Ипотечная безнадега

Многотысячные манифесты протеста против выселения должников по ипотеке прошли в субботу в 50-ти городах Испании. Их участники отстаивают право испанских граждан на жильё. В их требования входит также развитие аренды социального жилья. По данным последних опросов, 90% испанцев считают, что в деле выселений приоритет должен отдаваться праву людей на жильё, а не праву банков на получение долга

Ипотечная безнадега

Волна самоубийств в семьях, которые задолжали банкам по ипотеке, вынудила испанское правительство в 2011 году ввести  двухлетний мораторий на выселение. Эта мера стала доступной не всем гражданам страны, а только тем, чей доход составлял менее 1597 евро в месяц.

Также миловали тех, кто имеет детей - не менее трех (или одного до 3-х лет) и жертв домашнего насилия (имеющих 2-х и более детей). Кроме того, под запретом конфискация жилья у людей, ухаживающих за родственником-инвалидом или больным, а также у тех, кто является безработным и лишился права на пособие.

Но уже в 2012 году выселения должников по ипотеке в Испании увеличились на 14%. При полном отсутствии возможности погашать платежи должнику предлагается продать заложенную недвижимость или передать ее для продажи банку. Но и после продажи люди остаются должны банку, если вырученной суммы нехватает для полной выплаты кредита. Сейчас взволнованные должники пытаются манифестами привлечь внимание к своей проблеме.

По законам бухгалтерского баланса, если где-то прибыло - значит, где-то убыло. Для выдачи ипотечных кредитов финансовые институты в свое время использовали заемные средства. Правительство Испании вполне отдает себе отчет, что действия подобных заемщиков, получивших значительные денежные средства в кредит и не вернувших их, негативно сказываются на всей финансовой системе. На обслуживании  ипотечных кредитов был основан целый пласт инвестиционных систем.

Сведение счетов с жизнью - как вариант избежать выполнения своих обязательств перед банками, пришло на ум и некоторым гражданам Казахстана. В основной массе своей это были главы семей, попавшие в затруднительное финансовое положение во время кризиса. Только вот в попытках защитись свои семьи от прозябания на улице они непоравимым поступком переложили на них весь груз ответственности, так как по закону выплата кредита после смерти должника распространяется на его родных.

Члены Общественного Объединения «Оставим Народу Жилье» блокировали  здания банков и привлекали общественное внимание к фактам выселения должников из взятых в кредит квартир. В большинстве своем подобные акции были основаны на эмоциональной почве, стремлении очернить кредиторов  за их антигуманное отношение к должникам. Вне поля зрения  осталась длительная работа представителей ипотечных компаний и отделений банков по уменьшению долговой нагрузки на ставших неплатежеспособными клиентов.

Несмотря на отсутствие конкретной нормы в законе, практика показывает, что судами принимается во внимание тот факт,  что заложенная недвижимость заемщика является его единственным жильем. Но отсутствие другого жилья может быть принято во внимание не само по себе, а в дополнение к поведению должника, в частности - в случае, когда с его стороны приложены все усилия для погашения образовавшейся задолженности перед банком. То есть слепо надеяться, что раз жить негде, то не выгонят,  не стоит. В качестве основания для полного отказа в иске такое обстоятельство использовано быть не может. Максимум, чем это может быть полезным, - смягчением  процедуры реализации залогового имущества.

Понять и банки, и должников можно. Одни попали под сокращение, остались без основного дохода, закрыли бизнес и остались без средств для существования  - не то чтобы на погашение кредитов.  Другим нужно расплачиваться с долгами на внешних и внутренних рынках, содержать рабочие места, платить зарплаты и поддерживать финансовую систему в целом. В итоге выходит замкнутый круг. Государство же не видит другого выхода, кроме как запретить выселение должников. Депутат мажилиса парламента РК Кенжегали Сагадиев летом 2011 года предлагал запретить административное выселение должников по ипотеке из новых квартир. По его словам людям, оказавшимся в результате выселения на улице, рано или поздно придется оказывать государственную помощь в предоставлении или приобретении жилья, а к такому наше государство еще не готово.

«В моей практике были ситуации с принудительным выселением, - говорит директор ТОО «Юридическая компания «LexDefence» Ирина Кутылева. – Но, нужно отдать должное банкам, они работают с каждым должником,  желая помочь ему. К примеру, по закону нет каких-либо запретов на выселение многодетных семей, но сейчас им идут навстречу, если предоставлены свидетельства о рождении и статусе многодетных семей, с трудоспособными главами семей, попавшими в затруднительную финансовую ситуацию: им разрешено оставить имущество за собой с возможностью частичного погашения займа. То же касается инвалидов, когда сам должник имеет инвалидность. Банк идет навстречу, если имеются на иждивении пенсионеры, инвалиды, больные дети. Я считаю, что все не так уж плохо. Финансисты видят, что если за человеком больше нет никакого имущества, его единственное жилье взято в ипотеку, то нет необходимости давить до конца. Такой клиент может самостоятельно продать квартиру по той стоимости, что сейчас сложилась на рынке, а не по той, которая была во время приобретения, все вырученные деньги внести на счет банка, предоставить обоснование, что реализованное жилье было единственным и более никакого имущества для реализации нет, тогда банк автоматически обнуляет оставшуюся разницу долга. Если вы продаете за 80 тысяч долларов США квартиру, которую когда-то приобретали за 120 тысяч, то оставшиеся 40 списываются, и вы ничего не должны более. Правда, тут палка о двух концах. Ничего не должен, но и жить негде».

За период с 2011 года до нынешнего момента количество ипотечных организаций у нас уменьшилось в 2 раза, с шести до трех компаний. Сейчас на рынке, кроме банков, ипотеку предоставляют:  АО «Алматинская Региональная Ипотечная Организация», АО «Ипотечная организация «Элитстрой Финанс», АО "Ипотечная Организация "Казахстанская Ипотечная Компания". По состоянию на 1  января 2013 года наибольшую долю в совокупном ссудном портфеле ипотечных организаций занимает АО "ИО "Казахстанская Ипотечная Компания" – 98,9%.

Несмотря на то, что ситуация с ипотекой наводит пессимистическое уныние на граждан многих стран по всему миру, банки, учтя все риски, все же не оставляют этот рынок. Так, на начало 2013 года, согласно данным Комитета по финансовому надзору РК, в банковских ссудных портфелях значится ипотечных займов на сумму 832,60 млрд тенге. (график 1)


Многие банки практикуют такой подход: они инвестируют средства в строительство жилых комплексов, рассчитывая в дальнейшем покрыть затраты за счет выдачи ипотечных кредитов клиентам на приобретение квартир именно в этих объектах. То есть, по сути рынок жив, и определенная доля невозвратов по ипотекам, а также взятые на баланс залоговые квартиры  никак не сказываются на позиции банков в этом отношении.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности