественных помещений. Это, соответственно, влияет и на арендные ставки: в целом по рынку наблюдается их снижение, но собственники площадей, действительно соответствующих междунаро дным стандартам, могут позволить себе повышать аренду

Офисные диссонансы

Сейчас фонд офисной недвижимости в Алматы, по разным оценкам, составляет от 650 до 760 тыс. квадратных метров (как офисов класса А, так и В). Южная столица, что вполне объяснимо, в этом отношении лидирует. В Астане, по данным ГК «ARCADA», имеется более 435 тыс. квадратных метров современных офисных помещений — эта цифра не включает офисы на первых этажах жилых зданий.

В период кризиса рынок офисной недвижимости сильно «просел»: арендные ставки и стоимость квадратных метров снизились в два-три раза. Это, соответственно, повлияло и на настроение девелоперов — многие проекты были заморожены, а про старты новых и говорить не приходится. Как и на рынке жилой недвижимости, с 2008 года не было заявлено ни одного нового коммерческого проекта в этом сегменте, не появилось и новых разработчиков/арендодателей. В основном офисные здания строили и сдавали такие игроки, как Capital Partners, First Investment Fund, Global Development, Innova Fund, Kadam Stroi, KDI, Koktem, Meken. При этом, по мнению аналитиков DTZ-Kazakhstan, благодаря существенному спросу сегодня есть смысл строить качественные офисные помещения в деловых районах Алматы для последующей продажи или сдачи в аренду. Однако получить финансирование для такого рода объекта проблематично на фоне сегодняшнего финансового климата.

Посткризисное потепление

С начала прошлого года на рынке офисной недвижимости стало наблюдаться некоторое оживление.

«Стабилизация экономической ситуации в Казахстане и в мире позволила международным и крупным казахстанским компаниям рассмотреть возможности расширения своего бизнеса и начать искать дополнительные офисные помещения. Особенно явной эта тенденция стала с начала 2012 года», — говорит коммерческий директор ГК «ARCADA» Михаил Зверев.

При этом, по его словам, ввиду отсутствия в Алматы качественных офисных помещений, соответствующих мировым стандартам, арендаторы стали более требовательны к доступным на рынке объектам офисной недвижимости. «Если в 2010-м  — начале 2011 года приоритетной задачей арендаторов было просто найти офисное помещение с минимальной арендной ставкой, то сейчас они рассматривают более качественные помещения с удобным местоположением. В свою очередь арендодатели привлекают новых арендаторов путем предоставления льгот — таких, как бесплатный паркинг и арендные каникулы на время отделочных работ», — добавляет коммерческий директор ГК «ARCADA».

Все опрошенные «Экспертом Казахстан» аналитики отмечают дефицит качественных офисных помещений и то, что на рынке наблюдается парадоксальная ситуация. «Полноценных помещений, которые бы полностью устраивали арендаторов и соответствовали международным стандартам, практически нет в списках вакантных, — рассказывает консультант отдела коммерческой недвижимости компании DTZ Kazakhstan Лейла Исабаева. — Наши международные клиенты, которые хотят занять офис типа open space, оснащённый современной системой вентиляции, с необходимым объёмом подачи свежего воздуха, с достаточной мощностью электроснабжения, — ощущают явный дефицит на рынке офисной недвижимости Алматы. В то же время новые, недавно построенные бизнес-центры испытывают трудности в заполнении своих площадей, и, скорее всего, они оценивают рынок как перенасыщенный».

Однако если в начале прошлого года доля вакантных площадей, по данным DTZ-Kazakhstan, составляла 17% класса А и 15% класса В, то к концу года этот показатель (как для офисов класса А, так и В) оказался на уровне 9%. «Эта тенденция пока сохраняется, и в 2013 году цифра сложится на уровне около 9%. Помещения класса А являются наиболее востребованными в силу того, что международные компании не желают занимать площади более низкого класса, — считает генеральный директор Chagala Group Франциско Парилла. — Это именно тот тип офисной недвижимости, на которую сегодня наблюдается наибольший спрос. Кроме того, строящиеся объекты не соответствуют предъявляемым требованиям и не способны полностью удовлетворить существующий на рынке спрос. Поэтому цены на офисную недвижимость класса А будут продолжать расти».

Такого же мнения придерживается и Михаил Зверев, отмечая, что сейчас в Алматы средняя ставка аренды офисных помещений класса A варьируется в диапазоне от 28 до 50 долларов и 17–30 долларов за метр — для класса B. По мере того как спрос на офисные помещения будет восстанавливаться и увеличиваться, арендные ставки станут расти. Стоит отметить, что сегодня арендодатель стал уступчив по условиям аренды, и дополнительные услуги, предлагавшиеся недавно как бонус, становятся нормой и входят в основной пакет услуг.

Согласно прогнозам DTZ-Kazakhstan, в ближайшее время средний объем вновь вводимых офисных помещений составит 60 тыс. квадратных метров в год. Девелоперы продолжат строить бизнес-центры класса В.

«Дорогостоящих проектов международного качества, как “Есентай Парк” или Алматинский финансовый центр, в ближайшие пять лет не ожидается, и пока что ни один из крупных девелоперов не заявляет о своём намерении приступить к такому проекту», — отмечает коммерческий директор DTZ-Kazakhstan Светлана Глаголевская.

При этом, по ее словам, в нынешнем году не ожидается ни дальнейшего падения (тенденция небольшого падения всё же будет оставаться), ни роста ставок при условии сохранения стабильности политико-экономической ситуации.

Благодаря существенному спросу, сегодня есть смысл строить качественные офисные помещения в деловых районах Алматы для последующей продажи или сдачи в аренду

А и В растут в Астане

На столичном рынке офисной недвижимости — втором по размерам в республике — ситуация еще более радужная, несмотря на то что он моложе и более подвержен колебаниям в период кризиса. Рынок офисной недвижимости Астаны показывает положительную динамику, спрос на офисы в столице смещается в более высокие сегменты. В основном это происходит за счет того, что многие международные компании, если уж не переезжают в Астану полностью, то хотя бы открывают там офисы. Благодаря этому, а также тому, что пока еще предложение на рынке не слишком велико (435 тыс. квадратных метров, как говорилось выше), современные бизнес-центры заполнены практически на сто процентов. «Доля вакантных площадей в качественных объектах снижается. На конец IV квартала 2012 года доля вакантных площадей в действующих офисных зданиях класса А составила 4,1 процента, класса B — 3,2 процента», — говорит коммерческий директор ГК «ARCADA».

В Астане ставки на помещения высокого класса не изменились и варьируются в диапазоне 20–50 долларов за квадратный метр для офисов класса А и 15–35 долларов за квадрат для класса B. Аналитики отмечают, что сейчас в Астане наблюдается большой разброс цен: арендные ставки на офисы одного и того же класса могут разниться в два-три раза. По прогнозам компании Scot Holland|CBRE, период снижения арендных ставок и цен закончился и рынок вошел в стадию относительного роста арендных ставок.

В Астане было запланировано строительство большого количества новых офисных объектов. Однако, как и в Алматы, часть из них была приостановлена из-за отсутствия финансирования. На сегодня в столице в активной фазе девелопмента находятся около 100 тысяч квадратных метров офисных помещений, которые, как ожидается, будут введены в эксплуатацию в ближайшие два-три года. «Важно отметить, что большинство объектов нового строительства в Астане относят себя к классу А. В связи со строительством новых офисных помещений в Астане ожидается увеличение спроса на офисные помещения класса А», — считает Михаил Зверев.

Возрождение продолжается

В нынешнем году оживление на рынке офисной недвижимости обоих городов, вероятнее всего, продолжится. Во многом оно будет зависеть от дальнейшего восстановления экономики. Арендные ставки, как и цены, на качественные объекты если и не будут расти, то хотя бы перестанут снижаться. По словам коммерческого директора ГК «ARCADA», прежде всего популярностью будут пользоваться качественные офисы классов A и B с хорошей транспортной доступностью. «Надо отметить, что арендаторы будут руководствоваться качественными характеристиками своего будущего офиса, выбирать современные здания, которые смогут подчеркнуть статус и уровень их компании. При выборе помещения арендаторы руководствуются основными критериями — такими, как эффективность планировки помещений, качество здания (инженерные системы безопасности, отделка общих зон, энергоэффективность и др.), расположение офиса, адекватность арендной ставки, репутация арендодателя и эксплуатирующей компании, наличие парковки и столовой для сотрудников. Все эти критерии свидетельствуют о спросе на качественные офисные помещения. Соответственно, арендодатели, особенно тех бизнес-центров, где уровень вакантности явно выше нормы, будут вынуждены совершенствовать свою систему управления и обслуживания своих объектов».

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?