Долгая дорога к рынку

Правительство отчиталось перед депутатами парламента о ходе земельной реформы и создании в стране полноценного рынка земель сельхозназначения

Долгая дорога к рынку

Вопрос цены

Странные мысли возникли у депутатов после выступления председателя Агентства по управлению земельными ресурсами Бахыта Оспанова. Земельный кодекс продавливало правительство, и принимали его депутаты под лозунгами "даешь земле хозяина" и "создадим рынок земли". Из-за этого кодекса премьер-министр Имангали Тасмагамбетов поплатился своим постом.

Когда принимался земельный кодекс, многие депутаты спрашивали у правительства, чего мы хотим добиться: пустить землю в рыночный оборот или получить деньги в бюджет? Собственно поправки депутатов, с которыми так эмоционально не согласился бывший премьер и нынешний госсекретарь, касались именно этого. Во-первых, с целью формирования полноценного рынка земли предлагалось передать крестьянам условные земельные паи в собственность бесплатно или за минимальную символическую плату. Во-вторых, дабы не разрушить еле-еле установившееся на селе равновесие, продлить право крестьян сдавать свои условные земельные паи в субаренду до 2007 года. Именно эти депутатские поправки стали основой летнего конфликта между правительством и парламентом, приведшего к правительственному кризису.

В свою очередь правительство громогласно заявляло о желании создать, наконец, полноценный рынок земли, в том числе сельхозназначения. В течение трех месяцев после вступления в силу Кодекса правительство приняло около 10 подзаконных актов, так или иначе регулирующих порядок и правила оборота земли. Что из этого получилось, видно уже сейчас. По информации председателя Агентства по управлению земельными ресурсами Бахыта Оспанова, в частную собственность с момента подписания 20 июля прошлого года главой государства Земельного кодекса, перешло лишь 1300 гектаров из около 90,9 млн гектаров земли сельхозназначения.

"О том, что рынка нет, говорить преждевременно, - считает депутат мажилиса Ромин Мадинов, лидер Аграрной партии. - Сейчас только февраль. А подзаконные акты вступили в действие с ноября. Поэтому цифра 1300 га не показательна. Самое главное - нет спекулятивного всплеска. Олигархи, латифундисты, иностранцы не кинулись раскупать землю. До конца года люди должны определиться с субарендой. Тогда будет видно".

В принципе с лидером аграриев можно было бы и согласиться. Если бы не одно "но". Специфика рынка земли сельхозназначения такова, что подавляющее большинство сделок совершаются на нем в зимний период. Весной, летом и осенью, словом, в страду, сделки единичны и обусловлены, как правило, лишь форс-мажорными обстоятельствами. Следовательно, до вступления в силу пункта об отмене с 1 января 2005 года субаренды, который наиболее серьезно затрагивает сложившиеся на селе отношения, остается только три месяца - март, ноябрь, декабрь. Прогнозировать резкий всплеск в этот период объемов сделок по покупке земли не решится, наверное, никто.

"Правительство постановило льготное право выкупа за 75% кадастровой стоимости с рассрочкой на 10 лет (в Акмолинской области кадастровая стоимость земли колеблется от 20 до 35 тысяч за гектар. - Прим. "Э-К".) Конечно, по такой цене никто выкупить не может. Это нереальная цена, - убежден председатель аграрного комитета мажилиса Еркин Рамазанов. - Когда принимался земельный кодекс, надо было понять, чего мы хотим добиться - пустить землю в рыночный оборот, и чтобы рынок определил цену и хозяина. Ведь не все владельцы паев талантливы в сельхозпроизводстве. В конечном счете надо, чтобы земля оказалась в руках эффективного хозяйственника. Та конструкция, которая сейчас существует, отодвинула достижение этой цели. Что такое эти 75%? Откуда правительство взяло эту цифру - непонятно. Изначально, при обсуждении проекта кодекса льготная цена определялась в 25% от кадастровой стоимости. Те идеи, о которых мы говорили - создание рынка - отодвинулись. Я тоже хочу понять правительственную логику. Здесь может быть боязнь злоупотреблений, возможно, поэтапный подход. Но считаю, что это ошибочно. Сейчас важнее скорость образования рынка, а не количество денег, поступающих в бюджет".

Верность идее

Собственно понять правительственную логику и впрямь сложно. Согласно справке, которую Агентство по земельным ресурсам еще весной раздало депутатам, оно планирует получить примерно 8 млрд долларов (1,15 трлн тенге) от продажи земель сельхозназначения в частную собственность. В Казахстане около 90 млн гектаров земли сельхозназначения. По данным агентства, оценочная стоимость пашни в РК составляет 878,5 млрд тенге (5,8 млрд долларов), пастбищ 239,6 млрд тенге (1,7 млрд долларов). Определена также средняя цена гектара каждого вида сельхозземель. Так, гектар пашни оценен в среднем в 38 тыс. тенге (250 долларов), многолетних насаждений в 140,5 тыс. тенге (около 950 долларов), пастбищ - 4,1 тысячи (около 25 долларов). В процессе продажи, согласно земельному кодексу, к ним будут применяться поправочные коэффициенты, определяемые местными властями. Их диапазон от 0,5 до 2 базовых показателей. То есть стоимость гектара пашни может колебаться от 19 до 76 тыс. тенге.

Вообще, согласно прогнозу Агентства по управлению земельными ресурсами, объемы возможного приобретения земли в течение ближайших 10 лет намечались по республике всего на сумму 161 млрд тенге, из которых единовременно, как предполагалось, будет выкуплено за полную кадастровую стоимость на сумму 16,8 млрд тенге. При этом агентство вроде бы здраво рассуждало о покупательной способности населения - "60% населения (или 3,9 млн человек) в сельской местности имеют доходы ниже величины прожиточного минимума и ниже стоимости продовольственной корзины, то есть всего платежеспособного населения в сельской местности 40% (или 2,6 млн человек ). Лишь 575,2 тыс. семей имеют среднемесячный доход 37,5 тыс. тенге.

Учитывая изложенное, сообщало Агентство по земельным ресурсам, можно сделать прогнозный вывод о том, что 60% населения из-за недостаточности средств в первые 10 лет будут иметь в аренде 60% территории (или около 60 млн га земель). Остальная часть, т.е. 40% сельского населения, сможет в течение первых 5 лет выкупить за 25% от общей стоимости земель 40% пашни (или 8 млн га). Из имеющихся в республике земель сельскохозяйственного назначения предполагается, что в течение ближайших 10 лет будет выкуплено около 15,6 млн га, из них 0,9 млн га единовременно по полной кадастровой стоимости (то есть около 1%), 75,2 млн га останутся в государственной собственности".

Выходит, что агентство и правительство еще на стадии принятия кодекса знали, что выкупить паи почти никто из крестьян не сможет. И, похоже, как могли укрепляли эту ситуацию, изменив льготную ставку приобретения с 25% на 75% от кадастровой стоимости.

В результате около 630 тыс. владельцев земельных долей, которые не имеют возможности выкупить свою землю в собственность, а также самостоятельно обрабатывать свой надел из-за элементарного отсутствия средств, с 1 января 2005 года могут потерять право на земельный участок. И это справедливо, уверен Бахыт Оспанов, так как лишит крестьян, имеющих земельный участок в аренде, права сдавать его в субаренду. "Почему посредник должен жить в Алматы или за границей, а этот должен работать за него? Его же не интересует, как его земля используется. Ему дай раз в год арендную плату. Зачем нам такой обладатель условных земельных долей?" - говорит Бахыт Оспанов.

С заявлением высокопоставленного чиновника от земли в принципе можно согласиться, но с единственным уточнением. По мнению специалистов, в Казахстане средний годовой доход от сдачи в субаренду условного земельного пая составляет около 500 долларов, да и то получаемый натурой. Причем люди, сдающие землю в субаренду, как правило, пенсионеры и бюджетники, работающие на селе.

Кроме того, несмотря на заверения председателя Агентства по управлению земельными ресурсами, персонификация земельных участков в стране произведена лишь в масштабах действующих сельхозпредприятий и фермерских хозяйств. Поэтому обладатель права аренды имеет лишь условную земельную долю, которая расположена в реальности где-то на территории того или иного хозяйствующего субъекта.

Абсурд юридический и практический

По мнению Бахыта Оспанова, ничего страшного в данной ситуации нет. У крестьян есть возможность войти со своим правом на аренду условной земельной доли в уставной капитал ТО или АО. По заверениям главного землеустроителя все будет решаться на общем собрании пайщиков или акционеров: во сколько оценить право землепользования, принимать или нет в свои ряды нового члена. Также общее собрание будет разрешать и выход из сельхозобразования. Причем по закону гражданин входит со своим правом на условную долю, зная лишь размер своего участка. А когда выходит, общее собрание может выделить участок на местности, скорей всего с краю, чтобы не производить чересполосицы. Правда, бывший пайщик может вызвать землеустроителей и за свой счет произвести выделение участка в натуре.

"По сути, это юридический абсурд, - говорит член мажилиса Еркин Рамазанов. - Но это сделано для того, чтобы не развалить действующие хозяйства, и чтобы первичные владельцы не потеряли свои права, пока все наладится. Конечно, истоки всего абсурда - в начальном реформировании земельных отношений. По сути, те, кто отдавал землю в субаренду зерновым компаниям, теперь будут также со своим правом аренды входить в уставной капитал и там, в договорных документах, будут решать, как платить. Все будет решаться внутренним договором того или иного ТО, либо АО".

Но если по ныне действующим договорам за субаренду платили кормами, зерном, вне зависимости от результатов хозяйственной деятельности предприятия, арендующего у крестьян землю, то за участие в уставном капитале могут предложить лишь дивиденды, которые могут быть, а могут не быть.

В принципе, по мнению Бахыта Оспанова, крестьяне могут продать свое право на аренду условной земельной доли. Однако и этот суррогат рынка земли вряд ли заработает, поскольку стоимость продажи права аренды земли определена постановлением правительства и составляет при покупке права аренды до 10 лет включительно 2% за каждый год от кадастровой стоимости участка; от 11 до 30 лет - 20%, плюс 1,5% за каждый год свыше 10 лет; от 31 до 49 лет - 35%, плюс 1% за каждый год свыше 30 лет.

Все это не освобождает покупателя от уплаты ежегодной арендной платы, которая определена в 100-120% от базовой ставки земельного налога. Несложно посчитать, что стоимость покупки аренды на максимальный срок составит 54%. Это не слишком сильно отличается от приобретения земли в собственность по уже упоминавшейся льготной цене в 75%, которую к тому же можно выплачивать в рассрочку в течение 10 лет. Специалисты, занимающиеся сельским хозяйством, считают, что продажа права аренды на условную земельную долю вряд ли приобретет массовый характер. Скорее, это будут единичные сделки и на короткий срок.

Более того, правительство этим же постановлением рекомендовало "вышеуказанные размеры базовых ставок платы применять и для оценки земель при залоге земельных участков или права землепользования (аренды), а также в случаях передачи их в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ и в ряде других случаев.

Исходя из этого, могут возникать конфликты интересов между крестьянином и владельцем ТО, куда он стремится войти в качестве пайщика. Поскольку по существующей сегодня практике, как рассказывает Еркин Рамазанов, совокупная доля, которую выделяют владельцы действующих сельхозпредприятий при вхождении крестьян в их состав с правом на аренду условного земельного пая, составляет около 20% уставного капитала товарищества, либо АО. Учитывая, что в зерносеющих регионах площадь хозяйств превышает 20 тыс. гектаров, вряд ли пункт правительственного постановления сработает, так как это приведет к созданию "пузырей" в виде уставных капиталов ТО и АО, а на практике к отказу владельцев принимать крестьян в качестве пайщиков. При этом крупные хозяйства не пострадают.

Если АО или ТОО не возьмут крестьянина на нормальных условиях или если он не сможет обрабатывать участок самостоятельно, то с 1 января 2005 года его земля переходит государству. Крупные хозяйства смогут брать землю из госфонда в аренду.

Многочисленные вопросы должны быть сняты еще одним законом и поправками в Гражданский кодекс (ГК), считает член аграрного комитета, депутат мажилиса Владимир Асанов. "Надо вносить изменения в ГК, надо принять специальный закон "Об обороте земель сельхозназначения, - говорит он. - Не может подзаконный акт вносить изменения в другие законы. Когда принимали земельный кодекс, мы надеялись на оживление рынка. Но с такими базовыми ставками или ценами, которые предложило правительство, я не уверен, что и 1% земли выкупят. Правительство внесет изменения. Я в этом уверен. Рынок-то не заработал. Института частной собственности нет".

Астана