Будет ли строительный бум?

Как минимум удвоить объемы жилищного строительства и сделать жилье доступным большей части населения страны - такую задачу правительству поставил в своем ежегодном послании президент. Между тем в правительстве сегодня существуют два подхода к решению проблем в жилищной сфере

Будет ли строительный бум?

Как отметил Нурсултан Назарбаев в своем ежегодном Послании народу Казахстана, "жилищная проблема является одной из ключевых". "В прошлом году в Казахстане построено свыше двух миллионов квадратных метров жилья. Это на 30% больше, чем было введено в 2002 году. Но даже и эти темпы не могут нас удовлетворить. Расчеты показывают, что необходимо выйти на ежегодное строительство как минимум четырех миллионов квадратных метров, - сказал глава государства. - Поставленная задача - на пределе возможностей правительства и акимов, но она должна быть реализована в ближайшие три года. К 2008 году мы должны иметь устойчивый плацдарм для вовлечения в строительство жилья всего среднего класса".

Кроме решения собственно жилищной проблемы выполнение поставленной задачи будет иметь и серьезный мультипликативный эффект. В результате реализации программы развития жилищного строительства предполагаемый дополнительный прирост ВВП по стране составит около двух процентов. Будет создано 45 тыс. новых рабочих мест, а также получено дополнительных налогов около 80 млрд тенге в течение трех лет.

"Правительство должно в месячный срок внести на утверждение Государственную программу развития жилищного строительства", - отметил президент.

Два подхода

[inc pk='2395' service='media']

В настоящее время редакция "Э-К" располагает двумя документами, разработанными правительством, которые касаются реформ в жилищной сфере. Авторство одного из них принадлежит комиссии по жилищной реформе, сформированной по распоряжению Данияла Ахметова под руководством первого вице-премьера Григория Марченко. Об авторах же второго, положения которого послужили основой для выступления президента, точно неизвестно.

При всей несхожести данных проектов, что видно даже из названий (в первом случае это "Концепция развития жилищно-коммунальной сферы и обновления жилищного фонда в период 2004-2006 годов", для краткости назовем его вариантом "А", во втором - "Государственная программа развития жилищного строительства на 2005-2007 годы", вариант "Б"), последний можно было бы считать структурным разделом первого, если бы не одно серьезное концептуальное отличие. Оно касается роли государства, а также принципов и способов его участия в реформировании и развитии жилищного сектора.

Согласно варианту "А" роль государства должна заключаться в строительстве прежде всего социального жилья. "С учетом состояния жилищного фонда нужно сносить ветхое жилье, взамен строить дешевое социальное жилье. Бюджетные деньги, направляемые в сферу жилищного строительства, должны быть существенно увеличены и сосредоточены именно на этом сегменте, - говорится в документе. - Бюджетное финансирование других видов жилья возможно, но по остаточному принципу, после приоритетного финансирования программ по сносу ветхого и строительству социального жилья". Вариант "Б", напротив, предусматривает активное участие государства на рынке строительства "коммерческого" жилья, при небольших объемах финансирования жилья социального. Так, предполагается, что в 2005-2007 годах объем госинвестиций в строительство должен составить около 150 млрд тенге, или 1 млрд долларов, правда, преимущественно на возвратной основе. На строительство же коммунального или социального жилья, включая компенсационные выплаты за снос аварийного, предполагается направить лишь 6,54 млрд тенге, или немногим более 4%.

Столь разный подход отчасти объясняется разными задачами, которые изначально поставили перед собой авторы проектов. Если комиссия Марченко постаралась проанализировать и учесть реалии, сложившиеся на сегодняшний день в жилищной сфере, то авторы варианта "Б" предложили лишь вариант стимулирования роста жилищного строительства. Учитывая, что президент в своем послании дал четкое указание правительству в месячный срок представить на утверждение государственную программу, есть смысл рассмотреть плюсы и минусы каждого из проектов, тем более что в силу вышеуказанных причин механическое их объединение невозможно. Особенно варианта "Б", так как президент Назарбаев в своем послании недвусмысленно дал понять, что отдает предпочтение ему.

Вариант "Б"

Авторами проекта была сформулирована задача осуществить рывок в области жилищного строительства. Так, предполагается, что в 2005 году должно быть построено 4 млн кв. м жилья, против 2 млн в 2003 году, а в 2006 и 2007 годах объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья должны быть 5,2 млн и 6,469 млн кв. м соответственно. По сути, данная задача при некоторой условности ориентиров (почему 4 млн, а, скажем, не 3,5 или 4,5) отнюдь не является невыполнимой. Более того, объемы строительства будут даже меньше, чем в советский период (в 1990 году было построено и введено в эксплуатацию 7,9 млн кв. м). В качестве инструментов для достижения данной задачи предполагается использовать одновременно стимулирование спроса и предложения.

Спрос в настоящее время в Казахстане формируется путем приобретения жилья населением самостоятельно или путем участия в долевой застройке, через систему ипотечного кредитования, через начавшую в прошлом году работать систему стройсбережений и финансирования государством строительства социального жилья для определенных категорий граждан.

Основной упор в стимулировании спроса предполагается сделать на ипотеку и систему стройсбережений. Так, планируется снизить первоначальный вступительный взнос при ипотеке до 10%, увеличить срок кредита до 20 лет, субсидировать из госбюджета ставки по ипотечным кредитам в размере 3%. При этом варианте, озвученном президентом, с учетом субсидии ставка должна составить 10% (в программе 9% годовых). В системе стройсбережений намечается снизить минимальную сумму накопления средств от суммы получаемого кредита с 50 до 25%, уменьшить минимальный срок накоплений, в течение которого невозможно оформление кредита, с 3 по действующему закону до 2 лет. А также увеличить срок возврата кредита до 25 лет. При этом ставка кредита будет составлять 5% годовых.

Стимулирование предложения на рынке жилья предполагается решить путем предоставления строительным компаниям государственных кредитов по двум схемам. Через банки и через местные исполнительные органы. Программой предусматривается инвестирование через банки по 200 млн долларов в течение первых двух лет, через местные исполнительные органы по 300 млн долларов в этот же период. При этом кредитная ставка для банков и местных исполнительных органов планируется на уровне средневзвешенной ставки доходности по государственным ценным бумагам, то есть около 5,96%, маржа банков определена в 2%. Разработчики с целью удешевления кредитных средств для строительных компаний предусматривают возможность возмещения банкам и местным исполнительным органам власти ставки по кредитам из бюджета. Реализация жилья будет производиться в первом случае строительными компаниями, во втором местными органами власти, как вариант посредством Жилстройсбербанка, выступающего в качестве агента.

При этом подразумевается жесткое ограничение использования кредитных средств только на строительство жилья "эконом-класса".

Несмотря на несомненную стройность и социальную направленность предложенной системы, возникает ряд серьезных вопросов, ответов на которые в проекте нет. Возможно, составители программы знают ответы на эти вопросы, но в силу того, что документ изложен не в виде законченной программы с указанием слабых мест и путей их решения, а в форме тезисов, в программу их не включили. Прежде всего возникает вопрос по поводу возможности реализации идеи синхронного стимулирования спроса и предложения, причем с некоторым временным люфтом в сторону опережающего стимулирования предложения. Как добиться такого опережения, непонятно. Зато совершенно очевидно, что возникшие перекосы нарушат планируемый баланс. Это приведет либо к резкому росту цен на недвижимость, либо если не к разорению строительных компаний, то к серьезным финансовым кризисам.

Более того, не совсем понятным представляется и сам принцип активного участия государства в строительстве коммерческого жилья. С одной стороны, даже при существующих финансовых схемах объемы жилищного строительства растут гораздо более высокими темпами, чем в среднем по другим отраслям (30% в прошлом году, против 9,5% в среднем). Кроме того, показателем высокого спроса является и рост цен на вторичном рынке жилья, причем не только в Астане и Алматы, а и во многих областных центрах. По отдельным позициям уровень цен на вторичном рынке становится сопоставимым с ценами на первичном. В Астане это относится, в частности, к двухкомнатным квартирам улучшенной планировки).

Еще одним из вопросов является то, что банки, а также финансовые институты снижают ставку по ипотеке и без предполагаемого участия государства в виде субсидирования 3% ставки. Более того, "Астана-Финанс" уже сейчас предлагает ипотечные кредиты под 10% годовых, а, например, Казкоммерцбанк дает кредиты сроком на 20 лет. В связи с этим непонятна необходимость дотирования кредитной ставки банкам из бюджета. В настоящий момент маржа банков, как было заявлено на проходившем недавно семинаре по проблемам реформирования жилищной сферы, организованном ассоциацией экономистов Казахстана, составляет от 4 до 6% годовых. Способом ее снижения до приемлемых в мировой практике 2-3% могло бы стать исключение из программы казахстанской ипотечной кампании тех банков, которые не выполняют данное условие.

[inc pk='2396' service='media']

Стимулирование же предложения или, иначе говоря, объемов жилищного строительства тоже имеет ряд проблемных мест. В частности, при несомненном снижении стоимости кредитных ресурсов для строительных компаний через банки не совсем понятным остается, каким образом будет снижена стоимость жилья для потребителей. Поскольку реализовывать жилье при этой схеме предоставлено право строительным компаниям, и стоимость его будет определяться сложившейся на рынке ценой. Текущая практика показывает, что большинство строительных компаний предпочитают работать на предельной рентабельности, доходящей иногда до 100%, а не увеличивать объемы, так как это сопряжено с объективной необходимостью значительного расширения производства, а значит, и инвестиций.

Кроме того, неблагоприятна и ситуация на рынке стройматериалов. Несмотря на значительное увеличение объемов строительства, в последние годы серьезного соответственного роста производства стройматериалов не произошло. Классическим примером может служить Астана, которая, несмотря на колоссальные объемы строительства, чуть ли не наполовину выстроена из "бэушного" кирпича, получаемого методом разборки пустующих зданий в соседних, прежде всего Карагандинской, областях. Увеличение объемов финансирования и строительства в этих условиях может привести к резкому росту цен на стройматериалы и соответственно к удорожанию стоимости строительства домов без существенного увеличения их количества.

Схема же инвестирования через местные исполнительные органы вроде бы всем хороша, при оговорке о честном, а не "правильном" проведении тендеров на подрядные работы и возможности реализации жилья через вышеупомянутые органы. В условиях постоянно растущего спроса к чему приведет допуск чиновников к распределению жилья, не трудно догадаться.

Общими же недостатками программы являются, во-первых, создание через механизм компенсаций максимально комфортных условий для банков, что едва ли будет способствовать их собственному активному участию в реализации проекта, в частности, в развитии собственных схем ипотечного кредитования, а также кредитования строительства жилья за счет своих ресурсов. Понятно было бы активное инвестирование бюджетных средств в условиях дефицита кредитных ресурсов банков. У нас же только ленивый вот уже год не говорит о проблеме "перегрева" финансового сектора. Во-вторых, отвлечению значительных бюджетных средств, даже на возвратной основе, которые могли бы быть использованы в других целях, например, на улучшение материальной базы образования или здравоохранения. В-третьих, тезисность и декларативность отдельных разделов. Так, в частности, не очень понятно, каким способом предполагается добиваться снижения стоимости строительства. Цифра определена - 350 долларов за кв. м, а вот способы ее достижения по форме красивы, но зачастую пусты по содержанию. В качестве средств снижения предлагается "переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям, работа по внедрению и дальнейшему совершенствованию новых казахстанских сметных нормативов, развитие производства эффективных строительных материалов и внедрение новых технологий".

Пожалуй, единственный пункт, который может привести к реальному снижению стоимости, это исключение затрат застройщиков жилых домов, связанных с долевым участием в развитии городских энергоисточников. Так как расходы, связанные с этим видом "дани", которую исправно собирают местные монополисты за согласование проектов, выражаются зачастую шестизначным числом.

Вариант "А"

В этом варианте программы основной упор сделан прежде всего на юридическое упорядочивание системы отношений по цепочке "гражданин - КСК - орган власти". Практическим недостатком программы является отсутствие, в отличие от варианта "Б", детально расписанного механизма реализации государством своего финансового участия в жилищном строительстве и капитальном ремонте жилья. Более того, схемы, предложенные для финансирования капитального ремонта, звучат очень по-рыночному, но практически не реализуемы. В частности, предполагается осуществление капитального ремонта многоквартирного жилья с помощью системы ипотечного кредитования и стройсбережений. На практике это означает, что кто-то из жильцов дома должен внести в обеспечение кредита на нужды ремонта, допустим, кровли, собственную квартиру. Теоретически такое, конечно, возможно, но в действительности нет.

Неясно прописаны механизмы упрощения порядка получения нуждающимися жилищных пособий. Отчасти этот недостаток компенсируется некоторыми нововведениями в принципы управления жилищным фондом. Проанализировав деятельность КСК, авторы пришли к выводу, что большинство из потребительских кооперативов собственников квартир превратились в производственные. Они монополизировали деятельность по оказанию услуг жильцам своих домов, которые в силу особенностей законодательства (для выхода необходимо общее собрание всех участников КСК, которые объединяют, как правило, жильцов нескольких десятков многоквартирных домов), оказались "навечно" привязаны к своему КСК, которые заменили собой пресловутые ЖЭУ.

В программе предлагается своего рода "разукрупнение" существующих КСК путем создания кондоминиумов по схеме "один дом - один кондоминиум". Каждый кондоминиум будет обладать собственным банковским счетом, на который перечисляются средства жильцов на целевое содержание дома. Собственно анализ текущего состояния, а также реально сложившихся отношений в жилищной сфере составляет суть данного варианта.

Идеальным выходом для правительства было бы соединение двух вариантов в одну программу. И это, скорее всего, и произойдет, особенно учитывая высказанные главой государства пожелания. Впрочем, у правительства есть минимум месяц на то, чтобы все окончательно взвесить и принять решение.

Астана